实施“工位式财税管理”，防控房企财税风险

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【金穗源商学院】专注于房地产财税管理人才培养十余年，以“解决实际问题、提升实战技能”为目的，聚焦房地产行业经营特点，汇聚国内知名财税专家，“培训+咨询”双管齐下，是房地产财税教育培训行业的领航者！

【课程时间】2021年3月18-19日【课程地点】郑州金河宾馆

【咨询热线】0371-6128 1306

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房地产开发企业的财务税收工作十分重要，财税工作开展得好坏直接关系着企业的前途和经济命脉，可以说是一荣俱荣，一损俱损。但是，要想搞好企业的财务、税收工作，单靠企业为数有限的从事财务、税收工作的专业人员是不够的，首先需要领导上高度重视，其次，需要各部门、各工位协调联动，积极配合。财务工作的具体数据从形式上是体现在凭证、账册、报表上，其实，真正的内涵却隐含在企业经营开发的每一个环节中。从开发到销售每一个环节都需要进行财务核算，每一个环节都与税收分不开。要想真正把公司的财务和税收搞好，必须依赖大家的高度自觉。

“工位式财税管理”是本次培训提出的一种全新的企业财税管理模式。该模式的主要特点就是将原来由企业财务人员“全权负责财税管理”，转化为由企业全员“分散负责财税管理”，将财务与税收工作量化到每一个部门、每一个人，实施“财税管理工位责任制”。日后因哪一个环节、哪一个工位出现问题造成企业财税风险就追究哪一个工位相应人员的责任。  

为了使大家能够真正明白开发过程中每一个环节、每一个工位对于财务核算与税收工作的重要性，如何管控好本工位风险，真正做到各司其职、各负其责，我们本期课程分为前期准备工位、金融信贷工位、施工采购工位、营销策划工位、交房验收工位、企业管理工位六个方面进行讲解。希望每个工位的朋友都能够清醒地认识到本职岗位对于财务与税收工作的重要性，充分认识到财税工作不仅仅是企业财务人员的工作，而应该是企业全员每一个人的工作。最终，营造一个全员学税法、全员懂财务、全员用税法，全员共进退的良好营商环境。

该课程既适合专业财务人员学习培训，也适合非财务人员学习培训，既可以做公开课，也是企业内训不可多得的好教材。

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课程大纲

一、前期准备工位（包括立项、拿地、审批、拆迁、规划、设计）
1、土地出让协议中土地价款总额的确定对耕地占用税有什么影响
2、土地出让协议中协议签订时间、交地时间应怎样签订，对土地使用税有什么影响
3、在开发项目外为政府建设公益设施，土地出让协议应该怎样签订，对增值税、土地增值税、企业所得税、契税会产生怎样的影响
4、在开发项目内为政府建设回购安置房协议应该怎样签订，对企业收入确认以及对增值税、土地增值税、企业所得税会产生怎样的影响
5、母公司拿地子公司开发土地出让协议应该怎么签订，否则对企业收入、成本确认以及增值税、土地增值税、企业所得税有什么影响
6、小区的建筑容积率会对房地产企业的税收带来怎样的影响
7、拿地后立项、规划、设计的好坏与税收有什么关系，不同的立项、规划、设计方案对企业的土地增值税有什么影响
8、接受政府委托实施拆迁工作，《委托拆迁协议》应怎么签订，如果发生以拆迁补偿支出抵顶土地出让金的行为，土地出让协议、委托拆迁协议应如何签订，对增值税、企业所得税、土地增值税、契税有哪些影响
9、拆迁工作涉及到产权调换的协议应该怎么签订，不同的产权归属对企业的增值税、土地增值税、企业所得税会产生怎样的影响
10、发生以上业务应取得怎样的票据，在相关协议中应该就票据的取得做出哪些规定
二、金融信贷工位
1、为获取足够的开发资金企业可以采取哪些融资方式，在借款、提留、投资、集资等各种融资渠道中，哪种融资方式最好
2、企业以借款的方式融资，借款的额度以多大为好，借款额度有没有上下底线
3、签订银行借款协议时选取怎样的还本付息方式企业的税负最低，税后净收益最高
4、教你学会如何计算银行借款利息
5、发生关联方借款会产生怎样的税收风险，如何回避这一风险
6、发生民间借贷签订借款协议时应增加怎样的条款来回避企业税收风险
7、集团内部统借统还业务如何处理才会将税收风险降到最低
8、企业集团内部各个独立企业之间的资金池业务选择怎样的模式风险更小
9、支付融资利息需要取得怎样的票据才能回避税收风险
三、施工采购工位
1、以协议方式出包工程，与总包方签订施工协议时必须增加哪些与税收有关的条款
2、以投标方式出包工程，与总包方签订施工协议时必须增加哪些与税收有关的条款
3、工程施工中涉及到分包业务的，签订分包合同时应注意增加哪些与税收有关的条款
4、发生空调、电梯、门窗等专业承包工程时施工合同应如何签订
5、开发项目先建主体，后建配套可能会给税收带来哪些影响，会计上和企业所得税、土地增值税存在怎样的处理差异
6、发生以上业务支付工程款时就不同类型的业务、不同类型的施工队伍对发票有什么不同的要求，一旦违反税收规定会对企业增值税、土地增值税、企业所得税产生怎样的影响
7、是否选择“甲供材”业务对企业的增值税、企业所得税、土地增值税以及税收净利润会有怎样的影响，对是否应选择“甲供材”业务应怎样测算
8、采购项目所需工程物资时如何选择商品供应对象缴纳的增值税最少、总体税负最低、企业税后净利润最高，税负平衡如何测试
9、签订商业采购合同时合同中必须明确哪些条款，违约金、运输费用的合理处理会对企业税收带来哪些影响，合同中发票条款有多重要
10、涉及到“三流不一致”业务如何处理才能更好的回避税收风险
11、违反发票管理规定，违规取得或者不取得发票会给企业和个人带来哪些法律风险
四、营销策划工位
1、房地产企业销售开发产品什么时候增值税纳税义务发生，什么时候开始计算销项税，预售阶段收取款项应开具什么票据
2、按照政府确认的回购价销售房屋时，发票金额如何开具，如何确认账面收入和开发成本，事先是否应就以上行为达成书面协议
3、委托外单位销售开发产品，什么时间确认销售收入，收入金额如何确认
4、开发企业涉及产权调换的应按照什么价格开具发票入账，征税时如何确认收入
5、销售开发产品时发生“买一赠一”、“抵卷销售”、“假按揭、零首付”、“以老带新”业务应如何签订销售合同，如何确认销售收入，涉及到增值税、个人所得税业务应如何处理
6、房地产企业采取“先租后售”、“低价出售、免费回租”方式销售开发产品销售合同应如何签订，发票应如何开具，计算增值税、土地增值税、企业所得税时应如何确认销售收入
7、产权式酒店销售业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳哪些税收；进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款；产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款
8、房地产企业销售政府限价房屋时应该如何与业主签订销售合同，发票如何开具；当销售价格高于政府限定价格时应如何确认销售收入；当销售价格低于政府限定价格时应如何确认销售收入，账务与发票如何处理
9、违反发票开具管理办法会给企业和个人带来哪些税收风险
五、交房验收工位
1、竣工验收时间的把控会对增值税、土地增值税、企业所得税产生怎样的影响
2、保持竣工决算报告与工程预算、施工合同的一致性对防控税收风险的意义有多大
3、是否完成最终的竣工结算对增值税、土地增值税、企业所得税产生的影响有多大
4、竣工面积、可售面积、公摊面积的确认对增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税会产生怎样的影响
六、企业管理工位
1、机构设置与人员配备的不合理会给企业的税收带来怎样重大的影响
2、财务管理失控，包括财务审批失控、费用支出失衡、票据管理失察会给税收造成怎样的重大影响
3、企业管理层人员对财务工作的重要性选择“集体无视”是造成税收风险的最大隐患
4、企业高管怎样才能轻松学会看懂财务报表，以“高屋建瓴”的姿态支持和指导企业的财务工组和全盘经营，将企业的经济命脉掌握在自己手中。

主讲专家

杨汝明老师：国资深税务官员，从事税务稽查工作将近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。

职场经历：

在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的房地产行业“纳税筹划名师”。

工作范围：

教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划

授课模式：

政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；

授课特点：

准确、透彻、简捷、实用；

授课风格：

生动、诙谐、风趣、幽默。

职业信仰：

教师是站在学员的肩膀上长大的！

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