警惕燕郊楼市诈尸！诡异上涨说明什么？

作者：齐俊杰看财经

最近，很多朋友来跟老齐反应，说北京旁边的河北燕郊房价暴涨了，说每平米涨了2000元，而且涨幅很快，每天一个价。之前我们一直说，环京楼市已死，现在突然诈尸，说明什么？是不是新一轮楼市上涨又要开始了。

其实，一开始我们听到这个消息也是非常纳闷的，在没有任何政策变动的情况下，燕郊楼市怎么可能会突然上涨呢？网上很多人都分析了几大利好，比如

1、北京市政府搬迁到通州，这样燕郊离北京市中心就更近了，但显然这个站不住脚，因为北京市政府搬迁，这消息至少得有10年了吧，而且即使市政府搬到通州也不意味着通州就是市中心，他只是距离市政府11公里而已，有多少去市政府上班的呢？举个例子，大家在中关村上班，在国贸上班，会因为北京市政府搬到通州，你们就去通州上班了？显然不可能。

2、北京副中心和北三县实行统一规划，再加上前一阵山东莱芜划归济南的消息刺激，这让燕郊人产生了一种幻想，一种投机的冲动，搞不好哪天燕郊就会被划归到北京，所以北漂赶紧在燕郊先落个户，这个想法的人很多，做这个梦的人不少，但恐怕这个梦永远不会实现，因为北京这几年最重要的任务是清理非首都功能，重要的是控制人口流入，而不是扩大片区，吸引人口增长。所以，这一条其实也站不住脚，只是中介忽悠人的把戏而已。就像传销保健品一样，当那些北漂们对于落户北京，完全没有办法的时候，就会选择死马当成活马医，相信这种鬼话。

3、如果真要有实质利好，就是平谷地铁改线，从平谷区一直能到北京的东四环东风北桥，这中间途径河北经过燕郊，不得不说，北京真是太大了，北京平谷区到朝阳区修个地铁，竟然要经过河北省。这大大缩短了燕郊人到北京上班的通勤时间。2020年这条地铁可能就会修好，所以这个确实对房价构成实质性的支撑。

4、真正刺激燕郊楼市的，还有一个传闻，传闻称，对于三河本地限购政策，北京河北两地正探讨北京五年社保辅助三河本地买房政策。对此，接近三河市政府人士透露，这个事情正在沟通，没有最终定论。换句话说，这有可能变相对北京人放松限购，放北漂入场接盘，如果这个事成型，那么也就意味着会有大量的北京人，到三河市的燕郊去买房，毕竟燕郊才不到2万，北京已经5万多了，如果有地铁，这个通勤距离也还能承受。

鉴于以上几个理由，据说燕郊楼市成交量大增，在过去3个月内，光在链家一个中介，燕郊就成交了653套房子，说明已经有很多人，赶在政策落地前，地铁开通前跑步入场，而之所以又出现了价格上涨，主要是因为业主惜售所导致的，为什么会有惜售情绪呢？

1、离业主的解套价格相去甚远，就拿燕郊的明星楼盘首尔甜城举例，85平米户型，当前价格是177万，比11月的价格上涨了20多万，但是要知道2017年限购之前，这个楼盘的价格是310万。所以即便涨了20万，也基本是亏40%多。业主都是这个心态买涨不买跌，卖的时候刚好相反，卖跌不卖涨，一看价格恢复了，就倾向于再等等。

2、传闻改变了业主预期，如果真是放无房的北漂入场，那么他们自然会想到，燕郊房价确实还有极大的空间，毕竟跟通州挨着，价格差了一半。

那么现在到底该怎么看燕郊的房价，还会继续涨吗？其实就取决于政策变动，如果政策不变，这次就是一次典型的诈尸，很快就会再跌下来，因为限购不打开，三河市能买房的人其实非常有限，现在这些人都提前释放了需求，去赌未来政策放开，人口入局，如果政策没落地，这些人也会多转空，届时卖的更多，买的更少，价格跌的会更厉害。

那么其实重点就在于，到底有没有可能放北京5年社保的人去燕郊买房呢？老齐个人认为可能性不大，第一，从宏观角度，房住不炒始终是个原则，没道理放任燕郊炒房，如果把北漂引向燕郊，推升当地房价，对于当地人来说也极为不公平。第二，从政策角度来说，北京是要控人，要减少城市人口，虽然把人口引向燕郊，有助于缓解常住人口压力，但是流动人口会上升，其实背着抱着一边沉，反而不利于非首都功能产业的清理。与其引向燕郊，给河北做贡献，还不如引向北京其他的远郊区县，刚才也说了，平谷其实比燕郊还远。像这样的远郊区县，北京还有怀柔，密云，门头沟等等，有的是可以容纳人口和产业的地方，第三，从个人角度，退一万步讲，政策真开放了，恐怕也会跟大家想象的不一样，未必会有多少人去燕郊买房，因为5年社保并不容易，在燕郊买房，也就意味着，可能彻底失去落户北京的资格，很显然这是排他关系，所以只有那些确定自己无法落户北京的，一辈子也在北京买不起首套房的，才会考虑燕郊。只要还有一丝希望，他也会把希望留在北京。或者说，这些人要真的想去燕郊，早就去了，也不会等到2017年限购，要知道在2015年之前，燕郊房价只有6000-8000，那时候他没考虑去河北，现在大概率也不会考虑。

所以综合来看，燕郊这次十有八九是借题发挥，又是中介借传言兴风作浪所导致的，过一阵，消息没落地，这波上车的，也会被套。燕郊挨着北京，房住不炒如果在北京旁边被炸开了花，你想想会有什么后果。所以，即使真有想法放松，一看房价先动了，也会赶紧收回去。否则，可能被政策进一步的碾压，也会被领导直接问责。

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