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这11个城市的房价真的跌了吗?

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这11个城市的房价真的降了?

作者:齐俊杰看财经

昨天,国家统计局发布了1月份70个大中城市,商品住宅的价格变动情况,其中一线城市同比开始下跌,北京,天津,上海,南京,无锡,杭州,福州,合肥,深圳,成都,郑州这11个城市的1月份新房售价,低于了去年同期水平。其中深圳跌了3.4%,跌幅最大。大部分城市都跌的比较娇羞,比较温柔,只有百分之零点几的跌幅。

而去年涨幅最大的,都是一些非热点二线城市,比如贵阳,西安,沈阳,常德,北海,数据显示这些城市基本都涨了10%左右。但其实大家听到这可能已经发现问题了,这些新房销售价格数据跟大家的感知有点矛盾,或者说觉得哪里不对。这主要是因为新房限价所导致的价格水平失真。目前各大城市基本都采取了因城施策,一房一价,这让新房价格已经不能有效的反应出楼市变化。所以跟大家的感受不太一致,那么我们有必要看一下更加真实的价格,那就是二手房。

从二手房售价来看,去年房价下跌的城市只有,北京,天津,石家庄,南京,合肥,郑州,其他城市同比都是上涨的,其中北京跌幅最大,跌了3.1%。而长沙,重庆,西安,乌鲁木齐,无锡,北海这些地方价格涨幅较大。


所以综合来看,基本上全国房价运行的方向没有发生变化,强调控并未带来预期的改变。降的地方不多,涨的地方不少。老齐在北京,北京确实房价在下降,跟统计数据基本一致,有些地方的跌幅在10-15%,但这是跟去年3月的高点相比,如果跟年初同比比较,基本也就是3-5%的跌幅,基本与统计一致。而很多地方的二手房涨幅,可能还并未完全反应在统计数据当中,说的是同比上涨10%,但实际上大家感觉到的情况却是房价已经翻倍。

其实,谁都明白,楼市调控任重而道远,涨的时候狂野的涨,跌的时候娇羞的跌,所以最后就陷入了信任的塔西佗陷阱,没人再相信调控了,预期也就很难扭转。越不让他买房,他就反而买的越凶,大城市严格限购了,就去二三线城市抢购。客观上我们起到了去库存的效果,但也推升了居民杠杆率,继续强化了楼市上涨的预期,以前一提楼市泡沫都是北上广深的事,现在反过来了,广大的二三四线地区也感受到了楼市泡沫的虐心程度。

2018年非常重要,政策的方向决定着楼市的走向,如果此时放松调控,那么必然引发报复性反弹,进一步推升资产泡沫。但好在我们还有清醒的认识,就在前一阶段,二线城市借口人口政策,从而放松调控之后。住建部马上表态坚定的立场,用了三个毫不动摇来阐述观点,毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。

很明显现在是一个楼市调控的关键期,北京做的很好,一方面加大土地供给,另一方面着手增加保障房供应,在新领导班子的带领下,北京的楼市调控取得了显著的成效,价格也确实感受到了下降。至于北京之外的其他城市,态度恐怕就没有这么坚决了,态度决定一切,当你心存侥幸的时候,自然会反映到结果上。最后就是没有效果。如果这次付出这么大努力的楼市调控再失败,那么楼市这匹脱缰的野马,将再难驯服,后面一定就是不可避免的灾难。

作为普通人,现在一定要认清形势,这是一场高位对决,现在是关键时刻。无论从中央的金融政策,土地政策,以及战略部署,都还继续强调控的思路。唯一不确定的是地方上的态度,很多地方不坚决,肯定会抵消强调控的效果,甚至适得其反。所以现在楼市基本面分为三类,一类是一线城市和几个热点二线,在楼市强调控的背景下,他们被政策紧盯,价格将继续稳定,北京上海特大城市在人口政策的共振下,楼市将逐渐下行。第二类是三线四线五线城市,也就是不在这70个大中城市之列的地方,楼市跟风涨过之后,将马上归于平静,价格越高流动性也就越差,最后就是高价买来的房子无人接盘,突然发现自己才是那个接盘侠。很多大城市打工者回乡置业,恐怕就会成为最后的接盘者。第三类最不确定,那就是几十个省会二线城市,人口政策将影响楼市的方向,如果人口政策放开,全省的年轻人都会涌入省会,甚至跨省流动。这就形成了吸附式发展,也就是说省会繁荣,而地级市暗淡。抢到年轻人的省会房价还会坚挺甚至上涨,而年轻人流出的地级市楼市会流动性崩溃。

所以如果你非得买房子,租金是你参考的重要指标,如果一个地方的租金上涨很快,说明越来越繁荣,人口越来越多。如果一个地方的租金几年没涨过了,甚至还往下降,说明人口正在流出,经济越来越差。租金是市场因素决定的,他不会说谎,是你参考的重要指标。如果一年租金比总房价,超过5%就有投资价值,如果低于2%,就说明已经是击鼓传花了。最好还是尽快闪人。

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