苦恼 | 停车费，广告费，小区的公共收益究竟归谁所有？

来源：福建新闻频道《律师在现场》

闽清的刘先生向我们反映，小区的物业有一些停车费和广告费的收入，这些收入本该是归全体业主共有，不过物业却迟迟不肯把这部分的收入给业主，让他们很苦恼，这是怎么回事儿呢？

在闽清锦江一号小区内，各个楼道的电梯间都有电子显示屏，循环播放广告，车辆进出小区都要缴纳停车费，这是小区公共收益的主要来源。

刘主任说，小区业委会是2018年2月份成立的，小区物业是开发商指定的前期物业，不过，物业从来没有将小区的公共收益公示过。不仅如此，业委会的成员们还发现，车辆进出小区的时候，物业并没有按照要求把票据给业主。

对于小区的广告收入，业委会的委员也是通过广告公司才了解到。

业委会 会计：

因为屹立广告是那种屏幕上有联系方式，然后我打他电话以后，他说我可以把合同复印件拿给你们，那电信那边也是通过电话联系完，他是不方便复印给我们，但是口头也有跟我们讲，一年是两万七千元。那你们现在汇总下来的收入一共多少？十七万六千多。

那么，

这么大一笔钱，

究竟去了哪里？

对此，

业委会的成员们也与物业沟通过，

结果却不尽如人意。

小区的业主告诉记者，在业委会和物业沟通无果的情况下，业委会的委员们在业主群里曾经建议业主们暂缓缴纳物业费。

业主们认为，即使是业委会和物业之间存在矛盾，物业也不能用关停水电的方式，来影响全体业主的日常生活。除此之外，业委会的成员认为物业在管理方面并不尽职。

记者来到小区的物业服务处，不过物业经理这会儿不在，随后，记者通过业主，联系到了物业张主任。

物业主任表示，对于钱款为何没有打到业委会的对公账户上，并不知情，那么，业主们现在该怎么办呢？

林律师认为，如果物业方面要以经营成本为由扣除相关费用，也有一定的上限。

林律师认为，物业没有将小区的公关收益及时转入小区业委会的对公账户上，可能涉及到物业是否有侵占该部分资金的问题。那么，物业的这笔公共收益究竟是为什么没有转到业委会的账户上？这中间哪个环节出了差错呢？随后，记者联系了这家福州开发区宏发物业服务有限公司闽清分公司的负责人。

这时，记者才了解到，原来小区的业委会原先的主任与现任业委会存在纠纷。

业委会 刘主任：

他就是说我们小区业委会之前有部分委员任职资质的问题，被我们业主代表大会，被罢免掉了，所以物业公司以说业委会有纠纷名义，拒绝支付公共的收益给我们业委会。

那么，情况是否真的像刘主任所说的那样呢？随后，刘主任电话联系了前任业委会俞主任。

据了解，锦江一号小区的业委会2018年2月份成立后，在7月份变更了业委会成员。

据了解，目前，小区前任业委会的俞主任和新任业委会之间存在争议，林律师认为，可以等到法院判决下来之后再向物业公司追讨公共收益的款项。

律师解读  

1小区是全体业主的家，物业相当于管家，业主们请管家，是交了物业费花了钱的，公共收益成了“糊涂账”，问题出在哪？

首先我们要明确，小区的公共收益（包含广告投放收益、公共部分的租金收益、公共停车位停车费的收益等）属于全体业主共有，由全体业主共同使用、收益和维护，物业公司不能随意处分。而这些权利的行使，可以由业主委员会依据业主大会的授权对公共收益进行管理，也可以由业主委员会委托物业服务公司对公共收益进行管理。

依据现有信息来看，物业公司不公示收益情况，甚至少报漏报的现象，部分原因是由于对小区内公共部分的招商投资等事务，一般都由物业直接参与洽谈、签约，小区业主没有有效的方式介入其中进行监督。导致物业公司有机会隐瞒收入，侵犯业主权益。

2在片子里咱们看到，小区的公共收益其实是挺可观的，按理说应该怎么公示？是理应打到业委会的对公账户吗？对于没有业委会的小区来说公共收益该怎么处理？

首先这部分收益是归业主共有，所以首要的是保障业主对公共收益的知情权。

具体可以区分来看，如果小区已经成立业主委员会，最好的办法就是支付到业主委员会的对公账号进行管理。如果业主委员会没有对公账号，也建议设立对公账号，一是方便监管，也可避免公款私用的情况。

如果小区还没有设立业主委员会，这部分收益是由物业服务公司进行管理的，应该打到物业服务公司的对公账户，并要求物业服务公司定期公示（例如一个季度一次）使用、收益情况，保障业主的知情权、监督权。

3小区的前任业委会与现任业委会存在纠纷，现任业委会已经经过了备案，双方现在因为公章变更问题进入诉讼，前任业委会反对变更公章，物业公司以此为由拒绝支付公共收益，是否有理？

如果现任业委会的选举产生过程没有问题，且已经经过住建部门备案，在没有其他有效事实推翻业主大会决定之前，现任业主委员会的资格是有效的，物业管理公司应当将相关公共收益按照现任业委会的要求支付到指定账户。我们也注意到现在的纠纷实际上并不是业委会成立效力或业委会成员资格纠纷，而是公章变更与否的纠纷，但是公章问题并不会影响业委会的合法性，所以物业公司不能以此为由对抗业委会的公共收益请求权。

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