济南楼市“回暖”了？
见习记者 ｜ 于婉凝
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。就在几天前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。
除此之外，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。
受访的业内人士认为，新政接连发布，对房产市场回暖以及房产市场稳定发展会起到比较好的作用。
“新政对市场潜在的需求转换成有效的需求有一定帮助，对保障房地产市场的稳定发展起到积极作用。”山东大学经济学院教授李铁岗接受经济导报记者采访时表示。
存量房贷可以“省钱”
“昨天(9月1日)看了新闻我立马给我的客户经理打电话，询问房贷能降多少的问题。”9月2日，济南市民乔振生在接受经济导报记者采访时表示，“客户经理也不清楚调整的方式，只是说，理论上可以降低。”
据了解，2020年，乔振生在济南东部片区贷款150万元购买了一套住房。“当时的房贷利率是基准加20个基点，今年年初调整后是4.5%，不知道这次能降多少。”
就在9月1日下午，中国人民银行山东省分行发布《关于山东省各地市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况的公示》。其中明确，山东除了济宁外其他各市，2019年10月8日到2022年5月14日的房贷利率下限是LPR，2022年5月15日至今的房贷，利率下限是LPR下浮20个基点。
也就是说，2022年5月15日之后贷款买房的市民，在符合条件的情况下，房贷利率有可能会降到4.0%。
乔振生给经济导报记者算了一笔账：按照此前的房贷利率4.5%(LPR4.3%+20个基点)计算，他每个月要还7600.28元，按照调整后的房贷利率4.4%(调整后为LPR4.2%+20个基点)计算，每个月的还款金额是7511.41元，如果能调整到下限(4.2%)，每个月只要还7335.26元。
“这样算下来，最高我一个月能节省利息265元左右，最低的话也能节省接近90元。”乔振生说。
“说实话，我也不知道这样算是不是正确，一切要实施细则出台后才知道具体的调整方案。”一家商业银行的个贷部经理魏政说，“不过文件明确，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换，在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
市场回暖
李铁岗认为，连续出台的政策，可以降低购房的成本，同时降低融资的成本。从经济学原理上来看，降低首付实际上就是降低入门成本、入门门槛，降低利率实际上就是降低融资成本。“一般来说，降低首付即降低入门成本对于消费需求的影响多一些，降低利率即降低融资成本对于投资相对比较敏感。当然，这都会同时对消费以及投资需求产生影响。”
在李铁岗看来，融资成本的降低对投资性需求的影响敏感程度相对比较高，而首付降低对消费需求的影响更明显一些。
“新出台的政策是个好事，对房产市场回暖以及房产市场稳定发展会起到比较好的作用。”正如李铁岗所说，经济导报记者走访了多个在售楼盘发现，之前相对冷清的售楼处又有了热闹的气息。
在济南北湖片区一楼盘售楼处，销售顾问告诉经济导报记者，9月2日的到访客户量跟上周一周的总量相当，感觉市场有所回暖。“因为原来首付款有压力的一些人，新政放开后贷款可以多了，首付款压力就小了，量自然就起来了。”
据经济导报记者了解，面对市场的回暖，该楼盘依旧保持相关的折扣优惠，去化仍然是其目前的首要任务。
在李铁岗看来，新政对市场潜在的需求转换成有效的需求有一定帮助，对保证房地产市场的稳定发展起到积极作用。“但不会出现房产市场以前的那种火爆场面，出现供不应求的状态，大家来抢房子这样一种局面。最主要的就是我们国家房产政策不管怎么变化，原来的调控和现在这个手段都是为了促进房产市场稳定发展，总基调就是‘房住不炒’。就是要在大量增加消费性需求的基础上来发展房地产，而不是刺激投资型需求来发展房地产，这就是我们国家房产发展目前的总基调。”
进入“存量房时代”
政策出来了，新房出现了回暖，二手房市场有啥变化？
对此，经济导报记者走访了多个二手房中介公司发现，济南的房地产市场出现了新的变化，二手房的销量逐渐与新房的销量缩小差距。
9月3日，在济南一家二手房中介公司，负责人徐鹏告诉经济导报记者，新政对客户心理刺激作用比较大，需求正在慢慢释放，这两个月成交比较多。
“以前，在济南市场中，新房成交量占据绝对主流地位，现在有了新的变化，二手房成交量正在上升。”徐鹏说道，“一方面是因为改善型客户的一二手房联动，另一方面是因为市场进入了存量房时代。”
济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫也持同样的看法。
初鑫告诉经济导报记者，从这几个月的成交数据看，二手房的销售回暖比新房好很多。“今年前7个月，济南已经成交二手住宅4.4万套，超过去年全年成交套数(4.21万套)，而且最近2个月，新房二手房的成交量几乎持平。”
在初鑫看来，之所以出现这样的情况，主要是因为二手房的议价能力更强，而且省事方便。“一套二手房的挂牌价和成交价差不多有20万-30万的议价空间，而且对买方来说，成交交付后，只需要简单收拾就能入住，不用担心烂尾或者延迟交房。”
“确实，不少准购房者从我们这里流失转而投向了二手房市场。”济南一楼盘的销售总监袁杰说道，“我们对一些准客户进行后期维护时发现，他们已经转向了二手房市场。主要还是价格问题，在同区域内，有些房龄10年内的二手房比新房确实便宜一些。”
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