调解 | 他的老宅被人拆除了，该由谁来负责？

来源：福建新闻频道《律师在现场》

今天的当事人傅先生最近遇上了一桩烦心事。今年2月14日，他接到了家人的一个电话，这个电话让他急得像热锅上的蚂蚁。电话中，他得知，自己的一间老宅马上就要人被拆除了，到底是怎么回事呢？

在仙游县赖店镇龙兴村，记者看到，这间用土石砌成的房屋已经倒塌了大半，碎石瓦片散落一地，无法再继续居住。当事人傅少文说，接到电话后，他立刻报了警，可老宅依旧被人拆除了。

好好的房屋为什么被拆除了，又是被谁拆除的呢？事情还要从九年前，当事人傅少文买下这间房屋说起。傅少文说，这间老宅和他叔叔的房屋相连，当时的屋主，名叫付明才。为了一家团圆，他花了五千元钱，买下了这间五十六平米左右的房屋。双方只简单签订了一份协议书，并没有对产权进行过户。

傅少文表示，虽然购房的手续并不齐全，但双方相安无事多年，让他想不通的是，前不久叫人来拆房的，正是当初的卖家付明才。

原来，1964年，当时只有三岁的傅少文跟随父母从仙游搬到三明市明溪县居住，户口也随之迁出，并再没有迁回仙游。傅少文说，一直以来，他都希望回到祖籍地，所以才在老家买了这个房子，可如今，这里似乎已经成了他回不去的家。当事人傅少文表示，老宅被拆之后，他多次和原来的屋主付明才协商，可对方既不认可当初的协议，也不同意退还相应的款项。

那么，原本双方签订的这份购买协议是否有效，老宅被拆，又该由谁来负责呢？

公益律师认为，即使是合同无效的情况，房屋原本的所有人擅自将房屋拆除的行为，也涉嫌侵权。

公益律师：

未经您同意的情况下，擅自拆除肯定是有可能违反法律规定，而且它这样子也是违约的一个行为，如果说他现在要违反合同约定的话，要把房子收回去的话，他要承担一个缔约过失的责任。如果说对方愿意说这个房子你继续居住，然后也愿意赔偿的话，这样子是对你比较好的一个结果。

公益律师建议，当事人傅少文最好能通过协商，解决目前的房屋产权争议以及赔偿问题。经过多方联系，在仙游县赖店镇司法所，当事人傅少文终于见到了原屋主付明才的儿子，然而，双方一见面，就吵得不可开交。

房屋原屋主付明才表示，他和当事人傅少文本就是亲戚，当初的确买卖过这间老宅，但傅少文在购买后，很快就反悔了，可后期却联系不上。双方多年来也没有再进行过沟通。而最近拆房的原因，一来是农村修路，二来是房屋年久失修，存在安全隐患。

公益律师：

这位先生您在拆房子的时候，如果说是没有告知买主的话，擅自拆除的话，实际上从法律上来讲，他也是有点责任的，要违反这个合同的，如果说您现在就说这个房子不卖或者怎么样子，但你也要承担一些缔约过错责任，所以那不行的话，就目前现实已经形成的事实来讲的话，就说房子已经被拆了，我们希望说两位还是可以通过调解，因为如果说通过打官司的话对两方都不利，如果说可以通过调解的话，您这边赔偿一下，按照说原来的金钱返还给他或者说什么样子，当然就产权问题的话，你们也可以再商量。

仙游县赖店镇司法所专职调解员陈春景：

焦点问题是补偿问题，现在双方坐下来好好商量，怎么补偿。

在司法所调解员的帮助下，争论不休的双方同意进行协商，经过一番调解，房屋的原房主同意，将老宅的产权归属当事人傅少文所有。

对于调解员提出的一万元赔偿，当事人傅少文并没有答应，他坚持要求原屋主恢复房屋原状。

律师解读  

1节目里我们看到，当初房屋的买卖是没有去确权的，只凭一纸合同，先抛开其他的因果关系，单单说这一纸合同的买卖，在法律是是被认可吗？原房主有权利拆吗？

就本案而言， 首先，根据《中华人民共和国土地管理法》规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，系本集体经济组织成员无偿取得的，与物权人特定的身份具有密切的联系。

其次，结合国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。所以，当事人傅先生户籍迁出了仙游县赖店镇龙兴村，落户三明市明溪县。其购买付明才的房屋，必然导致宅基地使用权的转移，违反法律强制性规定，双方当初签订的房屋买卖合同为无效合同，应予废除。因为当事人双方签订的合同无效，自始无效。物权并没有发生转移，付明才还是物权人，有权利处分属于自己的房屋，进行财产。所以傅先生只能向付明才主张因合同无效导致的缔约过失责任。

2当事人付先生认为，不管协议是否合法，他肯定是被侵权了，那么他和原房主这一纸合同的买卖关系法律上会怎么认定呢？难道5000块钱就白给了，不要返还和赔偿吗？

傅先生和原房主签订的合同因违反法律强制性会定，在法律上属无效合同。根据《合同法》第58规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以，傅先生可以向原房主要求返还原购房款及主张其应承担的相应责任。

3农村土地不是不能买卖吗？为什么可以产权归属于当事人呢？钟律师您认为司法所的处理方式是否合理？请您给当事人一些建议？

我国法律虽然没有直接规定宅基地使用权可以转让，也没有直接规定农村居民的住房买卖合同有效，但是根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可以推出这样的结论：农村居民可以买卖宅基地上的房屋，农村居民买卖住房视同宅基地转让。

这样根据“地随房走”的法律原则，结合有关法律法规的规定，可以认为同一集体经济组织成员之间宅基地上房屋买卖合同，只要符合《合同法》的规定，就应当有效。原房主自愿同意将房屋产权给傅先生，实际上是无法进行产权变动，双方也无法订立合法有效的买卖合同。

我建议，双方当事人还是以协商调解方式解决问题，更何况双方还是亲戚关系。

往期推荐

走过路过，别忘了点个小花花小新的工资嗖～嗖～嗖～涨5毛