连续走访了佳兆业三个楼盘，我们可能已找出内房股回升的大秘密

（本文约3500字，读完预计10分钟）

上半年利空消息不断，影响投资情绪，导致港股内房股显著下挫。

与之形成强烈对比的是，内房股在上半年普遍收获不错的销售业绩。

悲喜之下释放重磅信号：支撑内房股股价的基本面依然坚挺，但估值已经非常便宜。

以佳兆业(01638)为例，智通财经APP注意到，其静态市盈率已经处于4-5倍的较低区域。

为了更进一步地了解佳兆业的核心资源，智通财经APP近日深入一线调研佳兆业在深圳的3个楼盘：前海广场·佳玺、城市广场5期、盐田城市广场，一探公司发展的“里子”。

从粤港澳大湾区看深圳楼市

自从有“粤港澳大湾区”这个概念的加持，在分析深圳楼市时，就不再局限于对其是一线城市的讨论。

粤港澳大湾区是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。

大湾区的土地面积达5.6万平方公里，常住人口大约6800万，均居世界四个大湾区的首位。

2017年经济总量达到10万亿人民币的水平，拥有16家世界500强的企业和3万多家国家级高新技术企业。

集区位、产业和制度等优势于一体的大湾区被认为发展空间大，经济密度小，发展速度快，是四大湾区中最有发展潜力的湾区。

数据预测，到2025年，粤港澳大湾区经济总量将达到2.5万亿美元，有望超越东京湾区，成为全球最大的湾区经济体；

20年后，粤港澳大湾区GDP 总量有望突破5万亿美元，甚至有机会超过东盟10国的GDP总量。

随着各方对大湾区的关注日益提升，恒生指数公司也顺势推出“恒生沪深港通大湾区综合指数”，以此助力大湾区经济发展。

佳兆业作为第一批股份已被纳入大湾区指数，同时被纳入指数的还有碧桂园（02007）和万科（02202）等房企。

大湾区建设利好当地房地产市场的发展。作为大湾区的核心城市之一，深圳可谓是迎来“史诗级”利好，是最大受益者之一。

此外，实际上，深圳自身的经济发展也对人口流入有很大的吸引力。近年来，深圳人口持续净流入。

数据显示，2017年全市年末常住人口1252.83万人。2017年，深圳的常住人口增量达到62万，是近年来的峰值。

无论从哪个层面看，深圳房地产市场的发展都有很大空间。

楼盘调研：产品畅销，回款率快

深圳是世界级大湾区的核心之一，而对标美国曼哈顿的前海自贸区也正是深圳发展的核心区域。

调研的第一站正是去到佳兆业在该片区的楼盘——佳兆业前海广场·佳玺。

(图中红色块为佳兆业前海广场·佳玺项目所在地)

前海片区分为以金融为主的桂湾区，以综合服务为主的前湾区和以发展自贸为主的妈湾区。

根据楼盘销售人员的介绍，前海广场·佳玺项目和妈湾区中间只隔着月亮湾大道，和另外两个片区的距离也就是三到四公里，能够直接享受到前海跨国际发展的利好。

这个项目涵盖高端公寓、星级精品酒店、品牌商业、高端住宅四大复合业态。周边覆盖7大生态公园，共享前海1000万㎡配套商业。

这是佳兆业倾力打造的一个30万㎡的洲际复合体，分为两期开发。

一期住宅区2013年开盘，目前已经全部售罄；

二期属于商业地块，其中两栋办公类型的产品去年售罄，一共38亿的货值，已经全部回款;

今年在售的是该项目仅有的130套商务公寓，一层有5个户型，分别是：68㎡、71㎡、80㎡属于一房，107㎡和115㎡属于两房，精装修，均价在7.8万/㎡左右，得房率75%，虽然限价，但是不限购不限贷，目标人群是前海未来高管商务人群。

据了解，这是目前前海和蛇口唯一在售的现楼公寓，商住两用，也是这个片区非常稀缺的小面积公寓。

这栋楼售完之后，如果要再进军前海这个市场，就得买资金成本更高的写字楼。

根据销售人员介绍，这批公寓在6月16日开盘，有9亿货值，目前卖了5个亿已经全部回款，还有40%的货值在卖。

在调研当天（工作日），也不断有人来看房。在智通财经APP参观样板房短短几分钟，就同时有三四拨人也在看房。

总的来看，智通财经APP认为，作为中国未来的“曼哈顿”，前海区域经济发展潜力大并将带动深圳及整个珠三角的经济发展。

届时，全亚洲最大型的综合交通枢纽将落地前海，各种国际教育资源也汇聚于此。

调研的第二站——佳兆业城市广场5期。该项目位于深圳坂田雪岗北路与坂雪岗大道交汇处。坂田位于城市北拓、东进起点的双重叠加区，承接政府双重规划红利。

该片区有华为总部基地、天安云谷、神舟智慧园、云里智能园、宝能科技园五大产业园簇拥。

(佳兆业·城市广场区位图)

根据销售人员的介绍，项目北面地块将建成华为的全球总部和国际展销中心，占地面积33.95万平米，建筑面积150万平米。

天安云谷是单个体量最大的科技园，是南山科技园的2.5倍，占地面积80万平米，建筑面积400万平米，将拥有深圳最大写字楼集群。

除了高新科技企业、总部基地的扎堆进驻将导入数十万高端科技人才和几千家高科技企业进驻，带动区域腾飞外，该片区不断升级的交通也是亮点之一。

据了解，城市广场总建筑面积180万㎡，分6期开发，其中1、2、3期已经入伙，现在售5期：共395套平层公寓和758套办公产品，不限购不限贷，单价在4.8-5.3万/㎡。

该项目是唯一满足天安云谷和华为步行上班的产品。自开盘以来十分畅销，目前所剩产品不多。

智通财经APP在现场也感受到，项目营销中心人来人往，十分热闹。

值得一提的是，佳兆业城市广场仅是公司在坂田的第一个旧改项目。接下来，佳兆业还将陆续推进在该片区的8个旧改项目。

据了解，该区域旧改体量超2120万㎡，可以再造三个福田中心区，万科、保利等品牌开发商也纷纷进驻抢滩登陆。

佳兆业在该区域的旧改体量逾200万㎡，占到市场份额的十分之一，可见其在旧改市场上是非常有竞争实力的。

(佳兆业还将在坂田区域落地的其余8个旧改项目)

调研的第三站——佳兆业盐田城市广场。该项目位于盐田路与明珠大道交汇处，处于盐田港后方，三面环山，一面环海，自然景观好。

根据项目负责人介绍，这个项目是2011年政府公开招标时竞得。当时佳兆业能顺利拿下这个项目，得益于公司丰富的旧改经验。

这个项目一共有11个地块，总建面107㎡，其中有6.5个地块用于建回迁房和政府安居房，面积在50多万㎡。佳兆业可售的商品房面积在42万㎡，以及还有逾9万㎡为商业。

据了解，这个项目有两个特点：

一、政府要求企业建设的回迁房和商品房品质一致；

二、是全国最大的异地搬迁项目，边建设边回迁。

智通财经APP了解到，这个项目一期工程820套房，现在已经全部回迁入伙。

项目可售的商品房在今年年底或者明年上半年推出，目前尚未定价，周边一手房价格在5.5万/㎡左右。

(盐田城市广场第一期的回迁房，楼房的外立面独特，借鉴了香港豪宅小区的设计)

大湾区1.5万亿旧改货值正在加速释放

在智通财经APP所调研的这三个楼盘中，后两个项目都属于佳兆业的大型旧改项目。

智通财经APP了解到，佳兆业正在加速推进旧改项目的建设，加速将旧改土地纳入公司土储系统，释放旧改项目价值。

数据显示，截至2017年底，佳兆业在全国共有2200万平方米建筑面积的土地储备。

除此之外，佳兆业在大湾区内拥有占地面积2400万平方米的旧改项目，分布在深圳、广州、惠州、东莞、中山、佛山、珠海。其中，深圳和广州占据一半份额，比例为37.2%、24.1%。

(佳兆业在大湾区的旧改土储分布表)

根据佳兆业管理层在2017年度业绩会上的介绍，这部分的旧改货值粗略估计在1.5万亿。

正如上述分析，粤港澳大湾区房地产市场发展潜力大，在各地住宅用地供应紧张之下，开发商都纷纷转战旧改市场。而此时，在大湾区拥有1.5万亿旧改货值的佳兆业，可谓是占尽先机。

更为关键的是，佳兆业的旧改项目储备较早，如今项目逐渐进入供地期，同时旧改产品也在加速推向市场。

智通财经APP注意到，佳兆业在旧改市场已经开发了19年，成功改造的物业建筑面积逾500万平方米。

仅在2017年，旧改项目实现供地逾180万平方米建筑面积，其货值超过360亿元。

(佳兆业部分旧改项目状态)

根据佳兆业相关负责人介绍，公司2017年度的毛利率为27%，但深圳旧改项目有更高的毛利率。

数据显示，2017年佳兆业的销售额约447.1亿元，同比上升49.8%，完成年度目标112%；今年的销售目标为700亿元，较2017年有56%的增长。

根据佳兆业旧改项目的推进速度来看，旧改这块对业绩的贡献将逐渐扩大，助力公司的毛利率向更高水平提升。

从调研来看，佳兆业的楼盘口碑好，产品性价比高，受市场欢迎。2018年公司推盘节奏（二、三、四季集中推）如期进行，各项业务也在顺利开展。公司融资顺畅，密切监控负债及现金流健康情况。

反观股市，经过前期大幅回调，公司的估值已经非常便宜——市盈率只有4-5倍左右。

公司基本面良好，而估值已成洼地，这高低差提供了上车的好机会。（完）

文章来源：智通财经APP、智通财经网

原标题：《大湾区调研 解码佳兆业(01638)高增长秘密》

作者：江田力 智通财经研究员

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