熊市买房记
因为二宝马上上一年级了，当初凑成“好”字的欢喜逐渐被住房焦虑所取代。顶着压力，我最近又开始了各种看盘比价。
因为是要置换，我的第一选择是将此前买的老破小卖了。那个房子位于老城区，是一套70平的机关单位集资房，建于上世纪90年代，两室一厅。2016年买的时候在高位，单价到了9400元/平，2020年开始挂网，一开始的想法是多少赚一点，后面的想法是至少保本，但最近咨询中介，小区现在的成交价已经降到了5000元/平了，心顿时凉了一大截。现在出手的话，就算不计资金成本，也得亏30多万。
观察房地产这么多年，其实一直知道老破小在城市中的价值急剧下降，需要尽快出手，不然很大概率只能等。一个是等租售比上升，但我这房子，目前每个月租金才1100元，如果按我购房价算的话，租售比才0.17%（单平米的平均租金除以单平米的房屋售价），可以说极低了。
而根据中金公司在《如何看待中国住房的租售比？》一文相关数据测算，截至2024年2月末，北上深平均住房租售比为1.92%，重点27个一二线城市平均为2.22%。
结合贝壳数据对约50座二三线城市做了截面统计显示（时间截至2024年2月），二三线城市租售比范围在2.0%～4.1%，平均值为2.8%。现在的利率情况，如果租售比能达到2.8%可比五年期定期存款（1.8%）香多了。
另一个等，当然是等城市更新了。最近有一个新闻比较受关注，不少城市的住建局名字都改了，从住房和城乡建设局变更为住房和城市更新局，这就是一个信号，未来的城市更新将是主导城市建设。
城市更新主要包括旧村、旧城、旧厂、棚改、综合整治五个方面，除了综合整治是以整治维修为主，其余的旧村、旧城、旧厂、棚改都是以拆除重建为主的。
所以很多人一听城市更新就以为是给老旧小区加装电梯，给老旧城区美化街景，这可就太狭隘了。其实城市更新的底层逻辑仍然是释放城市核心区域的土地价值，也就是拆旧建新。
这里有一个基本前提，那就是中国房地产建设的质量问题，一个不是笑话的笑话是，中国没有一栋不漏水的房子。
中国房地产的设计寿命是50～70年，但实际上超过30年的房子基本上就沦为“老破”建筑了。以此30年为界向前推，基本上1994年之前建的房子，都可以推倒重建了。
所以城市更新的规模是很大的，2023年全国城市更新完成投资约2.6万亿元。今年中央要求297个地级及以上城市全部启动城市更新，各大城市也都铆足了劲。
以杭州为例，2024年度，杭州全市计划实施城市更新行动十大类26项任务共1626个项目。截至6月底，项目实施数1682个，实施率103.4%；其中938个项目完成年度目标；累计完成投资500亿元。
我现在特别期待，我这个“老破小”也能够尽快纳入城市更新范畴，等风来！
在询价一圈后，我果断放弃了现在出手“老破小”的计划，将置换计划改为把现在住的房子卖了，置换一套四房或者五房。
我圈了几个小区，在中介平台上不断筛选，联系中介看房，到最后简直是要破防。
要置换，首先就得把当前住的房子出手。已经对房子降价有了心理预期，但在中介那边一打听，才发现已经从高峰时候的单价2.3万降到了现在的1.5万，降幅达到了40%多。
最关键的是，成交量还低得吓人。中介说，整个六七月份，我所在的小区成交量才一套房。而我现在住的这个小区，交通还算便利，有不错的学区，次新房，在二手房市场本来是很有市场的。
我扒了下贝壳找房的数据，7月份南昌二手房新增挂牌量7793套，环比上涨5.1%；成交量577套，环比下降2.4%；成交价0.95万元/平，环比下降7.3%。简单概括就是“一升两降”，二手房挂牌量上升，成交量和成交价下降。这说明，楼市的市场底仍未到。
二手房量价齐跌，新房也不好卖。
我看了下最近克而瑞发布的2024年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜，数据依旧难看。7月，重点30城7月供应、成交环比分别下降25%和30%，同比分别下降18%和13%，绝对量均为年内低位（仅略高于年初1-2月），不及二季度月均，前7月成交累计同比降36%。百强房企7月业绩环比降低36.4%，同比降低19.7%，1-7月累计业绩21309亿元，同比降低37.5%。
带我看房的中介说，此前他们也会做一些新房的包销，但是这两年基本不敢碰了。二手房成交量下降，门店同事大量离职，“很多同事一个月也难得成交一单，不走不行了。”
这位中介小哥还和我聊起他们中介行业的高光时刻。他是2018年入行，正是房地产行业烈火烹油时刻，“刚入行的一个月就成交两单，拿了一万多块工资。”
他仔细和我算，底薪2500元，提成按佣金收入的30%起提，阶梯提成法，最高75%，那个时候是买卖双方各1.5%，打打折也要1%，一套房佣金加各种手续费两万左右起步，他曾经卖过一套200多平的大平层，总成交价500多万，佣金收了10万多，他拿了一半。
“前段时间总在讨论南昌的串串房，其实一部分是中介公司做的，一部分是我们中介个人做的，那个时候钱太好赚了，都想捞一把。现在已经不行了，成交量萎缩很厉害。”
不过周期底部，整个行业都在变化，一些人离开，一些人转型。一些中介借助直播、短视频，各种看房卖房视频成了引流新途径。
他给我支招，“熊市买房，要关注核心价值，在满足需求的同时，能不能升值。我是不相信房地产行业会一直这么萧条。”
看了一圈，我中意的一套房子是隔壁区政府的集资房，五房两厅两卫，高峰时期单价是两万以上，总价450万，现在挂牌价降到了280万左右，单价1.3万左右。
可我觉得，房价还有得降。
看了一圈市场，再研究一圈政策，大家的心态都在等，等政策，等市场，等底部。
政策仍在不断推出。7月30日的中共中央政治局会议强调，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
自去年7月份中央政治局会议以来，中央多次强调要消化存量房产，“收购存量商品房用作保障性住房”是重点之一。
中原地产研究院统计数据显示，截至7月底，全国各地已经有超过60个城市出台了地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房的政策，其中既有广州、重庆、杭州、郑州、长沙、天津等超大特大城市，也有庐江、济源等县或县级市。
政府收储，一举两得，一方面是消化存量房，降低烂尾风险，既帮助了房企，也帮助了购房者；另一方面，收储的房子可以作为保障性住房，为社会托底。
不过目前的困难是，收储的资金从何而来？目前地方政府并无多余的财力来做这些工作，我们此前文章也分析过，要真正发挥作用，需要消化目前存量房约7.7亿平方米，对应三到四万亿的资金。如此庞大的资金量，需要顶层设计从上而下做好规划。
所以我们看到，目前已经公布方案的城市收储条件都比较苛刻，除了已建成未出售以外，还要交通便利、配套设施较为齐全，部分城市要求项目配备一定比例的车位，甚至一些城市还提出必须是整栋的。条件越苛刻，说明政府的动力越差。
在这种情况下，政策层面只能做一些修修补补，比如郑州市于7月31日发文，宣布取消商品住房销售价格指导，市场认为是一大利好，其实这些政策早该实施，拖到现在，已经没有太多的实际意义。
今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，回过头来看，都没有激起什么水花。
可能，除了等楼市复苏，大家还在等信心恢复吧。兜兜转转花了两个多月，我现在也还在等，等房东降价。
和我联系的中介说，“我再去沟通一下，我有信心。”
他的信心和我的信心，可能不是一个信心。
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No.5910 原创首发文章｜作者 梁云风
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