闹心 | 买了15年的房子，为何产权迟迟未能过户？这一耽搁税要交23%！
来源：福建新闻频道《律师在现场》
2003年买的一套房子，到现在已经整整过了15年了，可是产权还是没能完成过户。住在福州的叶英女士，向《律师在现场》栏目反映，她就遭遇了这样闹心的事情。那么，为何叶女士会有这样的遭遇呢？
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今年58岁的叶英，出生在宁德，户口也在宁德市蕉城区；在她出生才几个月的时候，她的父母离婚，她母亲改嫁到福州。从小在宁德跟着外婆生活的叶英，如今已经退休了，就住在福州市台江区同德园小区。她说，她在同德园小区的房子，是15年前买的。
叶英说，她在福州买的这套房子面积为45平方，是她母亲郑启榕改嫁后的丈夫林信银家祖房拆迁的安置房。林敬山是叶英继父林信银的儿子，也就是她同母异父的弟弟；林信昌是叶英继父林信银的哥哥，叶英叫他伯父。
叶英表示，这套45平方的房子，其中20平方是属于叶英继父林信银的，另外25平方是属于叶英继父林信银的哥哥林信昌的。虽然，2003年已经完成了买卖手续，但2006年的时候，又改成了赠与。
当事人叶英：
二十五平方，那个林信昌当时是说，做买卖不好说，意思是说我们是伯侄之间的关系，做买卖不好说，那就说拿去赠与给你，我说赠与买卖没什么区别，那就算赠与就赠与，我们做了公证书是赠与的。
由于是拆迁安置房，虽然已经交房好几年了，但一直到2008年才通知可以办理产权证。
当事人叶英：
2008年开发商通知我们去办产权证，当时我们去办了，但是没办成，为什么呢？地址一个存在问题，改来改去不懂得；还有一个名字问题，有给他弄了一大堆，调来调去。
到了2013年，开发商需要的手续补清楚后，叶英和上一手的产权人去办理过户手续，但没有完成。
当事人叶英：
我们到交易中心去办理的时候，他（交易中心工作人员）说你要办第一道的产权证办下来，然后才能办第二道，其中你赠与这一块，是不能办的。不能作为交易买卖的。（记者：为什么你的赠与不能做？）他说赠与不是直接的关系，不能赠与。
由于叶英之前的几手产权人中，有一些老人陆续过世，再加上叶英自身的一些原因耽搁了一些时间，一直到2018年，他们才把叶英上一手的产权证办下来。然而，当叶英去办理产权过户到她自己名下的手续时，却发现还是没办成。
当事人叶英：
第三道，就是到了我手上，不能过户。其一原因就是，我不是福州户口，福州没有医社保，就这样子不能过户，他（交易中心工作人员）说政府限购了。
公益律师表示，叶英买的这套拆迁房，她继父的四个兄弟都是有继承权的，虽然是分配给她继父林信银以及她继父的哥哥林信昌，但另外两家也需要做放弃继承权的手续。
公益律师魏宝VS 当事人叶英：
其他两家的材料好像还是有缺失的。你是讲原来办过户过程中，被我们的交易部门收走了，到时候要去把这些档案调出来，如果说没有的话，要到公证处把底档调出来。我想如果确实有办过公证，档案还是跑不掉的，那你到时过户的手续会比较完备。
公益律师认为，法律上没有规定赠与只能发生在直系亲属之间。但直系和非直系亲属的赠与，适用的税率不一样。
公益律师魏宝VS 当事人叶英：
在法律上来说，没有限定受赠与的必须是直系亲属。也就是说，除了直系亲属之间可以相互赠与，其他人也是可以得到赠与的，只不过是在税费上，那个是有一些区别的。
对于叶英的情况是否属于限购的对象，公益律师也给出了看法。
公益律师魏宝VS 当事人叶英：
你这个情况，限购的政策来说，表面上你没有福州的户口，但是从2003年，当时比较原始古老的买卖的协议，还有2006年办公证的手续，还有相关的邻里的调查来说，确实能够证明你已经在那边买房居住已经15年了。实际上后面通过公证赠与，已经变成了赠与的形式。所以你对于目前的限购政策来说，不属于限购的对象。不属于那种规避限购的那种情况。所以我觉得，通过这种公证赠与的方式去办理过户，在法律上是合法的。
在福州市不动产登记和交易中心，工作人员拿出了限购的文件。
福州市不动产登记和交易中心交易登记处陈靖副处长：
你看，限购政策是这么写的，不以你们自己陈述的时间作为（网签时间），限购政策很明确，交易时间按以下方式，就是购买新建商品房和存量住房的，买卖合同以网签时间为准。
福州市不动产登记和交易中心的工作人员表示，叶英的买卖合同虽然是在2003年签的，但是当时没有来交易中心做网签；现在来做过户手续，只能认定为现在才是网签的时间。而交易中心是以网签时间为准的。
公益律师魏宝VS福州市不动产登记和交易中心交易登记处陈靖副处长：
这种情况的话，买卖的话肯定是做不了的。买卖的话，根据我们的限购政策，实际上就是以现在的签约时间为准，你这一块如果现在来办的话，网签的时间要用现在的时间来网签，那肯定是受限购的，买卖肯定是受限购的。
公益律师认为，叶英的情况按照赠与来做是可行的。在经过仔细的了解推敲后，福州市不动产登记和交易中心的工作人员表示，叶英的情况可以按照赠与来办理过户手续。但非直系亲属之间的赠与，要收20%的个人所得税，并且是按照现在的房屋价值。
当事人叶英VS福州市不动产登记和交易中心交易登记处陈靖副处长：
就是说，这几个（权利）人来共同履行赠与合同是可以的，他们要一起到场来签字。一起到场来签字，我们是可以按照赠与来办理。因为你这个赠与发生得比较早。2006年发生的赠与。你这个案件就是说按赠与办可以办理。但是就是说个人所得说要收20%，契税3%。
由于叶英那套房子涉及的权利人比较多，公益律师建议她最好尽快去办理过户手续，以免后面出现变故。
公益律师魏宝VS 当事人叶英：
因为你目前面临的上一手的权利人还是很多个，甚至很多是高龄的，80几岁的也有。这个就会有很大的不确定性，为了确保产权能够及早地确定下来，避免发生一些纠纷，在你财力允许的情况下，按照赠与，可以考虑尽早去办理。
1法律上对于房屋赠与有哪些规定？不是直系亲属，到底能不能赠与？福州市不动产登记和交易中心的说法正确吗？
赠与是非常普遍的民事行为，相关法律对赠与有专门规定，例如《合同法》第十章就是关于《赠与合同》的专门规定。根据《合同法》第185条和187条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与的财产如果属于房屋等依法需要办理登记等手续的，应当办理房屋产权转移登记等手续。因此，从《合同法》规定看，只要双方都同意，房屋在非直系亲属也可以赠与，福州市不动产登记和交易中心的说法是没有法律依据的。
2非直系亲属的赠与，税率不同，具体有哪些不同？同样是赠与法律上为什么要设定不同的税率呢？
1、直系亲属间的赠与:只需要缴纳3%的契税和双方各万分之五的印花税;
2、非直系亲属间的赠与:契税3%,印花税双方各万分之五,个税赠与所得的20%,房产不满五年的要缴纳增值税；满五年的普通住宅免收增值税这种税率区别的主要目的在于防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，所以将无偿赠与行为区分为一般赠与行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)和其他无偿赠与行为两类，并制定不同的税率。
3对于这样的拆迁安置房，消费者在购买的时候要注意些什么？
对于购买拆迁安置房，我认为可以区分三种情况：
（1）如果是已经取得不动产权证的，可以按照正常二手房买卖的流程，办理签约、付款和交房等手续。
（2）如果是卖家已经取得房屋但还没有办理不动产权证的，为避免卖家一房多卖或者不实际履行协议，在签约后要争取先交房，实际占有和居住房屋，同时要在协议中约定清楚后续产权办理和产权过户。
（3）如果卖家自身也没有取得房屋、也没有办理不动产权证的，这种情况风险最大，包括卖家一房多卖、卖家因为房价上涨要求加价或者毁约不卖等，除上面已经提出的建议外，在合同中要约定清楚卖家的交房和产权办理义务及违约责任，同时争取购房款支付与卖家交房和产权办理挂钩，在合同实际履行中要主动关注政府对拆迁安置房的交付和产权办理进度等，督促卖家及时履约。
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