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共有产权房成照妖镜!真实刚需露馅了

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周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机




共有产权房成照妖镜!真实刚需露馅了

 

作者:齐俊杰看财经

 

北京从去年开始大力推动共有产权房建设,这种房子相当于你跟政府共同出资购买,你只需要拿一部分钱,产权也按照比例划分,但政府并不会跟你去争抢使用权,但是产权收益,就会有一定的麻烦,也就是说,你要是买房为了住,共有产权房跟普通商品房没有任何区别,这就是你家的房子,可以落户,也可以去给孩子上学用。至于位置和质量跟同等价位的商品房比较,也没有明显的差距。目前已经卖完的三个项目,分别在朝阳北路,顺义新城,和延庆新城。

 

但是,如果你是为了投资,那么这种房子就没有任何价值了,因为产权不全是你的,所以以后无论是出租,还是出售都会有很多的限制,作为合资方的政府如果不同意,你甚至没法变现。所以我们也看到大家对于共有产权房的态度迅速的降温。北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园,这个项目其实是原来的限价房项目改的,所以算是半路出家,一共有427套房源,共有16万户申购家庭,按最后通过审核的12万户计算,申购家庭和房源比例大约为281:1,也就是281人抢一套房。而首个真正的共有产权住房金隅大成金成雅苑项目,969套房源只有5万户家庭申购,按最后通过审核的1.5万户家庭计算,申购家庭和房源比例仅为15.4:115个人就能中一个,所以确实大幅度下降。

 

当然有人说,两个项目的地理位置差着不少,这我也承认,但顺义现在也不算什么偏僻的位置,而且这边有地铁14号线,附近还有著名的富人区中央别墅区,所以配套都很齐全,很多新盘甚至豪华住宅也在这里,他覆盖了望京和CBD以及顺义和朝阳大部分的地区,应该说交通还算便利,但申购比例从281:1以下降到15:1,足以说明大家的热情正在迅速的减退。很多人已经琢么过味来了,觉得这房子就是鸡肋,以后不能变现,没有流动性。所以开始束之高阁。

 

其实,在北京共有产权房第一次申购的时候,我们就说了,共有产权房是一面照妖镜,他一下就能测出北京有多少刚需,有多少人是没房子不行,租房就过不下去的那种,结果16万人申请,当时我们就说,可能朝阳区真实的刚需也就16万,没想到金隅大成项目直接降到了5万,那么也就意味着其实第一次的16万也是明显高估了。可能真正需要房子用来住的家庭就这么多,按照城八区和远郊区推算,估计也就50万家庭左右,这里面还有不少是重复计算的。那么北京未来5年将建设150万套住房,其中有25万套共有产权房。而在今年就会完成5万套共有产权房建设,所以仅仅从共有产权方面就能覆盖至少一半的住房需求。更何况还有45万套公租房,所以刚需完全能够覆盖掉。至少未来5年,北京住房市场的供应是充足的。更何况我们的人口在下降,2017年常住人口首次下降了2.2万人,这是20年来,北京人口首次下降。另外,北京的人口结构也在变化,常住人口中劳动年龄人口在快速下降,201715-59岁劳动年龄人口为1586.1万人,占73.1%。低于201576.7%数字。而60岁及以上常住人口比重从15.7%,上升到16.5%,即358.2万人,这表明北京老龄化程度在加深。

 

所以,综合来看,对于北京来说,需求在减少,而住房供给在上升。未来几年都将维持这个明显的趋势,而共有产权房,将继续试探刚需的底线,今年将有大量的项目推出来,我们并不担心申购家庭下降,因为那样其实就达到目的了,这种房子就是保证刚需居住的,而根本就不想让你用于投资。

 

一直说,北京这是一个很好地思路,把刚需和投资给分开,让刚需到另外一个服务器去玩,那么你想想,你身后的傻子正在一批一批的被接走,这个服务器里最后就全都变成炒房的了,那么最后谁骗谁呢?找不到刚需接最底层的盘,上面的所有换房需求也就完全推不动了,所以目测,随着共有产权的不断推出,北京楼市今年并不乐观。刨除共有产权之外的,普通商品房成交量也会进一步下降,而这种趋势仍将持续几年。当然,刚需有出口了,再锁死金融,剩下的炒家,你就让他们自己炒去吧,茅台炒到几万一瓶的都有,但我喝自己的二锅头也挺好。这就不会造成恐慌。

 

北京这就是树立一个调控的标杆,希望能够通过政策性住房,解决高房价的问题。就是要做个样子来给全国各地看看,北京房价都降下去了,你再说你那里降不了,是不是就不合适了。随着北京的经验成功,不排除会大规模推广到各地。二线主要城市,都会陆续上马共有产权房项目。而且北京,上海这两个城市的房价,就是中国楼市的天花板,如果天花板往下落,那么对于其他城市的炒房来说,也将有巨大的心理压力。

 

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