操心 | 小区无大门，物业不入驻，谁该负责？

来源：福建新闻频道《律师在现场》

物业是一个小区的管家，帮助业主打理小区。家住福清市海口镇的明珠花苑的业主给我们频道热线打进电话反映说，他们小区已经八年没有物业了，业主们为这操碎了心。究竟是怎么一回事呢？

家住福清市海口镇明珠花苑小区的魏先生告诉记者，7月19号开始，他们小区的部分水电停了。

魏先生说，导致这种情况的原因是，公共用电账户欠费了。没有电，水泵也就无法运作。在小区各栋楼房的入口处，记者看到墙上贴着国家电网的催缴函。上面写着从五月份开始，就欠缴电费了，而账户主是福清兆源房地产开发有限公司。魏先生说，这是他们小区的开发商。

无奈之下，业主们只能自己凑钱支付了这笔欠款。那么为什么这部分费用还是由开发商在缴纳呢？魏先生告诉记者，那是因为他们小区自2011年交付使用开始，一直都没有物业。

记者查询后发现，购房合同上约定的这家前期物业公司已经被注销了。

魏先生说，之后他们小区就一直没有物业了。而小区的问题也越来越多。比如垃圾乱扔，消防栓、路灯大批损坏。因此，业主们也曾想过，引进新的物业。但是，物业公司请来后，看了小区的情况，都表示无法入驻。

记者在明珠花苑小区看到，他们的八号楼和九号楼是直接外临田地，之间没有围墙，也没有门。而在小区的另一侧，在小区一号楼旁，记者也看到有一个入口，还配了一个保安亭，但是同样没有门。而在业主们出示的当时宣传图册和规划图里，这两处应该是有大门的。

小区业主告诉记者，就是这样的小区，当时通过了验收，也给他们办了房产证。但是，随着他们居住时间久了，业主们发现开发商所欠缺的配套设施还不止于两个大门。而没有物业的管理，他们小区的安全堪忧。

为了自身居住安全，魏先生说，小区业主不得已发动众筹，先行填补上了一些设施。但是，这不是长久之计。为了小区安全，业主们说，他们要求开发商来解决物业问题。于是，开发商就派来了一位工作人员。不过，小区业主觉得，这位工作人员只是负责缴纳公共水电，对于小区的管理没有什么帮助。

魏先生告诉记者，为了节约公共开支，这位工作人员甚至还把地下车库锁上，将部分公共设施的供电关闭。

物业公司之所以不愿意入驻，是因为小区欠缺一些基本物业条件和设施，在福清市明珠花苑小区的业主们看来，既然宣传图册上有，而开发商没有做，就应该由开发商来补。为此，他们曾经也找过开发商。

在小区业主看来，这些费用应该全部由开发商承担的。况且，他们已经先期自费修补了一些了。不过，小区业主告诉记者，之后的交涉中，开发商就以通过验收为由不愿承担。而据他们了解，应该是与2017年开发商资质变化有关。

那么，到底该由谁来补全小区物业条件呢？谁又应该为小区的物业管理负责呢？

郑律师表示，完善小区物业条件，也是开发商当时应尽的义务。目前为了解决小区住户的当务之急，可以分两步走。首先，业委会可以先把物业部分管理起来，之后，业主们可以向开发商进行追偿。要求他承担这部分费用。

开发商派驻福清明珠花苑小区的工作人员已经不在小区，办公地点也是大门紧闭。

随后，记者辗转联系上了福清兆源房地产开发有限公司另一位陈姓工作人员。这位陈先生表示，之所以小区没有物业，不能全怪开发商。

陈先生表示，其实他们公司当初有前期物业入驻，但是就是因为收不到物业费才退出了。陈先生说，他们这些年来，也没有收到业主们交的公共水电费，小区的一些公共开支其实都是他们公司在垫付。

对此，业主们表示，没有物业，怎么交水电费。而且造成物业进不来的主要原因是小区物业条件不足，开发商应该负责。陈先生也表示，关于大门等设施，他们公司愿意来补上。

陈先生也表示，具体方案他希望可以和业主及物业一起来商讨。

律师解读  

1开发商其实也有派一个人来协助小区的管理，主要负责缴纳公共水电，其它就是保护开发商自己的财产，为了节约公共开支，他甚至把地下车库锁上了，并且关掉部分公共设施的用电，这是否侵犯了业主的权利？

开发商的行为系侵犯了业主的权利。小区公共设施的使用功能依法不能随意更改，依据《福建省物业管理条例》第八十六条：“本条例所称物业共用部位包括：建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。 

地下室、底层架空层等共用部位和共用设施设备的权属在购房合同中没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。”之规定，小区公共设施的使用权及收益应归于业主所有。

2按照正常的程序一个小区应该如何引进物业？具体的费用有哪些？您觉得开发商应该具体承担一些什么？

①首先，在物业出售前阶段，依据《省条例》第三十三条之规定，新建物业出售前，建设单位应当依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并提供物业服务。其次，依据《省条例》第三十四条及《物权法》第七十六条之规定，如小区业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。且选聘新物业公司应经法定程序，即业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

②物业的具体费用项目如下：（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理；（二）绿化养护；（三）环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护；（四）公共秩序维护；（五）安全防范；（六）车辆停放管理；（七）物业装饰装修管理；（八）为业主接收邮件、快递提供便利；（九）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理；（十）物业档案资料保管。

③如开发商同时具备建设单位身份，则依法应承担前期引进物业的责任。且应对公共设施建设是否存在隐患承担相应责任。

3您觉得业主们接下去应该处理此事？如何才能促成物业尽快入驻？请您给点建议？

首先，业主可以依法选举业主委员会，并通过召开业主大会依照法定程序选聘新物业公司，并授权业主委员会行使相应权利，与物业公司一同维持小区的物业服务。其次，依据《省条例》第二十二条之规定，如业主大会已成立但未选举产生业主委员会，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。

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