2020年房企不同阶段涉税业务处理技巧

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【金穗源商学院】专注于房地产财税管理人才培养十余年，以“解决实际问题、提升实战技能”为目的，聚焦房地产行业经营特点，汇聚国内知名财税专家，“培训+咨询”双管齐下，是房地产财税教育培训行业的领航者！

【课程时间】2020年11月20-21日【课程地点】太原大禾宴汇主题酒店【咨询热线】15513835801

2020年，中国率先爆发疫情，外国随后爆发并且愈演愈烈。中国在疫情控制和经济增长之间选择了优先控制疫情，但引发的结果是：持续的防疫措施增加了国家财政负担，只能向大中国企转嫁；维稳的税收优惠减少了国家财政收入，只能向优质税源开刀。优质税源又以房地产行业表现突出，割韭菜的房地产行业专项检查没完没了……

本期学习为大家剖析房地产企业各阶段的涉税预警评估、风险识别及防控策略，使纳税人在新征管模式下知己知彼、从容面对，并降低财税人员的涉税风险及刑事风险，降低企业的税收成本，从而体现财务价值。

课程收益

• 1.掌握取得土地环节的涉税条款及其影响

• 2.掌握商品房营销手段的相应税收待遇

• 3.掌握开发成本的组成内容

• 4.了解债务重组的税务处理原则

课程大纲

一、取得土地年度

（一）企业筹建与项目筹建

1.企业开办费的会计核算

2.项目筹建的会计核算

3.项目筹建的主要内容

（二）未到位资本和抽逃资本

1.公司法的基本规定

2.未到位资本的印花税

3.未到位期间对借款费用的影响

4.先到位再抽逃的应计利息

（三）政府逾期交付土地的土地使用税

1.税法的基本规定

2.部分省份税务机关的合理规定

3.部分税务行政诉讼案例的启示

（四）土地闲置费

1.会计核算和企业所得税的规定

2.土地增值税的规定

3.能否抵减增值税销售额

（五）出让金返还

1.财政部规定

2.契税规定

3.税务处理原则

（六）大市政配套费

1.配套费契税的基本规定

2.缴纳契税的配套费

3.配套费的会计核算

4.配套费与增值税销售额抵减的关系

（七）代建市政设施

1.红线外代建市政设施

2.红线内代建市政设施

3.代建市政设施的契税

二、建设年度

（一）甲供水电

1.甲方转供电

2.甲方转供水的税法规定

3.甲方转供水的发票开具

4.能否适用成本分摊

（二）乙方预缴税款、甲方的配合义务

（三）三方付款的稽查线索

三、预售年度

（一）售楼部装修的会计核算

1.临时搭建的售楼部装修

2.利用会所搭建的售楼部装修

3.利用商品住宅搭建的售楼部装修

（二）售楼部的随机赠送礼品

1.增值税和企业所得税的视同销售

2.个人所得税的偶然所得

（三）提前取得的预售收入

1.合同的成立和生效

2.未取得预售许可证提前销售的司法解释

3.税法对非法收入的处理原则

（四）预售收入的所得税调增

1.调增毛利还是调增所得额

2.所得税申报表填写

（五）业务招待费扣除限额的计算基数

1.一般企业的计算基础

2.申报表的逻辑结构关系

3.房地产企业的计算基数

（六）预售收入的预缴增值税和土地增值税

1.预售收入的会计核算

2.预缴增值税的基本规定

3.预缴土地增值税的基本规定

4.如何理解“可以”

（七）兼营装修收入

1.滥用市场支配地位的基本规定

2.税务处理原则

（八）买房送家电

1.家电的适用税率

2.合同签订注意事项

3.发票开具注意事项

（九）买房送车位

1.合同签订注意事项

2.发票开具注意事项

（十）不计容积率的地下车位

1.现行法律规定

2.合同签订风险

3.税务处理原则

（十一）人防车位的税务处理

1.相关的法律规定

2.视为转让所有权的各税种规定

3.视为转让使用权的各税种规定

4.当地规定不明确的选择

（十二）商业用房的双合同销售

1.买卖合同+居间介绍合同

2.反避税调查

（十三）商业用房的抵销交易

1.会计准则的非货币资产交换

2.反避税的抵销交易

（十四）商业用房的虚假买卖

1.名为买卖实为担保的虚假买卖

2.税务处理原则

（十五）商业用房的楼花买卖

1.收取楼花款是否发生纳税义务

2.楼花对应的商品房销售

3.楼花投资者的税收待遇

四、完工交付年度

（一）土地使用税的终止时间

1.终止时间的标志

2.未售部分对应的土地使用税

3.临街商铺前道路的土地使用税

（二）商品房面积误差

1.基本法律规定

2.不同情形开具发票的影响

（三）开发商延期交房

1.基本法律规定

2.不同情形开具发票的影响

（四）商品房的抵债

1.应税收入的确认

2.施工企业再转让

（五）企业所得税和增值税的二次调整

1.当年预售收入调增的相应调减

2.纳税调整金额的具体计算

3.增值税税率调整的影响

4.预缴增值税的抵减

（六）增值税的土地价款（新项目）

1.销售额抵减土地价款的基本规定

2.财政收据的注意事项

3.土地价款的组成内容

4.政府和土地管理部门

（七）商业综合体的售后回租

1.合同签订注意事项

2.销售环节的会计核算及其税务处理

3.回租环节的税务处理原则

五、完工交付的次年

（一）10%的无票成本

1.10%的计算基数

2.10%的有效期间

（二）发票金额的再复核

1.与当地平均工程造价的比对

2.与备案预算的比对

3.造价偏高的自我举证

（三）长期未支付的大额款项

1.虚开发票嫌疑线索

2.证据不充分的纳税调整增加

（四）公共配套设施的再复核

1.物业公司或业主委员会的交接手续

2.营利性质还是非营利性质

（五）业主断供、开发商连带责任

1.开发商的连带保证义务

2.开发商赎回的再销售

（六）土地增值税清算对企业所得税的影响

1.补缴土地增值税引发的企业所得税退税

2.退还土地增值税引发的企业所得税纳税调整

（七）分配税后利润

1.是否按照持股比例分配

2.合伙企业收到现金股息

3.非现金股息

主讲专家

张辉老师：金穗源资深实战专家，实战经验丰富，国家税务总局扬州税务干部进修学院兼职教授、中国注册税务师协会后续教育特聘讲师、某市税务干部学校教授，擅长多税种、全方位的分析企业的涉税行为。善于将来自税收征收管理第一线的心得体会，结合会计处理和涉税法律讲解税法，全面解除财税人员在日常工作中的疑难困惑。主要研究方向是企业所得税、房地产税收以及税收相关法律等。

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