没有综合验收能交房吗
◆导报记者冯岩济南报道
在双方签署的商品房买卖合同范本中，交房的条件是取得“综合验收备案证明”；《山东省商品房销售条例》也明确规定，商品房交房条件为取得“综合验收备案证明”。既然如此，没有经过综合验收的房子能交房吗？
这本来是一个很简单的问题。但没有综合验收就交房的案例依然常见。一些业主为了反对开发商这么做，甚至聚集、堵路、扯横幅……
济南市民黄欣就遇到了这样的事。她的选择是，一纸诉状将开发商告上法庭。但是，法院一审判她败诉。黄欣不服，又将开发商告到了济南市中级人民法院（下称“济南市中院”）……
黄欣为什么一审败诉？此类事件的症结到底在哪儿？济南市中院的二审会如何判决？济南市中院能否为此类案件的判决提供一个范本？
没有综合验收就交房
黄欣购买的房子，是由济南鲁邦置业有限公司（下称“鲁邦置业”）开发的鲁邦奥林逸城。2014年上半年，黄欣花 156万元购买了鲁邦奥林逸城一套 160平方米的房子。不过，由于房屋一直未取得综合验收证明，黄欣在收房时遭受了很大困扰。
“开发商按照合同规定在 2014年 12月 31日前通知我收房。到现场后，我发现房屋并没有取得综合验收证明。不仅如此，电和水都是临时的，没有取得济南市新建住宅区供电、供水配套设施备案。这种情况下，我怎么可能收房？”日前，黄欣对经济导报记者表示。
导报记者拿到的资料也显示，鲁邦奥林逸城 A1地块的有关“济南市新建住宅区供电配套设施接收证明”的落款时间为 2015年 10月 20日。另一份由济南市市政公用事业局行政审批工作办公室出具的，证明鲁邦奥林逸城 A1、A2地块项目通过“建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表”的落款时间是 2016年 3月 31日。仅有一份“建设工程消防验收意见书”的落款是 2014年 12月底之前由济南市公安消防支队出具的。
然而，对于黄欣的疑虑，开发商却给出了“强硬”的答复。
“虽然有些文件的时间晚于交房时间，但我们仍可提供一些业主入住并开通水、电、网络、燃气等生活必备设施的开户单据。我们认为在开发商交房时，房屋已经具备入住条件，业主拒绝收房的责任并不在开发商。”鲁邦置业代理律师、山东兴震律师事务所律师孙仁禄在二审法庭调查中说，“双方签订的补充协议第四条第 4款，内容为：双方同意将买卖合同第八条‘商品房交付条件’变更为‘该商品房经验收合格’。而交付房屋已达到验收标准，收房延迟的责任方并不在开发商一方。”
也就是说，开发商通过“补充协议”，使购房合同中“综合验收”的条款成了虚设。
一审为何败诉
导报记者注意到，类似鲁邦奥林逸城没有经过综合验收即让业主收房的案例，在济南非常常见。开发商这样做的理由，大都是补充协议中有相关约定。且补充协议中还会约定，若补充协议与购房合同不一致，以补充协议为准。
这样的事情，曾引发众多楼盘的业主发起群体性事件。这类案件，在法律上到底该如何厘定？
自 2014年底鲁邦置业要求交房以来，奥林逸城一直没有取得房屋综合验收证明，这使得黄欣始终难以放心收房。直到 2016年 3月，经历了 1年多的煎熬之后，黄欣实在受不了在外租房的痛苦，这才被迫收房。
不过，黄欣并未放弃通过法律渠道维护自己的权益。 2015年初，黄欣与其他几十个业主将开发商告到法院。但在一审中，黄欣败诉了。
一审法院为何判决黄欣败诉？业主手中的一审判决书显示，一审济南市高新区法院根据适用《中华人民共和国建筑法》61条和《建设工程质量管理条例》16条，认定双方约定的交房条件已变更为“房屋质量验收合格”即“建筑工程竣工验收合格”。
也就是说，一审法院认可开发商与业主签署的补充协议，认为综合验收不再是交房的必须条件。而由于黄欣购买的房子，经过了“建筑工程竣工验收合格”，所以开发商可以交房。
争议“格式合同”
对此，黄欣很是不服。“虽然一审败诉了，但我已向济南市中院提交了二审请求，5月中旬已经进行了法庭调查。现在还有包括我在内的 5个人坚持上诉。”
此次上诉，她对补充协议的效力提出了质疑。“开发商在购房合同后附加的补充协议是批量合同。我们要么接受合同，要么就不能买房，这属于‘格式合同’。而‘格式合同’的效力是有限制条件的。”
依据《合同法》39条、40条、41条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
济南一知名律师对导报记者分析说，一旦认定补充协议是格式合同、相关条款为格式条款，那么它的法律效力就受到限制，且发生争议时，应该就相关条款作出不利于开发商一方的解释。所以，案件的一大焦点是，补充协议到底是不是格式合同，相关条款是不是格式条款。
导报记者注意到，格式合同是指那些采用“格式条款”的合同，或称制式合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
5月 31日，导报记者曾就该案件尝试联系鲁邦置业，但截至发稿未获对方回应。
鲁邦奥林逸城的购房补充协议是不是格式条款，二审法院最终会如何判决，对类似案件又会有哪些启示意义？本报将持续关注。（应受访者要求，文中“黄欣”系化名）