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商品房销售断崖下跌!释放了什么信号?

齐俊杰看财经 齐俊杰看财经


商品房销售断崖下跌!释放了什么信号?

 

作者:齐俊杰看财经

 

314日,国家统计局公布的经济数据当中,有一个数据不太起眼,大家也没有太上心,这就是全国商品房销售面积和销售额增速,数据显示,20191-2月份,销售额只增长2.8%,而销售面积则是-3.6%,在图形上的反应,均是断崖式下跌,毕竟20181-12月的数据,还是12.2%,和1.3%,跟去年同期更是没办法比,20181-2月份,两个数据分别是15.3%4.1%

 

从区域数据来看,东部区域、东北区域商品房销售面积、销售额上,均同比较大幅度负增长;而与之形成强烈对比的是,中西部则销售面积基本保持正增长,在销售额上更上一层楼。换句话说,楼市出现了新的状况,东冷西热,越是发达地区,房价越高的地方,楼市降温越是明显,而西部省份仍然楼市较为平稳。但是,这几年一直人口流出的东北地区,商品房也在逐渐滞销。换句话说,西部这个平稳可能也仅仅是暂时的,毕竟比他经济好的东部,和比他经济差的东北部,以及跟他经济差不多的中部,都开是出现了滞销的倾向。

 

成交惨淡,必然影响开发商的信心,楼市销售不畅,已经传导到了土地市场,1-2月土地购置面积为1545万平方米,同比下降34.1%。但奇怪的是,房地产投资却逆向上升,20191-2月份上升为11.6%,去年1-12月才有9.5%,那么这种背离说明什么呢?与楼市销售矛盾吗?其实并不矛盾,因为楼市他是有传导链条的,从拿地到开工,总有个时间准备,拿地的高峰,一般比开工的高峰早6-8个月,而1-2月份这个开工的高峰出现,可能恰恰反映了开发商预期变差,所以才会集中力量施工,企图尽快开工,尽快回款。把资金都从土地市场转向了施工投资,意图其实就是在收缩而不是继续扩张。

 

对于政策层面来说,其实有两个维度,一个是房地产经济,另一个是民生,民生才会考虑房价,而房地产经济,更多的是参考商品房销售和土地购置,不会考虑房价,所以现在总体房价平稳,但房地产经济已经出现了严重的下行压力,那么现在至少可以判断,楼市调控应该不会再收紧了。会继续维持现状。甚至在一些财政出现困难,或者确实出现房价下行压力过大的地方,逐渐松动调控政策。楼市从防止大起,已经开始转为防止大落。毕竟今年很特殊,各行各业,各个部委都会稳字当头,不敢出一点差池。

 

所以,如今楼市流动性已经开始转向,房地产销售开始放缓,买房的人逐渐减少,未来政策上必然向新建商品住宅倾斜,毕竟商品房代表开发商利益,只有让开发商得利,土地市场才能好转,金融系统才能稳定。这是一个完整的利益链条,至于二手房,实在跟政策没什么太大关系,二手房卖高价好处都是房东的,所以这块必然有保有压,积极推动新房销售,抑制二手房市场。最终让这个市场进去容易,退出难。越来越多的新房供应,而人口并不增长,那么结果其实一定会发生二手房的流动性危机。当然买来自己住跟你关系不大,而如果想要投资,就要想清楚。卖的时候可能是个很大的问题。

 

比如北京,今年7万套限竞房压顶,最近开盘的楼盘,价格明显都低于周边二手房价格,甚至一下就拉低20-30%,比如中海地产在望京的一个项目,69000入市,周边10几年房龄的二手房价基本都在8万以上,甚至好一点超过10万,所以这可能会一下拉低周边二手房的价格,这样的限竞房今年北京有的是,所以想卖二手房的,可能要早点出手了。等你家周边的限竞房开盘销售了,你的房子恐怕就更难出手了。而上海好像比北京房价下跌的更厉害,上海的一些朋友,已经在讨论房价会跌多少了,据说预期已经开始改变,现在实际成交都会有10%左右的议价空间。在大城市,其实保障房在过去两年都是在集中建设,今年会出现供给高峰,那么对于平抑房价会有明显的作用。

 

至于那些二线城市来说,之前快速上涨的几个城市其实都不乐观,比如杭州,青岛,合肥,福州,厦门,成都,武汉,西安。这些地方压力都很大,说白了就是之前涨的太快,收入跟不上房价的涨幅,所以后劲不足,现在希望能够通过人口放开来多争取一些年轻人过来落户,这个符合国家大战略,也是一个比较合理的放松调控的借口,所以今年如果房价还有坚挺甚至上涨的,一定会是这些争抢人口的二线城市。但现在还看不出来,谁能够最终赢得这场人口争夺战,恐怕要到毕业季的时候,才能有结论。

 

三四线城市,大家就不要抱有幻想了,最多下半年,大家就会切实感觉到房价已经凉了。但那时候为时已晚,如果你不趁着上半年脱手,下半年几乎就卖不掉了。放松限购也没用。三四线总体供大于求十分严重,没有货币化安置推动,立马就会陷入死水一潭,鼓声停止,花在谁手上,谁就要倒霉了。

 

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