济南新房源紧缺 不少楼盘暂无房可卖 土地供应将左右楼市方向

◆经济导报记者 刘勇 济南报道       

    3月30日，青岛继“3·15限购令”后再度加码，认贷又认房，3月31日起取得《不动产权证》两年后方可买卖。同日，淄博市对商品房网签备案规定作出相关调整，购房人同一楼盘最多买两套，网签价格只能在预售价格10%范围内浮动；否则需向信息中心报备或办理预售价格变更手续之后，方可网签，新规定自4月1日实行。

    与此同时，从全国来看，北京“离婚一年买房算二套”，成都部分区域“不准跨区域买房”……如果说此前楼市调控是限购限贷的“V1.0”版本，那么3月份以来的调控正式升级为“V2.0”，调控政策更加精细化。

    虽然济南暂未跟进第二轮限购，但经济导报记者在调查中发现，自济南加码楼市调控以来，房地产市场相对变冷，但整体供应依旧紧张，不少楼盘均暂时无房可卖。

    接受经济导报记者采访的业内人士表示，目前市场供应情况很紧张，库存相对较少。

    “不过随着各大楼盘开发进度的推进,不少楼盘将会在下半年集中入市，济南东、西、北部片区不少楼盘已经在为下半年拿预售证、开盘做准备了。”济南一本土房地产开发企业的项目经理冯泽瑞表示，“调控的目的是为了让疯狂的楼市降温，增加土地供给才是控房价的治本之策。”

房源暂时紧张

    “不好意思，我们现在暂时没有房源了。”4月1日，当经济导报记者走进位于济南东部的和润幸福城售楼处时，销售顾问说，“这个月我们可能会加推一部分房源，建筑面积约在76平方米到185平方米不等，具体价格尚未出来，估计应在1.5万元/平方米左右。”

    同样的情况也出现在位于济南南部的中国MALL城市之星，其销售顾问告诉经济导报记者，目前无房源在售，4月份可能会加推新房源，面积在98平方米到175平方米不等。

    在力高澜湖郡，经济导报记者了解到，该项目暂时无可售房源，但可能会在不久后加推一批，户型建面为97平方米和120平方米。“具体价格暂未出来，应该在9000元/平方米左右，预计2018年6月交房。”该楼盘的销售顾问说。

    而在绿地IFC中央公馆，经济导报记者获悉，二期B13地块的住宅仍在销售,但剩余房源不多，均价2.4万元/平方米左右。“如果对现在的户型和楼层不满意，可以考虑我们正在认筹的B12地块底商、B9地块住宅。”销售顾问这样说。

    一直以来，很多人认为，济南西客站附近的楼盘销售情况并不好，但经济导报记者调查中发现，西客站附近的不少楼盘也无房可售。

    市民黄静便是西客站某楼盘的“粉丝”之一，事先她一再到该楼盘去看房考察，和楼盘的销售员反复沟通，本以为有机会买到一套刚需房,可是近日再去看房时,被告知已经没房了。

    在位于济南西客站片区的龙湖水晶郦城，置业顾问告诉经济导报记者，“现在住宅已经全部卖完了，一套都没有了。”尽管暂时没有房源，但售楼处还有不少人，置业顾问表示，现场客户是集中签合同的。而据经济导报记者了解，就在3月下旬，水晶郦城加推最后一栋住宅楼，凌晨4点开盘，5点就宣布售罄。

    经济导报记者在济南西客站片区调查发现，目前，西客站片区在售的项目确实很少，像龙湖、绿地、恒大等很多项目都已经是尾盘，仅有鑫苑世家公馆会在下半年推出新品。

    同样，从最近一段时间的网签数量上看，成交量也相对低迷。3月19日，住宅成交136套；3月23日，住宅成交181套；3月25日，住宅成交41套；3月26日，住宅成交量更是低至33套……种种迹象表明，目前济南市新房供应情况相对紧张。

    冯泽瑞告诉经济导报记者，这种供需失衡不是市场的局部，而是济南市场的一种整体现象。除了唐冶新区等曾经热门的供应区域，今年年初以来即使是供应比较大的地方，如华山、雪山等区域，在售房源也比较少。

    在冯泽瑞看来，在这种供需比例之下，近期市场仍然呈现出一种购房亢奋的状态。除了龙湖水晶郦城清盘外，近期多个楼盘也多是开盘便近乎清盘。

    “由于接连对市场调控限购限价，加上没有去年的房价疯涨情况，市场未现去年的购房疯狂度，但在供需失衡、一房难求的行情下，各行业购房群体普遍存在购房焦虑和恐慌心理，犹如2007年前后曾经的市场房源断供情形。”冯泽瑞分析道。

新房下半年集中入市

    在冯泽瑞看来，之所以出现这样的情况，一方面是开发商手中的土地不多，另一方面去年部分存货“去化”较多，再加上宏观调控预售监管，政策口径发生变化，“方方面面的因素，决定了目前市面上可供应的量处于一个非常紧张的状态。”

    在济南一家营销策划公司负责人杨朝星看来，今年上半年楼盘供应量骤降，也与济南的调控政策有关。

    根据济南的调控政策，12层以下楼盘必须封顶、12层以上楼盘必须盖到一半（且超过12层）才能拿到预售证，这令市场上新产品的入市速度受到影响。

    经济导报记者从济南住宅与房地产信息网上看到，整个3月份，济南市区拿到住宅预售证的楼盘并不多，只有水晶郦城、东城逸家、凤凰城、东城花苑和海尔绿城等几个楼盘。

    “随着各大楼盘开发进度的推进，不少楼盘将在下半年集中入市。”冯泽瑞表示。

    “不少开发商今年的任务压力并不小，随着下半年房源集中入市，预计整体楼市价格也会比较合理。”杨朝星认为。

据杨朝星介绍，他手中代理的多个项目目前均无房可售，但开发商已经为今年储备了房源，等着工程进度完成，估计应该在下半年就能入市。

实际上，经济导报记者在调查中了解到，尽管距离下半年还有一段时间，但4月份可能会出现一大批新房源集中入市。

杨朝星说，“据我了解，在4月份加推房源的楼盘应在20个左右，既有济南市区的，也有章丘区的。”

加大土地供应是根本

    “限购只是手段，不是目的。”冯泽瑞说，“主要是让房地产回归居住属性。”

    如何让房地产回归居住属性？冯泽瑞认为，加大土地供应才是根本。

    今年山东两会期间，山东省住建厅厅长王玉志说，楼市调控要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则，今年将加大济青两市土地供给力度。这也意味着济南2017年土地供应或迎来新变化。

    从今年初以来，山东省住建、国土部门相继提出加大土地供给力度，确保房价环比不上涨，并完善房地产用地调控机制。尤其今年是济南拉开城市框架的一年，全市城乡建设项目共1012项，新开工134个房地产项目，包括40多个住宅项目。为全力保障今年重点建设项目，协调控制供地数量和节奏，济南市国土部门将根据实际需要调整供地项目和计划量，对重点建设项目和新兴产业项目优先予以支持。 

    经济导报记者注意到，截至目前，今年济南已经供地2323亩，但大部分位于CBD地区，供地侧重点为重点项目和新兴产业项目，住宅用地供应相对较少。同时，济南今年的供地计划暂未公布。

    早在去年11月，济南市国土资源局曾公告称，2017-2019年，济南市本级计划年均供应住宅用地7000亩左右。“这一数字今年或许会有所修改。”冯泽瑞表示。

    据了解，今年2月17日，济南市国土资源局召集各平台、各分局召开2017年市本级土地供应计划编制协调会，将根据实际需要调整供地项目和计划量，对全市的重点建设项目和新兴产业项目优先予以支持。

    经济导报记者从济南市国土资源局了解到，目前各区、各平台正在上报汇总相关数据，国土部门会根据实际需要调整供地项目和计划量，总体原则是对重点建设项目和新兴产业项目优先予以支持。根据国土资源部的相关要求，近期将会公布供地计划。

    “如果住宅地块今年的供应量低于去年，有可能会让开发商在土拍中疯狂一些；如果供应量大于去年，那么土地市场也会相对稳定一些。”冯泽瑞解释道，“不过，土地供应偏少的情况可能不是短期能解决的，哪怕现在土地集中入市，要产生有效供应也需要一年到一年半的时间。”