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再见!公摊面积!住建部新规会影响房价吗?

齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

再见!公摊面积!住建部新规会影响房价吗?

 

作者:齐俊杰看财经

 

218日,住建部网站,发出一份征求意见稿,其中最重要一条说的是“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

 

按说这条信息,在整个征求意见里面,其实并不显眼,但是他却引发全社会的关注,主要是建筑面积这个事,让老百姓伤透了心。明明买一套房是100平米,但是其实自己得到的也就70-80平米,其他的都被公摊掉了,楼道走廊,全都是每个购房人买单,这种缺德的伟大发明,竟然是老超人李嘉诚最先从香港带来的。其实公摊不只是限于楼梯和电梯,只要有公用的地方,那么基本上都会有购房者的公摊,但后来让人愤怒的是,香港自己取消了公摊面积,而在欧美国家也没有公摊面积,而在国内,也出现了分化,重庆已经取消公摊面积17年了,但其他的地方一直没有跟进。

 

那么这个事,会带来哪些方面的影响呢?大家最关心的房价问题,会不会因为公摊面积政策调整而改变呢?

 

首先,二手房价格不会有太大变化,现在什么价基本还是市场供需关系决定的,一般我们的计算依据是产权证上的面积,这就包括了公摊面积+套内面积,现在即使政策要求取消公摊面积,那么公摊的价格也会加到套内上来,也就是说,二手房的总价基本上不变,但总面积小了,单位面积价格就会提升。在一些中介软件上显示的结果就是,很可能是单位面积跳升30%,这个大家要清楚,不要被忽悠了,不是房价大幅反弹,而是取消公摊所导致的。

 

其次,对于新房,开发商也有涨价的冲动,但可能会相对麻烦,如果不限价的地方,可能跟二手房一样,开发商会把价格直接加到每平米单价上,据说已经有开发商憋着涨价了。而如果在有些地方有明确的限价,目前还不知道限价会不会,因为公摊面积政策的调整,而跟随调整,开发商也很担心,如果限价不调整,那么也就意味着总价下降30%,这就亏大发了,但是老齐估计,不太可能一刀切,很可能是老房老办法,新房新办法,已经拿到销售证的就先按原来的卖,还没盖的房,重新按照新标准执行。

 

第三,公摊不算面积了,大家要格外留神,开发商会在这上面大幅削减成本,刚才也说了,楼梯,电梯,走廊,大厅都算公摊面积,以前是有人买单的,现在没人买单了,公摊越多,开发商的利润就越低,所以这块很可能会被大幅缩减,从而影响房屋整体的居住舒适度,再买期房的朋友,要格外小心。

 

第四,为房产税铺路,以后必然要在房产税中,设计免征额,就跟个税起征点一样,大概可能是人均30-40平米,如果有公摊面积将非常容易引发纠纷,我的小区公摊30%,旁边小区只有17%,那么显然对我是不公平的,等于我比别人白白少了4-5平米的免征面积,所以现在住建部积极推进套内面积核算,其实就是为了房产税铺路。

 

总之,取消公摊面积,是住房制度管理上的一次重大进步,也是老百姓期盼已久的事情,我们该给予巨大的肯定。但如何实施,还有很多的路要走,首先最重要的是要跟楼市调控相结合,千万小心,这个政策又变成一次楼市上涨的障眼法,当心某些中介机构,某些开发商,拿这种事情做文章,努力的忽悠每平米单价大幅上涨的事实,从而制造涨价效应,老百姓现在已经是惊弓之鸟,已经听不得涨价这两个字了,如果楼市价格再涨,还一下涨30%,那么很多人会一下心态崩溃,从而不管三七二十一,开始加入买房抢房行列。这种风险不得不防。所以在出台政策的时候,住建部必须打起120分小心,时刻净化市场环境。不能允许营销上的相关谣言,搅乱当前的价格体系。必须要明明白白标注,你要单平米涨价30%,必须得标注因何而来,告诉大家总价没变。否则以我们这些中介和开发商的尿性,一定会进行欺骗性宣传,鼓动炒房气氛。

 

其次,在质量监管上,必须也要给出硬标准,不能公摊卖不了了,以后的楼内的公摊建筑质量严重下降,或者公摊面积极度萎缩,这也是对购房者不利的。楼道也好,电梯也罢这都是非常重要的基础设施,如果在这些上面偷工减料,缩减成本,贻害无穷。但是开发商一定会有这个冲动降低配置,所以如何制定政策规范,对冲掉政策的负面影响,也是非常关键的问题。

 

目前,还只在征求意见,什么时候实施,如何实施,怎么配套保障,这些还需要规定细则,特别是有限价的城市,这些新房到底该怎么卖,是限价打开,还是暂不执行,这些都是我们最关心的问题,也会时刻关注这个政策动向。千万别把好经,又念歪了。

 

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