【营改增】建筑房地产业营改增的20个实务问题
营改增各地口径：陕西国税解答建筑房地产业营改增的20个实务问题
来源：西安国税局，2016年8月10日
陕西国税建筑房地产业座谈会问题（答疑汇总）
【注】2016年7月5日，陕西省住建厅组织召开了部分建筑和房地产企业营改增专题座谈会，省财政厅、省国税局、省地税局参会并就企业提出的相关问题进行了现场回应。现将涉及的增值税问题及答复汇总如下，供大家参考。
分类：核定征收问题
问题1:部分地税机关对一些挂靠项目实行核定征收企业所得税的方式，导致部分企业或项目形成“不要发票，不建账”。故部分选择简易计税方法的老项目可能继续不要成本发票，国税是否认可，会否按兼营行为（企业既有一般计税方法的项目，又有简易计税方法的项目）清算抵扣进项税额？（陕西建工）
答：根据财税〔2016〕36号文件的规定，试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证；否则，不得扣除。
企业既有一般计税，又有简易计税的项目时，应分别核算，用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。无法划分不得抵扣的进项税额时，按下列公式计算：
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
分类：计税依据问题
问题2:某合同条款为“工程竣工前，每月20日按已完成工程进度的80%付款”，假设建设单位确认本月已完工程量为1000万元，按合同应付工程款为800万，计税依据应为？（陕西建工）
答：根据财税〔2016〕36号文件的规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，根据建设单位与施工单位合同约定，施工单位收到工程款或取得索取应收工程款的当天为纳税义务发生时间，并以收到的工程款为计税依据计算缴纳增值税。
问题3:未使用完毕的材料是本项目清算，票据在下个项目抵扣，还是本项目全部抵扣，能否累计？（宝天建设）
答：增值税一般纳税人取得合法有效的扣税凭证，用于一般计税项目的，均可申报抵扣。对于未使用完毕的材料，在本项目未抵扣完的部分，可结转至下一项目继续抵扣。但将剩余材料用于财税〔2016〕36号文件中附件1第二十七条规定的项目，不得抵扣。以此类推。
分类：特殊项目问题
问题4:BT、BOT、PPP等老项目按简易计税方法计税，总分包工程可差额计税，分包方结算、付款、缴税在工程施工及校验阶段已完成，但需要差额纳税已经是好几年之后，是否还能差额计税？（陕西建工）
答：PPP项目，即政府为解决公共产品或服务投资不足，采取政府与社会资本合作，通过设立项目公司，进行项目建设、运营的行为。根据合作形式不同，PPP可细分为BT、BOT、B00等形式。
在PPP项目建设过程中涉及的建筑老项目，根据财税〔2016〕36号文件的规定，可以选择简易计税，并以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。建筑施工单位应在纳税义务发生时，凭支付分包款所取得的发票进行扣除，扣除时间目前无限制性规定。
问题5:EPC、BT、BOT、PPP等项目既涉及兼营又涉及混合销售，纳税义务发生时间、计税依据如何确定？（陕西建工）
答：EPC、BT、BOT、PPP等项目中，如果一项销售行为既涉及货物又涉及服务，且两个应税项目有密切的从属或因果关系，属混合销售行为。混合销售行为按纳税人经营类别不同，分别按货物或服务缴纳增值税。
不符合上述条件的，属于兼营业务，应分别核算货物和服务销售额并计算缴纳增值税。未分别核算的，从高适用税率缴纳增值税。
增值税纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为发票开具的当天。
销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或有视同销售等行为而无销售额的，主管税务机关有权按照相关规定确定销售额。
分类：“三流”一致问题
问题6:以分公司或项目经理部名义签订分包、采购、劳务等合同，盖分公司或项目经理部公章，是否会认定为“三流”不一致，进项税不让认证抵扣？（陕西建工）
答：增值税管理中所称“三流”一致，通常指交易、资金、发票三项业务一致性。鉴于建筑企业总分支机构资金管理的特殊性，可能在实际操作中存在分支机构从事实际经营活动，由总机构结算的情况。
根据《征管法》第十七的规定，纳税人应将其开立的基本存款账户和其他存款账户，全部报告税务机关。在税务总局未作进一步明确前，对于资金结算是否一致问题，我省暂按以下原则掌握：
凡分公司或项目经理部等分支机构，以自身名义签订合同，发生实际购进货物、劳务或服务等业务并以分支机构名义取得发票，凡付款方（总机构）的相关账户已向主管税务机关报告的，则视同该项付款与交易、发票“三流”一致。
分支机构作为增值税纳税主体，其取得的增值税专用发票等扣税凭证准予按规定申报抵扣；该类扣税凭证在未纳入总分机构增值税汇总管理前，不得在总机构申报抵扣。
问题7:与施工企业签订施工合同的是政府机关或事业单位，但支付工程款的是财政账户，票款不一，如何处理？（陕西建工）
答：根据国家预算管理的相关规定，纳入中央或地方预算支出范围的，其支出应由相应财政账户进行支付。因此，施工单位向政府和事业单位销售货物、提供服务等从财政账户取得收入属正常业务，不属于发票与收款不一致情形。
分类：甲供材料问题
问题8:房地产开发公司采购了甲供材料，调拨给施工企业，能否视同销售？能否给施工企业开具17%的增值税专用发票？（西安）
答：根据财税.2016.36文件的规定，甲供工程是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
如果材料由甲方采购，交由施工方（乙方）使用，并在结算工程款时扣减所用材料款的，有两种处理方式可供选择：一是由采购方（甲方）抵扣甲供材料的进项税额，施工方（乙方）仅就实际收到的工程款计算缴纳增值税；二是甲方将所采购并交由乙方使用的材料做销售处理，并向乙方开具增值税专用发票，由乙方抵扣进项税额。
分类：项目水电费问题
问题9:项目水电费多为甲方代扣代缴，业主方可以给工程总包方开水电专票吗？工程总包方与分包方结算水电费时，总包方能开水电费专票吗？针对不具备单独装水电表的项目，若总包方直接将水电费付至供电局、自来水公司的，发票上的付款单位与实际付款方不一致如何处理？（陕西建工）
答：甲方（业主方）向总包方提供工程所需水电，且合同约定由总包方付费的，业主如为一般纳税人的，可以自行向总包方（乙方）开具增值税专用发票；如为小规模纳税人的，可向主管国税机关申请代开增值税专用发票。
总包方与分包方约定，工程水电费由分包方根据实际使用量（可单独计量的）和约定价格结算并支付的，总包方可向分包方开具增值税专用发票。
受客观条件限制，分包方无法单独安装水电表，但实际使用水电，而由总包分直接向自来水公司、供电局等单位付费的，为维持增值税发票链条的完整性，在税务总局未作进一步明确前，视同总包方转售水电业务，可由总包方向分包方开具水电销售增值税发票。总包方按销售水电计算缴纳增值税。
分类：简易计税
问题10:房地产企业施工证上的开工日期在4月30日前，但分包合同的签订在5月1日后，是否可以采用简易计税方法？（紫薇地产）
答：根据国家税务总局公告2016年第18号的第八条的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目可选择简易计税方法计税。
所称房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
由此可见，判定是否为房地产老项目，可以工程总包合同注明的开工日期判定，与分包合同无直接关系。
问题11:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，这里的取得不动产具体到自建项目时，是以什么时点为依据？是施工证上的开工日期？楼栋封顶日期？竣工备案表日期？完成初始登记日期？还是取得房产证日期？（紫薇地产）
答：根据财税.2016.36文件的相关规定，自建属于取得不动产形式之一。自建不动产是否属于老项目，可以按以下两种情形合同注明日期进行判定：
一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；
二是《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑承包合同注明的开工日期。
分类：纳税义务发生时间
问题12:质保金是项目结束后缴税还是退款时缴税？（宝天建设）
答：根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定，建设工程质保金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。由于质保金具有收入不确定性，在国家税务总局未作进一步明确前，我省暂按以下标准执行：
工程承包方以合同约定退还质保金或索取相应款项的当天，为纳税义务发生时间。合同未约定质保金退还日期的，以工程承包方实际收到质保金退款的当天，为纳税义务发生时间。但在此之前，工程承包方已就质保金向发包方开具增值税发票的，应以开具发票的当天为纳税义务发生时间。
分类：土地价款
问题13:一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？（天朗地产）
答：根据财税〔2016〕36号文件附件2的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人销售开发的房地产项目，选择一般计税方法的，可扣除土地价款；选择简易方法计税的，不得扣除土地价款。
根据财税〔2016〕36号文件和国家税务总局公告2016年第18号的相关规定，准予扣除的向政府支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，且以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
《财政票据管理办法》（中华人民共和国财政部令第70号）规定，财政票据是指由财政部门监（印）制、发放、管理，国家机关、事业单位、具有公共管理或者公共服务职能的社会团体及其他组织（以下简称“行政事业单位”）依法收取政府非税收入或者从事非营利性活动收取财物时，向公民、法人和其他组织开具的凭证。
问题14:当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？（天朗地产）
答：根据国家税务总局公告2016年第18号第五条的规定，房地产项目可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。出租、自用的物业面积若为配套公共设施，则可以剔除；否则，不得剔除。
问题15:项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售面积中平均递减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵—累计已抵”作为本期数？（天朗地产）
答：根据国家税务总局公告2016年第18号第四条、第五条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。对应的土地价款，即当期允许扣除的土地价款。
补缴的土地价款，可对应到已销售房地产项目建筑面积的部分，则一次性进行扣除额调整；对其剩余部分，应在不同的纳税期内分期扣除。
问题16:如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？（天朗地产）
答：准予扣除的土地价款，以纳税人取得的省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据上注明的土地价款为限。
分类：征管问题
17:能否根据建筑业的实际情况延长外经证有效期，减少纳税人多次核销、办理外经证的重复工作？（陕西建工等）
答：根据《国家税务总局关于优化<外出经营活动税收管理证明>相关制度和办理程序的意见》的规定，《外管证》有效期限一般不超过180天，但建筑安装行业纳税人项目合同期限超过180天的，按照合同期限确定《外管证》有效期限。
问题18:部分地区（如高新区）工程项目就地预缴税款时排队时间长、效率低，影响企业开票收款？（陕西建工）
答：关于预缴税款排队时间长、效率低的问题，我们已将此类问题反映给相关主管税务机关。在后续管理中，我们将督促各单位积极采取措施，合理调配办税资源，提高办税效率，优化纳税服务，尽力减轻纳税人负担。
问题19:选择简易计税方法的老项目，一些地市国税机关（如经开区）要求备案时提供施工许可证和工程承包合同，二者缺一不可，与36号文规定相背离，造成备案困难。（陕西建工）
答：根据财税〔2016〕36号文件附件2的有关规定，建筑工程老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
因此，老项目备案应提供《建筑工程施工许可证》；未取得《建筑工程施工许可证》或已取得但未注明开工日期的，提供工程承包合同。无需同时提供《建筑工程施工许可证》和工程承包合同。
分类：其他
问题20:以母公司名义同业主方签订施工合同，实际施工是子公司，那母子公司间是否属于总分包关系？选择简易计税方法的项目可以差额纳税吗？（陕西建工）
答：根据《公司法》相关规定，母子公司是具有独立法人资格的两个实体。根据《建筑法》及相关法律规定订立总分包合同的，才构成总分包关系。否则，不属于总分包关系。
根据财税〔2016〕36号文件附件2有关规定，一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，即俗称的差额纳税。
因此，差额纳税需满足两个条件：一是项目可以并已办理选择简易计税相关手续；二是取得准予扣除分包款的发票。
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