尴尬 | “满位截流”？小区里有了这样的规定，合理吗？

来源：福建新闻频道《律师在现场》

随着私家车保有量的不断上升，近几年来，不少小区逐渐出现停车难的问题。最近，不少家住在福州市仓山区江南水都的业主们向我们说，他们最近开车回家，车子却被拦在了小区外不让进。到底是怎么回事呢？

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按喇叭、排长队，这是记者在福州市仓山区融侨江南水都杰座西区的入口处，看到的景象。业主们说，他们家门口，最近经常出现的景象，为什么说是最近呢？因为小区物业，最近实行了一项新的管理措施，才导致这种状况。

那么，什么叫“满位截流”呢？业主们说，物业规定，在小区规划的停车位停满之后，后续车辆就不能入场，这样的做法，被物业称为“满位截流”，而被限制进场的车辆中，有不少就是江南水都杰座西区业主自家的车辆。因为车子停不进小区，加上附近停车位也紧张，他们只好把车临时停在路边。

业主们提供了一张小区的规划图，记者注意到，图上显示，江南水都杰座东区和西区，两个区域的机动车停车位，共有1272位，业主们说，小区住户大约三千多人，如果按每户平均三个人，平均每户一辆车来计算，也只有1000多辆车。

业主们认为，小区车位，实际上是足够业主们使用的，而目前小区停车难的问题，关键在于物业把小区车位，开放给外来车辆使用，变成了物业的收费停车场。

业主们表示，针对这个问题，他们和物业协商过多次，一直没有结果。

公益律师表示，由于目前小区并没有业委会，在实践中，可以通过社区居委会介入协调解决。

目前，业主们单方面和物业协商，确实存在困难。公益律师认为，小区的公共停车位，当然，应当首先满足业主的停车需求，否则就侵犯了业主的权益。那么，对于停车问题，物业方面会给出什么样的解释呢？

业主们说，他们已经向物业缴纳过每月六十元的停车管理费，但现在，虽然物业已经答应退费，可被这样拒之门外，但他们还是觉得很难受。

不过，物业服务中心的工作人员表示，他们在实行“满位截流”的措施之前，早就通知过业主。

物业服务中心的工作人员强调，实行“满位截流”的措施，也是为了缓解停车难的无奈之举，他们还向记者出示了一份“江南水都杰西”路面公共车位停放规约，并表示，从去年开始，业主们续费月卡时，都必须和他们签订这份规约。记者注意到，第一条的确写着：先到先停，位满禁入。

经过一番沟通，物业工作人员表示，接下来，他们准备在4月22日和业主一起开展协调会，共同来制定公共车位的停放公约。随后，业主们也将这样的情况，反映给了福州仓山区上渡街道江南社区居委会。

罗书记 

他作为一个企业，作为一个实体，他的管理经营还是有自主权，那我们只能给他建议，我们当时有提议说你先暂缓。然后把小区内你可以盘活的这个车位资源全部盘活掉，包括周边。

罗书记表示，对于江南水都杰座西区物业的满位截流措施，他们已经和物业方面协调过多次，但收效甚微，接下来，他们还将继续协调。

律师解读  

1现在困难在于小区没有业委会，业主们单方面跟物业协商，或者说监督物业，都不现实。那业主委员会没有成立之前，就都没有办法了吗？

《福建省物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。乡（镇）人民政府或者街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。村（居）民委员会应当协助、配合乡（镇）人民政府或者街道办事处做好物业管理相关工作。

福州市物业管理若干规定也规定了尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

因此对于物业在管理活动中产生的一些问题，我们可以请求县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门进行监督，也可以请求区政府，街道办事处，居委会等进行监督。

2物业实施“满位截流”措施，之前也只是贴出通知，而并没有征得业主同意，这种做法合规吗？

物业应当依据管理合同的约定管理小区的有关事务，物业管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的，根据物权法第七十六条规定 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此物业并没有征求小区业主的意见，也未经全体业主过半数同意就实施“满位截流”的措施并不合规。

3要解决小区停车难问题以及出入口问题，业主们下一步该怎么做？

国务院《物业管理条例》第六十三条规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款 。我们可以有关房地产通行政主管部门责令物业公司及时改正，优先保证小区业主的车位，禁止外来车辆进入，并及时开放被违规停用的出入口。也可以及时成立业主大会和业主委员会，来制定有修改有关车辆管理方面的规约，解决小区停车难问题以及出入口问题，并监督规约的实施。

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