地产股大跌！这个行业拐点降临
（本文约2500字，读完仅需6分钟）
商品房预售制自香港引进内地已25个年头，这中间催生不知多少地产大佬，如今我们终于要放弃香港模式，一场行业洗牌在所难免吗。
——今日导读
由于香港的假期安排与内地不同（定在中秋翌日），所以尽管今天是中秋佳节，也不影响港股的正常开市。
那份蔓延了一个周末的担忧也就顺理成章地应验了，果然，一经开盘地产股们便纷纷下挫：
至于为什么会这样，想必猜也猜得到：
广东省酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售。
对，没错，白纸黑字写得明明白白，原文如下：
虽然看在舆论反弹强烈，粤房协很快做出了回应，称“该文件目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。”
但官方这回应实在是无力，即便迟钝如傻子都知道这事儿肯定是要上了，只不过是快与慢的区别而已，而且无论快还是慢，其影响都将是颠覆式的。
今天的“智通港股早知道”对此做了详细评述，摘录如下：
这件事情的影响非常大，实际上是对于整个房地产行业商业模式进行了巨大的变革。
地产公司少了一大笔近乎无息的贷款，我们现在看到的主要地产公司都有大规模的促销甚至折扣，恐怕很多都是因为这个政策变动，短期内地产公司手里的库存还会继续快速释放。
剩下还没开工的地，在目前的环境下，除了大地产公司，很难说有动力再去开发，还不如直接卖给其他有实力的公司。
这是地产行业真正的供给侧改革，也是某地产大佬所说，“房地产行业的转折点终于来了”。
所谓商品房预售制，是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。
这个制度的创始人是霍英东先生，当时还有个好听的名字，叫“卖楼花”，1994年由香港传入内地，成为普遍采用的一种售楼方式。
毫无疑问，商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力。
正如传说中当年霍先生用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元。
所以说白了还是能加杠杆，合理合法地加杠杆，也难怪内地的有钱人自1998年房改启动以来如此热衷于房地产行业，杠杆的对面就是暴利啊。
但杠杆的另一面，则是风险，以及它所带来的一切。
在粤房协下发的文件里，官方表示预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，具体而言：
一，一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。
二，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。
三，交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。
四，房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。
五，造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。
总之，风险大大的，不改是不行了的节奏。
于是真正的问题才浮出水面，取消预售制，怎么来取消？
对于开发商来说，这是失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。
当下国内的房地产市场，还是中小企业比较多，取消预售制对于资金宽裕的国企、大型民企来说，影响不会很大，但对小开发商而言则可以说是灭顶之灾。
如果短期内土地供应不足，而开发商融资成本又提高了，会对房地产市场造成波动，最后还可能会导致房价上升，又有违调控初心。
港股内房股金牌分析师Oscar甚至直言该政策极为不妥，措辞颇为激烈：
“如果取消预售，会导致中国大部分开发商倒下；房屋供应将下降50%-67%，二手房价暴涨；地方政府5万亿土地销售下降一半以上，从而使地方政府四五十万亿债务陷入偿付危机。
此外水泥、钢铁、玻璃以及家电等上下游产业链将全面熄火，最终导致经济萧条。”
不过内地的观察者则相对淡定，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，取消预售制，有助于对相关企业形成较大约束。现房销售模式下，房企销售应该有更强、更严格的财务约束。
“过去30层的房子，开发商建到5层基本上就可以办理预售证。资金弱的房企可以通过预售回笼资金，进行后续楼盘的追加投资，但现在可能需要30层全部建造完毕。从这个角度看，对此类房屋建造的资金考核压力很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。”
严跃进还预测，广东此次建议获得审批的可能性很大。未来购房者见到的房子，更多的是精装修现房项目，这也是房住不炒的政策思路体现，有助于发挥房屋的消费属性。
不过不管怎么说，房住不炒是既定方针，改变可能会有阻力，不意味着改变就会停滞。
在这个过程中必有阵痛，体现在楼市就是中小房企瑟瑟过冬，体现在股市就是广大投资者还要再忍受波动。
今年以来，热门板块轮流遭遇“杀猪”行情，从教育股、游戏股、医药股，甚至到殡葬股，都经历了政策变动带来的巨大震动。
如果这不是你擅长的投资环境，不妨做做调整，改变改变，总好过用一年前的思路，来应对一年后的市场吧。
最后再和大家分享一个简单有趣的见闻：
保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”；
万科核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”；
龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”；
合景泰富地产要更名为“合景泰富集团控股有限公司”；
时代地产变更为“时代中国控股有限公司”，简称为“时代中国”；
大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”；
朗诗绿色地产发布公告，将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称；
……
恒大投资贾跃亭打算造车，恒大健康到港股上市；
碧桂园开始养猪，造机器人，“希望未来机器人成为核心业务”；
万科转型进入医养健康，“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急！”
……
（整理自智谷趋势，在此表示感谢。）
实际上对于此事，龙头房企们早就春江水暖鸭先知，你只需看看它们最近的动作就很清楚了。
恒大一年前斥1500万年薪挖走新财富首席宏观分析师任泽平，想必便是基于战略层面的考虑。
因此，行业拐点降临是真，龙头发力转型也是真。市场担忧虽然不可避免，至于是不是要如此恐慌，可能真的要见仁见智了。
——the end——
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