【营改增】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用预售形式纳税申报
一、房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的新、老房地产项目，适用一般计税方法计税的
例：某房地产开发企业为一般纳税人，于2017年预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1110万元，开具增值税专用发票，当期允许扣除的土地价款为400万元，销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。
【相关政策】
1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%;
2、提示：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目、适用一般计税方法计税的，也适用该申报示例，且应在不动产所在地国税机关预缴，向机构所在地国税机关进行纳税申报，预征率3%(详见下表);
3、房地产老项目：
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4、上述预缴均不得扣除地价，均需要填写《增值税预缴税款表》。
【应纳税额计算】
预缴税额=1110÷(1+11%)ⅹ3%=30万元
应纳税额=(1110-400)÷(1+11%)ⅹ11%-30=40万元
【预缴报表填写】
在预缴时，应将预缴税款金额填入《增值税预缴税款表》，房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额”填写收到的预收款11100000，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元。
【申报报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元;在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11100000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写本期允许扣除的土地价款4000000元，第13列“扣除后含税销售额”填入7100000元;第14列“扣除后销项(应纳)税额”填入700000元。(如图1)
图1
在第5栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据：第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额(免税销售额)”等于附列资料(一)第11列第9b栏的金额，应为本期销售项目价税合计额11100000元;第2列“期初余额”填入0;第3列“本期发生额”填入本期允许扣除的地价4000000元;第4列“本期应扣除金额”填入4000000元;第5列“本期实际扣除金额” 应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除金额，填入4000000元;第6列“期末余额”填入0。(如图2)
图2
3、将预征税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元;第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为700000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0。(如图3)
图3：
4、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差700000元，将预缴的税款金额300000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额400000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补(退)税额”内填写应纳税额400000元(如图5)。
图4：
二、房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的老房地产项目，适用简易方法计税的
例：某房地产开发企业为一般纳税人，于2016年预售2014年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1050万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易方法，税率5%，预征率3%。
【相关政策】
1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%;
预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)ⅹ3%
申报税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)ⅹ5%-预缴税款
2.上述预缴不得扣除地价，需要填写《增值税预缴税款表》。
【应纳税额计算】
预缴税额=1050÷(1+5%)ⅹ3%=30万元
应纳税额=1050÷(1+5%)ⅹ5%-30=20万元
【预缴报表填写】
在预缴时，应将预缴税款金额填入《增值税预缴税款表》，房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额”填写收到的预收款10500000元，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元(如下图)。
【申报报表填写】
1.将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)
在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的第1列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额10000000元;第2列“开具增值税专用发票销项(应纳)税额”填入500000元;第9列“合计销售额”填入10000000元;第10列“合计销项(应纳)税额”填入500000元;第11列“合计价税合计”填入10500000元;第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填0(如图1)。
图1
2、将预征税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0;第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元;第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为500000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0(如图2)。
图2：
3、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简易办法计税的销售额10000000元，第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据简易计税办法计算出的税额500000元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第24栏“应纳税额合计”内等于第21栏500000元，将预缴的税款金额300000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，在本期没有发生其他税款的情况下，第32栏“期末未缴税额”、第34栏“本期应补(退)税额”内填200000元(如图3)。
图3：
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