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险资进入长租房!是降房租还是涨房租?

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周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



险资进入长租房!是降房租还是涨房租?

 

作者:齐俊杰看财经

 

61日,银保监会下发通知,是关于保险资金投资规定的,这其中有一条保险私募资金参与长租房市场,所投资长期租赁住房,要求有稳定且明确的现金流,于是很多人就解读为,这是险资进入长租房市场了,将有希望解决租房痛点。

 

但其实,仔细看看这个文件,是在保险资金投资不动产暂行办法上衍生出来的,《通知》针对长租住房项目的特点,给予了充分的政策创新支持。一是创新投资方式,除市场熟知的债权、股权等投资计划方式外,保险资产管理机构还可以采取发起设立资产支持计划、保险私募基金等创新方式间接参与;二是优化产品注册机制,对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道,提高运作效率。但也由于长租房的投资还没有成熟的模式,尤其是长期租赁住房项目的投资回报周期较长、风控环节较多。这意味着,在投资渠道拓宽的同时,对保险机构的项目审查、风险管理、投后监督也提出了更高的要求。

 


所以这次重点说的其实还是要求,比如只能在北京,上海,雄安新区以及人口净流入的中大型城市搞,封闭运行,专款专用等等。旨在强调风险,告诉你保险资金不能胡来。

 

早在今年2月份,银保监会还没合并的时候,就有这个消息了,说保险资金要进入长租房领域,从间接投资的角度来看,未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的最主要手段之一。结合国外的经验来看,长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长,和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。所以保险投资长租公寓是肯定的,而且也是情理之中的。钱并不是问题,问题是没有商业模式。

 

还得说到租金回报率,现在的租金回报率不到2%,基本低于一年期定期存款。这么低的回报率,资金还不如投资银行间市场或者是国债逆回购,实在不行买点国债也是投资长租房的2倍,所以这才是最大的问题所在。机会成本太大,收益太低,投资长租房根本就是亏本的买卖。甚至回报率低到根本就没办法贷款,试问一下,发个保险私募给你2%的回报,有哪个投资人会去买?简直就是开玩笑。

 

他要想去投资长租房,就必须自己当二房东,把房租提高,比如5000块钱一个月收上一套房子,然后转手装修一下,8000块钱租出去,这样扣除掉装修,家电,服务的费用,自己还能有利润的空间。可问题这么干下来,结果很明显,保险资金的大举入市,将推升城市房租。他只能收廉价房,低端房,因为只有这些房才有翻新改造空间,利润也更大,他不可能去给汤臣一品当二房东,所以最后就是中低端租赁市场的价格会水涨船高,本来房东没钱装修,也不想为老破小投入,就想低价出租,这下好,保险这些长期资金进来了,相当于一下涌入了大量低端房的租房者,成批量的收房,这时候这些房东刚好把房子租给他们。自己坐享现金流,也不用操心了。所以何乐而不为呢,这样市场上的低端租赁房就越来越少,而中高端租赁房就会越来越多。

 

对于租客来讲,你再想租给廉价的老破小,基本没有了,最低都是一个单间。比如在北京原来还有1000块钱一间的房子,以后这种房子恐怕要涨到2000-3000一间了,因为人家改造了,给你添置电器了。但问题是,只租的起1000元房子的这些人,可就悲剧了。城市生活的成本一下子就提高了很多。甚至已经混不下去要回老家了。而对于收入在平均水平以上的,没房的,要整租一套两居室生活的这些朋友来说,这些长期资金进入租赁市场,反倒是个好消息,可供选择的房子更多了。中高端租房价格会相应下降,或者价格不降,享受的房子和服务质量会显著提高。

 

综合来看,租房市场是由一个城市的收入水平决定的,租房的价格不会高的离谱,如果你是这个城市平均收入水平线以上,那么对于租房来说会越来越好。而如果是挣扎在低收入的贫困线上,租房市场即将迎来的变革,可能会对你十分不利,中低端租房价格恐怕已经在上涨了。由于基数低,1000涨到1500,就是50%的涨幅,对于低收入者来说,恐怕越来越承担不起。


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