【关注】售后回租普遍遇到的3个实务问题，你处理对了吗？
The following article is from 金穗源商学院 Author 税苑微课学员
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案例
某房地产企业2019年10月采取“售后回租”方式销售商铺，单间商铺市场售价200万元（含税），合同约定，回租业主商铺3年，支付业主（自然人）租金24万元。为了减少资金往来，业主直接支付176万元。（新项目，房地产企业一般纳税人，沿用老师案例，稍有调整）
（1）土地增值税清算商铺的收入金额？（2）房地产企业回租业主商铺，业主开具增值税普通发票？还是增值税专用发票？（3）简单计算业主缴纳的个人所得税、房产税金穗源往期土增清算训练营现场
案例分析
（1）土地增值税清算商铺的收入金额
对于业务熟悉的同仁，这个问题不难，房地产企业应该以200万确认收入。尽管资金净流入只有176万，但这恰是老师设置的一个幌子。
（2）业主给房开企业开具发票的选择
业主收取房开企业的租金，需要向房开企业开具发票毋庸置疑，但是开什么票？该怎么开？又该开具多少金额的发票？实务中你是否清楚呢？
“个人是不可以代开增值税专用发票的。”我们组成员已经跃跃欲试了。
没错！营改增之前我们的一贯思维，自然人是无法开具增值税专用发票的。而营改增后，根据（税总函[2016]145）第二条规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
所以，业主是可以向房地产企业开具增值税专用发票的！
然而大家需要清楚，“个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”
业主3年收取房屋24万，每月平均收款6,666.67元，可以适用免征增值税政策。所以，业主也可以开具增值税普通发票给房地产企业。
“站在房地产企业的角度考虑，如果业主开具发票的税费由业主自身负担，还是要求其开具增值税专票为首选；如果税费由房地产企业负担，让业主开具增值税普通发票即可。”王老师给大家做出总结。
（3）业主缴纳的个人所得税、房产税
通过以上分析，个人享受小微企业优惠免征增值税，财产租赁个人所得税的计税依据就是24万元。
同时，根据《个人所得税法实施条例》规定，财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。税率为20%。
所以，业主平均每月收取租金24万÷3÷12=6,666.67元（大于4000元），
个人所得税为6,666.67×（1-20%）×20%=1,066.67元/月。
房产税，从租计征，一次性缴纳，24万×12%=28800元。
而该案例在现场的演练却并非如此顺利，粗心大意、顾此失彼，往往在老师分析之后，有着大彻大悟的感慨。
实战课程必须要精力集中，思维敏捷，所以，建议大家在参加实战训练课程前，一定要仔细学习《税苑微课》线上微课《土地增值税清算系列》 ，掌握土增清算业务涉及的税收政策及实务难题。与此同时，王老师呕心力作的土增清算配套书籍《土地增值税清算实务》也已在近期重磅上线，该书籍与《土增清算系列微课》、《土增清算实战训练营》达到有机结合，便捷、高效、系统的提升大家的土增清算能力及实务知识。
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来源：金穗源商学院
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