明年买股后年买房 这建议可行吗？
明年买股后年买房 这建议可行吗？
作者：齐俊杰看财经
昨天，高调入职恒大的网红经济学家任泽平，履新后第一次在公众场合和大家见面，在网易经济学家年会上，任先生再次强烈看多中国经济，认为我们的复苏将从L型，转变为U型。他的依据是库存出清，明年下半年最迟2019年，新一轮的产能周期启动，投资增加。经济从此走出谷底。2016年到2018年，中国经济走了L型的探底，在2019年应该会走出U型的复苏。这倒是符合他的一贯判断和资产配置建议，17年18年买股票，19年20年买房。
他是少有的市场乐观者，也正是因为这份乐观，得到了1500万的年薪，或者说恒大需要一个乐观者为消费者购房人提供一个看多的理由，任先生的任务当然就是继续看多市场，并找出相关的证据链条支撑，让整个逻辑链条更加充分和完整。那么他的观点是否正确呢？很难说，他之前做过很多神预测都对了，比如著名的5000点不是梦，房价还要再翻一倍。但很可惜我们找不到他看空的观点。似乎全是看多的，这样的周期预测就很难有说服力了。就像另外一位任先生一样，一直看多房价，房价也一直涨，但在几次房地产调控而衰落的周期，并没有看到他的观点。所以这种预测的能力参考性不大。不像巴菲特李嘉诚这些人，能够抄底看多的同时，还能够提前逃顶。穿越几个完整的投资周期，这才能说他们先知先觉。
再说明年买股，后年买房，这其实是一种乐观的资产配置建议，首先说股票，股票从目前估值来看，不能一概而论，蓝筹股经过一年的上涨，很多都已经翻倍，所以并不能说便宜了。就连新华社都坐不住了，要问问700块钱的茅台还有多少故事可以说，这种股票很少能产生超预期的业绩，由于他太透明了，调研的机构太多，所以往往市场预期就是业绩本身。当股价猛涨，市场预期狂热的时候，往往就会对他们形成高估，他们的业绩是不错，但却没有大家想象的那么好。老齐常常举例，一个孩子总是年级前10名，这本身很好了，但家长和老师期望他是年级第一，那么每次考试之后，都会对他表示失望。如果业绩让市场失望，股价就会下跌，配比基本上是1:3的关系，也就是说，如果业绩不及预期10%，股价可能会跌30%。所以预期高了，其实对于蓝筹股而言就十分危险了。他们没有能力去维持这么高的增长，比如茅台，市盈率已经30倍，那么他能够每年维持30%的高增长消化估值吗？即使今年可以，明年可能也够呛。所以买的太贵是一切亏损的根源。
相反，市场上一直悲观的中小创，也可以用这套方法进行分析，毕竟市场上都是人和人在竞争，股票价格就是和人的预期在赛跑，大家都觉得这些股票不行了，再加上新三板转板的传言，让这类小股票今年整体下跌了很多，既然大家都不看好，对他的预期不高，那么他的业绩超预期的可能性就很大。还是1:3的关系，业绩超越预期10%，股价有可能会上涨30%。股市经过了上百年的发展，中国股市也有几十年，从来没有说只能蓝筹股涨，成长股不涨的情况。但每次大家都会觉得要么成长为王，要么业绩为王。比如2013-2014年，那时候跟今天的情况很像，楼市调控，经济低迷，加息周期，大盘股根本不涨，指数也不涨，但创业板却率先走出行情。那时候大家反而说，业绩股不行了。股市还是要成长为王，甚至去年也是成长为王，量化基金大行其道。当老百姓都买进去之后，发现今年就变天了。股市又回到了蓝筹上面。老百姓忍了一年，终于忍不了了，开始配置蓝筹股挖掘价值的时候，明年会不会风格再度切回来呢？我觉得概率很大，明年整体是加息周期，地产调控，经济下行，所以指数的机会应该不大了，指数不涨甚至下跌，中小创开始登台表演，复制2013年的行情，并非没有可能。所以这点来说，股市确实不悲观，虽然指数不怎么涨，但明年赚钱应该比今年容易。
其次说房子，这个事已经说了很多了，如果说今年的调控是开胃菜的话，明年的加息才是正餐，这才是房价的真正杀手锏，而2019年推出2020年落实的房产税，会让二次房改进入高潮，彻底扭转房地产市场的预期，所以房子的投资已经基本到顶。房住不炒的意思就是告诉大家，买来住可以，不要再去投资房子，否则后果自负。这么明确的政策意图，不应该再抱有幻想。现在是应该努力把投资型房产变现的时候，而不是再去拿钱往里冲的时候。还是那句话，除非你自己住，否则不要再买房，自己住的目的是使用价值，投资的目的是增值，房子可能已经没有增值空间，至于能不能落，能落多少，就要看加息和房产税的落实力度了。在价格真正下跌之前，成交量一定先跌到谷底，换句话说如果你发现开始真跌了，就根本跑不掉了。都说炒股炒成股东是个悲哀，炒房炒成房东到时候会更悲哀，当股东起码没有后续成本，当房东每年还要交税。租金能不能覆盖房产税，这就取决于税率，和你到底有多少房子了。如果实行惩罚性税率，十有八九租金是覆盖不了税费的。而且不要妄图涨租金，租金是由租客收入决定的，不是由房东决定的，没有房东会嫌钱多，能涨他早就涨了。目前全国来看，租金收入比已经达到一半，赚的钱一半都给房东了，这已经接近极限。而且国家早就做了预案，你以为现在大力发展租房市场是为了什么？拿出集体建设用地租房，开发商自持物业租赁，这些就是最大限度保障房租不再上涨。
所以综合来看，对于经济表示乐观，成长依然健康，新经济正在取代旧经济，传统高污染企业逐渐被淘汰，经济减速换档之中，东南沿海会越来越强，北方经济会遭遇阵痛。股票明年不悲观，但也没那么乐观。至于楼市，随着改革的深入，会完全扭转预期。形成一轮巨大的财富洗牌。
麦肯锡思维 已经终结
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