你那里的房子！未来是涨是跌？

作者：齐俊杰看财经

昨天，我们说了央行金融数据M2回落到历史最低点的8.8%，这意味着未来流动性将越来越困难，大概3-6个月后，就会发现楼市销售困难的情况，而历史上也多次证明了这一点。

但这是基于全国而言的，从2016年以来，这波上涨似乎跟以往不同，以前一提楼市上涨就是北上广深的事情，其他城市基本不动，所以事不关己高高挂起，但2016年底之后形势却发生巨大的变化，本来是一场强调控，但却发生了意外的效果，不但北上广深在涨了，二三四线全都在涨。而到了今年3月以后，北上广深基本停涨，去年的热点二线也不涨了，但是三四线猛涨。这让小伙伴们全都不淡定了。这回不能再扮演吃瓜群众了，而是已经实实在在的火烧屁股了。大家纷纷都在问，杭州、重庆、成都、厦门、武汉、南京、济南、青岛、长沙、西安甚至还有很多我根本就没去过的城市，问那里的房价未来会是怎么样的？这里面有共性，有个性，确实不是一句话能够说清楚的，今天我们就来具体分析一下。

我们先来说一下分析的方法，方正证券的任泽平提出一个方法，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。我把他改一下，短期看金融没有错，中期看的土地其实就是供给，而长期看的人口无非就是需求，所以我们要从金融、供给和需求这三个维度进行分析。

首先看金融，我们也说了M2回落到历史最低点8.8%，而国债利率逼近了4%，高等级债券收益率超过了5%，银行间隔夜拆借的长端利率短期快速上扬，这都意味着金融环境在收紧，未来的货币环境不乐观。而钱紧张，作为大额投资品的房地产流动性必然受到打击，只是这个会滞后半年左右的时间反应。所以短期内，全国上下的房地产投资必然被抑制。但这里面也有一个例外，就是棚改集中地区，如果您那里拆旧盖新特别密集，满大街都能看到工地和拆迁队，那么也就意味着货币化安置还在密集进行，这就相当于货币的集中投放，可以暂时独立于全国的货币金融环境，这股拆迁的风还会继续推升房价。道理很清楚，现在大家拆迁几乎都要房子，后来干脆给钱了，大家也不踏实，必然会拿着钱重新去加杠杆再买成房子，拆迁的规模越大，就相当于这个地区货币投放的越多，有些人一夜暴富，然后拿着这些钱，再管银行借一些，争着去买房，就推高了当地房价，没被拆迁的人，心里就只有一万匹草泥马在狂奔了，根本就买不起了。只能眼睁睁看着，最后实在忍不住，也要倾家荡产的往里面去博一把。所以就造成了明明房子过剩严重，但就是房价还能涨，而且楼市很火爆。但这种地方往往都是一阵风，等拆迁和货币补偿的风过了，就会一地鸡毛，你会发现家家户户都是多套房，房子根本卖不掉了。而真正卖掉房子的套现的，恰恰是现在的那些开发商。地方通过这个办法帮他们去库存，把锅甩给了本就不需要房子的老百姓。

其次看供给，目前全国各地去库存基本结束，很多新闻都说库存严重不足，所以才造成了一房难求，但这其实都是假象，是因为我们限价所造成的开发商囤房不卖，形成的短期供给短缺。而且限价会让新房价格明显低于周边二手房，那么就形成了套利机会，所以越是限价，新房卖的越火爆，大家也就越是感觉楼市火热，但统计数据却看到了房价在环比下跌。这其实就是一个自欺欺人的方式。中期的供给，按照国土部的说法，应该是库存6个月以下的要加速供地，按照这个标准，现在70个城市中恐怕得有一半都要加速供地了，所以预计未来土地供给会大幅增加。而我们的限价政策迟早要纠偏，一方面地方会催促新盘入市，另一方面开发商在金融环境收紧的情况下，他们挺一会还行，但很难坚持过半年，所以这是一场博弈，半年后限价还不放松，那么开发商怎么也得推盘回款了。所以，你那里房价如果新房火爆，十有八九是限价导致的，你可以去看看当地的库存情况，以及未来的规划，房子越火爆，说明未来的供给越多。

第三，看需求，这个是一个长期目标，也是最难把握的变数。比如北京上海，按理说是最吸引人的地方，但是按照城市规划，未来五年特大城市人口是流出的，所以特大一线城市很显然就是一个短期金融看空，中期各种保障房供给增加，长期需求负增长的地方，他的房价肯定是缓慢盘跌的。而三四线城市，这个也比较好判断，短期金融因为货币化安置看多，中期供给因为棚改而增加，长期需求也是人口流出。所以这种地方的楼市炒作随时风停，而风一停，你的房子就卖不掉甚至租都租不出去。最难判断的就是二线城市，短期金融看空，中期供给增加，按说是一个楼市下跌的走势，但长期的需求，却变成一个影响预期的变量，我们看到现在的政策方向是，大城市人口溢出，而二线城市给出优惠政策去承接人口，促进人口回流，带动产业回流。武汉、长沙、成都、西安都纷纷给出了落户政策，如果这些城市真的在人口争夺战中胜出，那么长期看城市人口增加，必然带来繁荣和房价的上涨，所以这是最大的变数。我们也看到各大城市纷纷给出了好政策，但这些好政策能吸引多少年轻人前往落户，目前还看不出来。所以大家可以密切关注城市人口的变化，这可能是房价最重要的一个考量因素。如果明年看数据，城市有好政策，但人口没有增加，那么房价回落将是大势所趋，相反如果因为人口政策，而让人口快速增长，那么恐怕高房价还要继续飞一阵了。

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