乱来 | 小区车库变身物业宿舍和食堂？

来源：福建新闻频道《律师在现场》

现在不少小区都配套车库，不过福州的陈先生所在的小区里，这车库却不止是给业主们停车这么简单，这究竟是怎么回事儿呢？ 

在福州融林星海湾小区，业主们告诉记者，43号楼的地下车库，现在似乎已经员工宿舍和食堂。 

业主们说，他们交房将近两年了，这地下车库改建成员工食堂和宿舍的事儿，从交房的那一天就已经建好了。那么，下面究竟是个什么情况呢？业主们带着记者来到了43号的地下一层。 

记者看到，这里确实被分割成了好几间房间，沿着过道往前走，就是厨房，旁边的食堂里放着两张大圆桌，业主们说，平时物业的工作人员就在这里生活。 

除了油烟味之外，更让业主们担心的是，物业的工作人员在这里生火做饭，有一定的安全隐患。 

在食堂的出口处，还建造了洗衣池，业主们告诉记者，小区其他两栋楼同样的位置本该是绿化带。 

那么，面对这种情况，业主们该怎么办呢？今天律师在现场来帮忙的是刘鹏飞律师。

业主们告诉记者，从他们发现地下车库变成物业食堂和宿舍之后，他们就找过物业的相关负责人。 

与物业沟通不成，业主们只好将情况反映到福州市仓山区城市综合执法局。随后，相关工作人员前来调查，并且在5月份出具了一份责令限期拆除的通知，要求在5月31日前拆除，不过似乎也起不到效果。 

刘律师认为，既然福州市仓山区城市综合执法局已经认定这是违建，那么业主们可以提出要求，让城管履行职责拆除违章建筑，另一方面，业主们也可以成立业委会，从民事侵权的角度来起诉。 

随后，业主们根据刘律师的建议，拨打了福州市仓山区城市综合执法局的电话。 

业主们告诉记者，除了地下室违建之外，他们对小区开发商和物业公司的服务也不太满意。 

业主们说，其实他们也不是不想购买地下车位，只是他们认为车位的价格比周边其他小区都高。 

对于物业服务方面的问题，刘律师认为在前期物业服务合同上，对于物业管理服务的内容及标准都有明确约定，如果没有提供符合合同约定的服务，业主也可以起诉物业公司。 

随后，记者和公益律师陪同业主们来到了小区的物业管理处。 

物业的工作人员表示无法回答任何问题，对于地下室违建宿舍和食堂，物业的工作人员是这么说的。 

随后，记者和公益律师又陪同业主来到，福州融林房地产有限公司的一个办公地点。 

在记者采访结束的当天傍晚，维斯特（福建）物业服务有限公司的工作人员联系了记者，物业方面表示，他们正在考虑选其他位置作为员工宿舍和食堂。 

对于业主们反映的车位问题，物业方面的工作人员是这么说的。 

业主们告诉记者，在记者采访结束的第二天上午，物业和开发商的工作人员与业主代表们开了协调会，对于业主们反映的问题也做了相应的记录。 

律师解读  

1地下车库是不是属小区居民的公共区域？地下室的使用用途是设备室还是其他？ 

小区内的地下车库归属要看地下车库的产权性质。行政部门发放的产权证明上标注归属于开发商则由开发商处置，如果是全体业主共有产权，则由业主委员会处置。 

另，该小区地下室的用途究竟是什么的要看当初开发商审批的手续是怎么样的。如果审批过程中有对小区地下室的用途做限定，那么就要依照审批的用途使用。 

2城市综合执法局已经出具了责令限期拆除食堂宿舍的通知，似乎没起到作用。综合执法局的工作人员又表示，把案件移交给街道来处置。那接下来，该怎么督促将这件事给落实到位？ 

建筑物的建设规划都需要经过行政部门的审批，如果小区物业擅自改变用途，那么业主们可以向有关行政部门（比如：规划部门、环保部门）反映相关的问题，由行政部门牵头督促改进。 

3包括像是绿化地被改为酒店停车场，还有小区车辆进出的情况，业主日常生活中难免有一些需要与开发商或者物业沟通解决的问题，从这方面说，成立业委会是否很有必要？ 

是的。业主委员会作为由业主民主选出出的管理单位，在生活上对小区的建设有不可或缺的作用。在物业管理方面的作用主要体现在：选聘、续聘物业管理公司；监督、审核各项经费的支出；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；促进纠纷解决这几个方面。 

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