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果然!楼市调控转向三线城市后!从限售开始

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周一:讲一家公司的估值

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机




果然!楼市调控转向三线城市后!从限售开始

 

作者:齐俊杰看财经

 

就在上周,湖北宜昌发文,明确要求在城区内购买商品房的,自签订住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。这就标志着,3线城市楼市调控的大幕已经拉开,而且限售会成为楼市去库存之后的标配。

 

大家有没有发现,我们的调控走过了限购,限贷,限价,又到限售的心路历程,就在五一前后,住建部约谈了12个城市,随后已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州9个城市作出回应。这其中有5个城市提出了限售,分别是长春、哈尔滨、贵阳、太原、徐州,而比较大的城市成都和西安都还是遵循限购。

 

就在前两天,还有巧合。说杭州即将限售的谣言传的是满城风雨,据说公安都介入调查了。我们不妨仔细想想,大城市好像都没有限售,北京上海深圳杭州并未全面限售,这几个超大城市,只是个别土地新项目给了限售期限。或者只有企业住房受到限售要求,但绝大多数楼盘都是不受限制的。真正的限售,是连二手房交易网签之后,多少年不许卖。现在全国已经有50几个城市加入到了限售的阵营当中。

 


那么这个政策意图就已经十分明显了,兵法有言围城必阙,说的是你要围城的时候,一定要留个出口,留个活路,否则你很难攻城,敌方一看有个缺口,就会不顾一切的从这个缺口突围,这样你反而攻城的时候会比较容易,也比较容易消灭对方。目前全国的楼市就在这么搞,在2015年之前的10年,全国楼市基本就北上广深杭不超过10几个城市涨幅比较大。在国内绝大多数城市房价几乎都是不怎么涨的,所以大量的资金都已经吸纳进入了一线特大城市。让这里的房价遭到爆炒。现在的做法就是要攻下一线这些城池,所以我们看到北京,上海深圳在20173月调控以后,基本房价平稳,不再上涨了。而相伴随的是,其他的二线三线猛涨,主要就是这个思路,围剿一线城市的房价,疏导炒作的资金,所以不做限售,留下一条缺口,让你们卖掉一线的住房,而到二三线城市去炒房,然后帮助那边去库存。

 

而当二三线城市的房价被炒高之后,立马限售,锁死炒房资金,让这些钱不能再出逃。所以我们去年就说,当棚改结束后,大部分地方都会出台调控,而调控的主思路就是限售。彻底锁死楼市的流动性。换句话说,将炒作一线的资金挤向二三线城市,在去完库存之后,锁死流动性,然后静静的等待房产税的改革。既然不能卖出,也没有接盘,那么被炒高的房价,也就不太可能会降的下来,这正好以后确定一个高的评估值,从而通过这个高价来征收房产税。

 

所以,一切都在计划当中,现在已经进行到了第二步,越来越多的城市锁死了流动性,大家辛辛苦苦抢来的房子,越来越难卖出去了,如果你那里已经开始限售,那么可能想跑也晚了,如果还没有限售,你还有逃离的机会,但估计你自己也不想卖出,还等着他坐地升值。所以楼市猛涨,说白了就是交易行为推动的,买的多而卖的少,现在限售之后卖的就更少了,所以越是限售,房价越不太可能会降下来。但其实流动性已经开始枯竭了。也就是说,你的房子只有市值,而再也没办法变成现金。

 

投资的目的是什么?就是用今天的钱买明天的钱,如果今天的钱进去,再也换不成钱了,那肯定不叫投资,而叫做消费,所以我们一直劝大家,买房子你要想清楚自己到底是消费行为还是投资行为,10年前,这两种属性是同样的方向,既可以投资也可以用于消费,但现在不一样了,消费的话你就要尽早买,因为后面政策会越来越紧,利率也会越来越高,而且因为限售,卖房的少了,供给少了,房价在房产税出台之前,也不太可能会降下来。万一继续涨,你的刚需梦就要破灭了,到时候心态会完全失衡,不得不用更高的价格去接盘。但投资就一样了,投资你的目的是拿回更多的钱,房子能不能住并不重要,重要的是能卖出更多的钱就行。所以流动性才是投资的关键,没有流动性了,市值再高又有什么用呢?这就跟买了一个国宝一样,虽然标价几个亿,但你别卖,一卖就犯法。那么这东西能叫投资吗?顶多叫做收藏吧。所以未来随着越来越多的三线城市开始限售,流动性会瞬间消失,大部分所谓投资的人,都只是收藏了一堆房子而已。等房产税开征,卖又卖不掉,还要以高评估价交税的时候,才会悔不当初。


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