成交持续萎缩！价格已降！楼市金九银十要黄

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周一：通过行业，讲投资背后的估值逻辑

周二：披露市场的TTM数据，以及行业估值情况

周三：讲一只基金

周四：讲一种投资或者估值方法

周五：分析当周市场，披露本周分位标准差等重要数据

周末：随机

成交持续萎缩！价格已降！楼市金九银十要黄

作者：齐俊杰看财经

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每年的9-10月份，楼市都会出现成交的井喷，决定这一年的价格涨幅，但自打调控以来，金九银十屡屡遭遇打击，今年上半年数据显示，受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。

从贝壳和我爱我家的数据来看，北京8月二手房网签1.5万套，环比持平，6-8月显然进入了成交量下行通道，在5月出现明显反弹后，北京市场再次回到冷却状态，预计金九银十肯定会爽约。而价格方面北京二手房均价是57000/平米，环比7月下降3%，比去年同期下降6.5%，从麦田中介的数据来看，买房的客源量环比下降了2%，但新增房源量却增加了6%，在买卖双方议价中，最后降价的房源占比达到了92%，可见现在买房人已经在购房中逐渐占据了一定优势，所以未来价格持续下跌应该是个趋势。事实上，北京房价从最高点2017年3-4月，到现在已经下降了大概15%左右，但也离2015年的合理价格，还差15%-20%。

除了北京之外，其他主要核心城市也大体如此，8月份，上海二手住宅成交约1.35万套，环比下降3.4%，上海也是自2017年初暴涨后就一直房价和成交量逐渐走低，但跌幅没有北京那么明显，大概比最高点下降了10%左右，而杭州今年上半年还很火热，现在也基本凉了，6-7-8三个月，成交量持续下滑，8月份已经跌到了4800套只有6月的一半。而与成交量相反的是，杭州二手房的挂牌量却不断上升。目前挂牌量已达到51255套，半年时间，挂牌量上涨一倍。所以杭州供给越来越多，需求越来越少，未来买家的议价空间也在加大。

至于深圳，，深圳全市二手住宅成交量6874套，较7月前30天上升2.4%。不过，受调控新政影响，二手房均价近7个月来第一次出现下滑。不过大家印象最深的是深圳的新房价格，继续他逗逼一样的表演，8月均价为每平方米54089元，环比大幅下降53元；深圳玩的特别好，现在新房每个月都跌，但都是只跌几十块钱。但人家前几年涨的时候，可是几千上万的涨。

在西安楼市也似乎发生了逆转，业主急售的房源已经越来越多，而且都是卖家主动降价，降价空间都在5-10%，越是急售，买房的人就越少。很多中介已经2个多月没有开单了。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，有人发来跟中介聊天的截图，号称降价10万都不好卖。西安楼市相比于3-5月的活跃状态，如今成交量已经跌了一半。但受到624新政，把满二满五改成满二满三后，房源数却在大幅增加，不过西安确实是该降降温了，今年上半年涨幅最猛的就是他。

除此之外，厦门房价上个月就开始凉了，有人说崩盘了，但最后一调查并不至于，只是有了每平米1万元的降价空间，大概跌幅在20%左右，青岛也一样，价格降幅在10%左右。还有成都，他就是棚改货币化安置催生的楼市，如今这股妖风已经停止，成都因为库存已经不到6个月，所以已经被住建部要求停止货币化安置，一旦回到实物安置，房价涨幅立马就凉。而且基本上就很难卖掉了，至于一些三四线城市，这些城市百分百都不是因为需求，而是因为货币化安置推升的房价。如今去库存的任务基本完成，货币化安置也被纠偏。之前抢房子的，估计再也找不到接盘侠。在三四线城市，家家户户都是多套房，租你都租不出去，更别说往外卖了。

综合来看，在折腾了3年之后，如今楼市终于恢复了彻底的平静，其实在知识星球齐俊杰的粉丝群里面，老齐总是再说，要不是棚改货币化安置伟大的缺德发明，我们的楼市在去年这时候就应该能控制住了。起码三四线城市是不应该涨的，而二线几个核心城市也至少能少涨20%左右，加上货币化安置这个东西，确实效果很坏，一下子打乱了整个调控的部署。让房住不炒沦为了一句空话。这个责任不知道该有谁来承担，出这个主意的人，确实太坏了。现在纠偏了，最惨的就是这两年抢到房的人，流动性正在快速萎缩，房子如今已经不能够通过租金创造收益，因为租金回报还没有定期存款高，机会成本是负数，那么你要在房子里赚钱，就必须找到一个更傻的傻子接盘才行。但问题是现在傻子不多了，有钱的傻子更少。如果你手上投资的房子卖不掉，那么对不起你就是那个最傻的傻子。

所以还是那句话，房子曾经是个好资产，10年前房租回报可以覆盖贷款利息，那时候就应该多买房，因为真实的房价其实就是首付款，之后完全可以以租养贷，但现在不同了，房子已经成为了负资产，你的现金流正在不断的流出。钱正在远离你。所以他已经具备了负债的基本特征。大多数人都搞不清资产和负债，以为可以高价卖出的都叫资产，不是这样的，有兴趣可以来知识星球老齐的读书圈，今天开始我们讲讲一本书《钱，七步创造终身收入》，要想赚钱，首先你要搞清楚什么是资产，什么是负债，要让钱不断的流向你，而不是把自己的钱不断的往外扔。为什么炒股炒不好，投资总失败，又为什么一辈子忙碌最后依然很穷，说白了就是根本搞不清楚资产和负债，以为是资产，但却抱着一堆负债。