商品房销售断崖下跌！释放了什么信号？

作者：齐俊杰看财经

3月14日，国家统计局公布的经济数据当中，有一个数据不太起眼，大家也没有太上心，这就是全国商品房销售面积和销售额增速，数据显示，2019年1-2月份，销售额只增长2.8%，而销售面积则是-3.6%，在图形上的反应，均是断崖式下跌，毕竟2018年1-12月的数据，还是12.2%，和1.3%，跟去年同期更是没办法比，2018年1-2月份，两个数据分别是15.3%和4.1%。

从区域数据来看，东部区域、东北区域商品房销售面积、销售额上，均同比较大幅度负增长；而与之形成强烈对比的是，中西部则销售面积基本保持正增长，在销售额上更上一层楼。换句话说，楼市出现了新的状况，东冷西热，越是发达地区，房价越高的地方，楼市降温越是明显，而西部省份仍然楼市较为平稳。但是，这几年一直人口流出的东北地区，商品房也在逐渐滞销。换句话说，西部这个平稳可能也仅仅是暂时的，毕竟比他经济好的东部，和比他经济差的东北部，以及跟他经济差不多的中部，都开是出现了滞销的倾向。

成交惨淡，必然影响开发商的信心，楼市销售不畅，已经传导到了土地市场，1-2月土地购置面积为1545万平方米，同比下降34.1%。但奇怪的是，房地产投资却逆向上升，2019年1-2月份上升为11.6%，去年1-12月才有9.5%，那么这种背离说明什么呢？与楼市销售矛盾吗？其实并不矛盾，因为楼市他是有传导链条的，从拿地到开工，总有个时间准备，拿地的高峰，一般比开工的高峰早6-8个月，而1-2月份这个开工的高峰出现，可能恰恰反映了开发商预期变差，所以才会集中力量施工，企图尽快开工，尽快回款。把资金都从土地市场转向了施工投资，意图其实就是在收缩而不是继续扩张。

对于政策层面来说，其实有两个维度，一个是房地产经济，另一个是民生，民生才会考虑房价，而房地产经济，更多的是参考商品房销售和土地购置，不会考虑房价，所以现在总体房价平稳，但房地产经济已经出现了严重的下行压力，那么现在至少可以判断，楼市调控应该不会再收紧了。会继续维持现状。甚至在一些财政出现困难，或者确实出现房价下行压力过大的地方，逐渐松动调控政策。楼市从防止大起，已经开始转为防止大落。毕竟今年很特殊，各行各业，各个部委都会稳字当头，不敢出一点差池。

所以，如今楼市流动性已经开始转向，房地产销售开始放缓，买房的人逐渐减少，未来政策上必然向新建商品住宅倾斜，毕竟商品房代表开发商利益，只有让开发商得利，土地市场才能好转，金融系统才能稳定。这是一个完整的利益链条，至于二手房，实在跟政策没什么太大关系，二手房卖高价好处都是房东的，所以这块必然有保有压，积极推动新房销售，抑制二手房市场。最终让这个市场进去容易，退出难。越来越多的新房供应，而人口并不增长，那么结果其实一定会发生二手房的流动性危机。当然买来自己住跟你关系不大，而如果想要投资，就要想清楚。卖的时候可能是个很大的问题。

比如北京，今年7万套限竞房压顶，最近开盘的楼盘，价格明显都低于周边二手房价格，甚至一下就拉低20-30%，比如中海地产在望京的一个项目，69000入市，周边10几年房龄的二手房价基本都在8万以上，甚至好一点超过10万，所以这可能会一下拉低周边二手房的价格，这样的限竞房今年北京有的是，所以想卖二手房的，可能要早点出手了。等你家周边的限竞房开盘销售了，你的房子恐怕就更难出手了。而上海好像比北京房价下跌的更厉害，上海的一些朋友，已经在讨论房价会跌多少了，据说预期已经开始改变，现在实际成交都会有10%左右的议价空间。在大城市，其实保障房在过去两年都是在集中建设，今年会出现供给高峰，那么对于平抑房价会有明显的作用。

至于那些二线城市来说，之前快速上涨的几个城市其实都不乐观，比如杭州，青岛，合肥，福州，厦门，成都，武汉，西安。这些地方压力都很大，说白了就是之前涨的太快，收入跟不上房价的涨幅，所以后劲不足，现在希望能够通过人口放开来多争取一些年轻人过来落户，这个符合国家大战略，也是一个比较合理的放松调控的借口，所以今年如果房价还有坚挺甚至上涨的，一定会是这些争抢人口的二线城市。但现在还看不出来，谁能够最终赢得这场人口争夺战，恐怕要到毕业季的时候，才能有结论。

三四线城市，大家就不要抱有幻想了，最多下半年，大家就会切实感觉到房价已经凉了。但那时候为时已晚，如果你不趁着上半年脱手，下半年几乎就卖不掉了。放松限购也没用。三四线总体供大于求十分严重，没有货币化安置推动，立马就会陷入死水一潭，鼓声停止，花在谁手上，谁就要倒霉了。

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