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房产税定了!肯定会出!但还要再等几年

2017-11-07 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

房地产税还要等几年但基本被定调

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近,肖财长谈到了房产税一下又让市场炸了锅,其实在肖捷财长的前任,楼继伟财长也在公开场合提到了房产税,当时我清楚的记得,用的词叫做不遗余力。

 

这次肖财长提出的房产税有这么几个要点,立法先行、充分授权、分步推进。这个之前我们已经给大家多次提到过,既然是重大税改,必须要由人大立法,而之所以房产税呼声如此之高,但好几年都出不来,就是卡在了立法上面,对于法律来说大家还是非常谨慎的。牵扯面相当广,要权衡多方利益最后才能立法,还要提请人大审议。所以这个事没那么简单。怎么也得折腾几年才行。这个事目测可能还要再等几年,因为2018年人大换届,所以估计会拖到2019年甚至2020年去了。

 

至于充分授权,就是说房地产税可能会变成地方税,但可能其中的一部分上缴国家财政,所以,各地执行什么税率,可能要根据自身情况因城施策,因省实施。不会全国上下一刀切,那么我们可以分析了。经济发达的省份对于房产税依赖度低,那么可能执行一个较低税率,而经济不发达地区和省份,可能反而执行高税率。那么什么是低税率呢,按照全世界来看,千分之五就是低税率了,而高税率可能会达到2%,也就是说100万的房子,一年交5000块钱,这个绝大多数家庭都能承受,而如果要交20000块钱,那么有些人恐怕就给不起了。当然这只是一个维度的推测,还有一种可能,二三线城市为了争夺年轻人落户刺激经济发展,将房产税率降低,而一线城市为了严格控制人口,将房产税提高,这也是十分有可能的。所以既然授权,那么地方就要根据自身的情况和未来的发展目标来综合考量。总之,房产税率将是一个城市是否有人口流入的决定性因素。

 

分布推进是说将分出优先顺序,不会全国推广。那么哪些城市先搞呢?之前原财政科学研究所所长贾康就说,先在一线城市搞,因为这些城市房价高,经济发达,而且对土地财政的依赖度最低。这是非常有可能的,另外一个因素他没说,那就是一线城市的税务资源非常强大,所以理所应当在一线城市先推。正好还能符合一线城市控制人口的需要。

 

此次肖捷财长说的房产税,还提到了一个重要的点,就是按照房屋评估价值征税,这个其实原来我们也提到过,一定是国家给你定价,不会按照市场买入价格征税的,因为那样征税成本太高,很容易被阴阳合同给影响。而国家评估能不能实现呢?当然可以,现在一线城市就有一个明确的地区指导价,这就是评估价格了。现在我们网签一般都是用阴阳合同,主合同价格写地区指导价,而剩下的钱都算到装修家具上去。之所以会出现这样的情况是因为地区指导价更新不及时,几年才调整一次。随着房产税出台,地区指导价将成为收税的依据,你猜他有没有动力实时更新呢?起码一年动态调整一次是肯定可以做得到的。

 

现在有房的都盼着房价涨,而一旦房产税开征,有房的可能最害怕的就是房价涨,然后地区指导价提升,这就意味着得多缴税。现在美国很多人都是这么考虑的,甚至有房的人都在大骂房价为什么涨这么快。让他们入不敷出,而在美国日本欧洲甚至澳洲,炒房的人都会有所顾忌,最主要的因素就是房产税,很多人用房租抵了贷款,而税收却是必须要交的。所以稍有闪失,就赔了钱。要知道澳洲和美国的租金回报率可是高达4-5%,而目前国内只有1%,也就是说如果你那个地方房产税税率定在了2%的水平,你租房收入都不够交税的。而且别指望提高房租,房租只和当地收入有关,和购买力有关,你提高房租,他就不租了。他宁可到更远的地方去凑合,届时租客难受,你的房子空着就更难受了。所以房产税不但不能转嫁,反而会让很多空置房进入市场出租,以分担税收的成本。房东的竞争将变得十分的惨烈。

 

至于大家说的土地出让金,中房集团的孟晓苏先生,也提出了一个方法,按照70年的土地年限除就完了,你刚买的房子就不怎么交房产税,您的房子已经35年了,就交一半房产税。开发商再盖新房,就不交土地出让金了。也就意味着新房价格降大幅降低,但是这种新房要交全额房产税。这就意味着那些老破小将再难变现,本身房子就破,福利还逐渐在取消,学区也不明确了,每年交的税还越来越多,到时候你卖谁去?

 

有人说,我就是不交税,他能拿我怎么样,这个东西谁也别耍心眼,您不交就不交吧,有本事永远别交,房产税根本不用上门去收,只需要在交易环节补齐并惩罚滞纳金就可以了。也就是说你的房子只要还想过户,你就得每年去主动交税。如果一直拖着不交,等你想卖或者继承的时候,可能发现税比房子还贵了。

 

还是那句话,当大家都缺房子的时候,我们卖房卖土地是最好的收入方式,这样会加速我们的原始积累,而一旦大家不缺房了,存量房交易逐渐超过新房了,最好的收入方式就是收税,放眼全世界发达国家,无一例外的都是通过房子的出售,持有,租赁产生税收。这才是一张长期饭票。凡事都有个度,吃第一个馅饼解饿,但当你吃到第七个馅饼的时候可能就是一种煎熬。土地出让的收入模式,已经走到了尽头。巨大的改变就在这几年发生,大家可以等待见证奇迹的时刻了。


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