成都现史上最严限购出台！这次真的会有效吗？
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成都现史上最严限购出台！这次真的会有效吗？
作者：齐俊杰看财经
昨天，从成都传来消息，当地政府发布通知，主要内容包括以下5点，第一，将限购对象由自然人调整为家庭；第二户（籍）迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；第三父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。第四，夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。第五《通知》还规定在成都全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。
从去年开始，我们一直说，一线城市的房价基本被控制住了，北京上海深圳，今年房价也是稳中微降，但二线城市是最大的不确定因素，因为一点，那就是全国人口争夺战，大量城市打出了抢人的口号，所以真的能够抢到人口的城市恐怕房价还要涨，而且很多城市甚至承诺直接给购房资格，这就为人口流入和资金流入创造了炒房的基础。就比如成都，去年成都实施“人才新政12条”以来，截至今年4月底，人才办统计数据显示已吸引了17.7万余名青年人才落户成都，今年一季度通过“人才新政”落户的青年人才也已经超过5万人。这么多的人口集中涌入，必然推升一个地区的房价。其实过去的5-10年，北京上海深圳的楼市不断上涨，正是每年几十万人涌入造成的需求与供给不匹配，北京一直说有能力控人，结果土地按照1500多万人供给，但如今已经2000多万人，每年流入50万人，所以才造成了房价的不断上涨。如今一线大城市下了死命令，必须控制人口增长，从去年开始人口已经负增长，而被挤出的青年人，都会冲击二线城市，成都成为了西南区域最具吸引力的城市之一，这么大量的外来人口，住房肯定是不够的，跟成都类似的还有西安，武汉，长沙，苏州，南京这些地方，都发生了类似情况。
人才引进政策的粗线条，率先反映在了房地产上，造成了楼市大幅上涨，现在出台政策又是在打补丁。比如针对很多人迁入就是为了炒房的情况，如今要求，要么迁入24个月以上，要么你连续缴纳12个月社保，不能刚迁入马上买房，还有很多把父母迁入成都，然后买房的情况，也干脆把父母排除在外，另外，离婚2年内要买房的。离婚人员按离婚之前算住房总套数，这就是防止你不停的离婚复婚，然后再不停的买房。最后，限制流动性，3年不许卖。
除成都以外，其它被约谈城市也火速做出了回应。比如长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格；西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。据统计，在住建部约谈的城市中，当前长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已相继发布调控新政，太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。
有人问，这个政策有用吗？回答可能让大家失望了，虽然限购史上最严，但是用处可能不大。因为面对人口的持续流入，限制需求是限制不住的，你严格限购只能起到饥饿营销的效果，现在他没资格，那么一年后两年后他还是会去买。所以大量的需求还在，你越限制，大家就会有赶紧买，现在不买以后更买不上的想法。所以我们历来限购无一例外全都失败了，就是这个道理，我们也从来不看好限购能解决问题。
按理说，人口大量流入，产生了真实的购房需求，成都房价确实就应该涨上去，但这中间可能裹挟着一部分炒房的需求，所以你现在只能说尽量把炒房影响降到最低。如果你要真想调控的话，我这里倒是有两招可以用，第一全面停发二套房贷款，首套房贷款，严查收入证明，第二全面停止房抵贷业务，同时执行3-5年限售。需求上的问题无解，而炒房的问题要在金融上来探讨。只有全面降低楼市的杠杆和流动性，让房子不再成为流动财富，不再能够套现，这样才能锁住资金，让房子回到居住的本源上来。当然人口大量流入，类似成都这种城市也要早作打算，尽快的根据人口调整土地供给，否则未来供需不平衡，仍然会有强烈的看涨预期。
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