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房产税年底见面?留给你卖房的机会不多了

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周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



房产税年底见面?留给你卖房的机会不多了

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近,个税的声音讨论很凶,而比个税还重要的房产税,也已经悄然提速,今年8月,《经济观察报》援引接近税法系统的深喉的消息称“房地产税今年一定会跟大家见面”。而早在今年3月份的时候,其实也有同样的说法,全国政协委员、财政部原部长、全国社保基金理事会理事长楼继伟曾透露,房地产税立法草案预计今年进行首次审议。

 

对此,有相关法学的专家解释了流程,全国人大常委会常规的是两个月开一次会。法案审议来说一般要审三次。三次审议结束后,如果通过,就可交付表决。一审后,草案可公布征求社会意见。这意味着房地产税法的草案年底前有望向全社会公布。

 

从种种迹象表明,房地产税已经明显是提速了,而且很可能在今年年底前跟大家见面,但老齐在知识星球齐俊杰的粉丝群里面也多次提到过,见面和出台是两码事,见面是提请人大审议,也就是有了一个具体的规则和框架,人大审议后还会进行修改,换句话说,今年底大家可能就知道征收房地产税的思路了。

 

房地产税改革,是一项重大的税制改革,他关系到后面几十年的国家收入模式,特别是将改变大家的投资习惯,在房产的持有环节征税。很可能造成财富的大洗牌。从目前透露的一些方向我们大致可以了解一些思路。

 

首先,按评估价格征税,也就是说会官方给出一个价格,而不是完全跟市场价格波动,这个价格可能会滞后于市场的反应,给我们印象最深的案例就是,2008年美国底特律的房子几乎白送,就是因为按照评估价,很多房子每年要交几千甚至数万美元的房产税,所以根本养不起,白送给别人都没人要。评估价收税,很可能会让房价过高房子,瞬间变成负债。丧失掉流动性。

 

其次,考虑到民生问题,应该会有免征额度,也就是基本会保证大家的刚需,你就一套自住房,如果面积不算太大,应该是不用交税的。这个免征额应该在人均40-60平米,因为目前全国人均住宅面积就是40平米,而上海之前的房产税试点,就是60平米免征,但上海模式大家都知道,是失败的模式,就因为这个门槛太高,结果根本形同虚设,所以应该不会比这个免征面积更多。也就是说如果你一家三口住一个120平米以下的房子,房产税跟你的关系并不大。

 

第三,考虑到租房需求,对二套房应该不会下狠手,但三套以上的惩罚税率应该会很重,很多人都担心二套房要交税,即使二套房交税,应该也交不了多少,甚至干脆就不按套数计算,而是免征之外的面积数量计算。如果对二套房就收重税,那么城市租金就会暴涨,以后没人有多余的房子了,租户找谁租房去,所以这显然不符合房子是用来住的原则。大概率应该考虑到这个需求,一套保护自住,二套合理出租,三套开始就会使用惩罚税率,或者是超出一定的人均面积,就给予惩罚税率。这个税率随着你的套数和面积上升而递增,所以你别想把房产税转嫁到租户身上,因为人家是二套出租,没什么成本,你是五套房出租,房产税每年2%,你跟人家的成本根本不同,这就避免房东集体提价的情况。

 

第四,征税难度不小,中国老百姓对于直接税和财产税缺乏缴纳的观念,大部分之前都是代扣代缴,你让他自己申报缴税可能性并不大。所以怎么收房产税是个难题,但起码有一招可行,那就是过户的时候,交齐房产税,并补缴滞纳金,换句话说你的房子只要还想卖,就得按时去交税。你要一直不交税,多套房的滞纳金累加,最后房子可能就归国家了。

 

第五,会考虑到土地出让金的问题,在房产税里给予土地出让金的减免,至于产权问题,房子的产权本就是属于个人,所以对你完全产权的东西征收财产税没什么法律问题,只是土地不属于你而已。即使在美国,你买公寓,土地也一样不属于你。所以70年的土地出让问题,根本不是障碍,我们随时可以把土地的出让年限加长。

 

综合来看,现在大家不应该抱有幻想,房地产税肯定是要来了。虽然在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐一直说,明年完成立法,最快2020-2021房地产税落地,但是对于房子这种流动性极差的资产来说,千万不要等到最后在去集中变现,P2P的挤兑大家都见过吧,一旦他出问题,信心开始丧失,您根本就找不到买家了。而房地产税一旦有了具体的细则,你可能根本就脱不了手。大家可以看看个税,对于劳动者尚且如此,你想想房地产税会怎么样吧,对于很多人来说,十有八九会是个噩梦的开始。

 

在知识星球老齐的读书圈里,前些天给大家读过一本书,叫做泡沫经济学,日本也跟我们一样,在房地产泡沫的阶段,几乎没有持有环节收税,土地税由于评估价极低所以名存实亡,结果才酿成了日本大泡沫的破裂。这个教训相信我们还是会吸取的。



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