央行强势收紧房贷额度，火热的慈溪楼市会迎来冷静期吗？
浒山街道的张先生近期打算购买一套改善型住房，专程到房产中介咨询贷款事宜，但中介告诉他最近银行贷款额度收紧，个人住房贷款额度和利率都受到了影响。自央行强势收紧房贷额度后，我市各大银行额度普遍吃紧，房地产交易受到明显影响，尤其是二手房市场。
从土地“两集中”、融资“三道红线”、房贷“五类分档”，中央坚持房地产调控基调不动摇，坚持“房住不炒”的基调不动摇，努力化解地产行业金融风险，引导资金流入实体经济，但房地产调控措施的连续出台，切切实实地影响着慈溪楼市，牵扯着购房者的神经。
贷款“捂”得紧 消费者“有点上火”
2020年12月，中国人民银行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行业金融机构分档制定房地产贷款和个人住房贷款占比上限标准，对银行的房贷额度进行限制。对于超过上限的那些未达标银行需要在过渡期内进行整改。
银行钱袋子“捂”紧了，消费者的心“有点上火”。对于大多数购房者，都会向银行申请房贷。银行房贷额度收紧直接影响到了购房者的购房计划。“孩子大了，原想购置一套面积大点的房，但从中介那里了解到，现在贷款额度收紧了，一些银行贷款利率也上调了。”张先生告诉记者，这对他们来说压力有点大。额度和利率的调整对于小面积户型购房者影响更大。“购买四五十平方米的小户型基本上都要全额付款，即使有些银行愿意贷款，但利息都会有所上浮。”德佑中介经理胡东辉说。
因为额度紧张，各大银行不得不缩减房贷业务，首付基本上不变，但贷款利率有变动。现在购房办理按揭贷款，首套一般首付30% 二套首付40%；公积金首套40%，第二套60%。而在一些国有银行，对于二套房的按揭贷款，首付比例根据面积大小分别为四成或六成。记者从温州银行宁波慈溪支行了解到，该银行二手房仍有部分额度，但放款要排队一两个星期以上，且年利率已较去年底有所提高，首套5.3%，二套5.6%。
房贷额度收紧后，整个信贷审核流程所需要的时间有所延长。记者从德佑中介了解到，二手房交易从审批、过户到放款原来大概10个工作日，最快1星期就可以完成，但现在往往需要一个月，而公积金贷款放款时间更久，一般需要3个月以上。
总的来说，房贷额度收紧后，银行放款额度减少，一手房的影响不大，但流向二手房的资金更少了。业内人士提醒，对于近期想要买房的消费者，贷款要多找几家银行问问。在买卖双方签订购房合同的时候，买房人最好再多预留点时间，以防申办贷款的过程中遇到问题。
市场趋向多元化 高品质楼盘受青睐
慈溪热门板块的不少楼盘都卖出了2万元以上的单价。这种情况下，慈溪房价是否会一路上扬？业内人士认为，慈溪楼市稳中看涨的态势基本上不会改变，但房贷额度收紧的确会去掉一些浮躁，让市场更趋理性。
3月初晋升新地王的新城河4#地块，成交楼面价16614.28元/㎡，总成交金额4.69亿元，溢价率40.8%，最终被宁波嘉品企业管理有限公司（荣安）斩获。业内人士分析，新城河4#地块成为新地王是诸多因素的结果，地块体量较小，总成交面积为18696㎡，容积率为1.8，因为地段优势而竞拍者多，激烈竞争下可以预见成交价的走高。但是这只是个例，3天后由宁波海曙兴勇商务信息咨询有限公司（旭辉地产）竞得的慈城区I201513#地块，成交总价152230万元，地块位于白沙路街道，出让面积84775平方米（127亩），成交楼面价8978元/㎡。所以，不能单看新城河、明月湖、前湾金融港等热门板块的楼价，而要理性看待慈溪楼市的走向。
记者街头做过一项随机调查，市民普遍看好慈溪的发展前景，对于新城河板块的高房价表示并不意外，因为周边县市的房价都在走高，其中不乏有意向购房者。他们表示基本上能接受在1.5-2万元的价格区间。据了解，目前，江滨之城、悦未来、金辉江樾潮启、佳宁府等楼盘的价格大概在这个区间。但值得一提的是，2万元以上的楼盘也有不少拥趸，这些楼盘大多定位在高品质社区的打造上，目标对象为慈溪的高端客户群。云顶、泊誉、紫阙台……热门板块建面200多平方米的大平层备受高端客户群的青睐，一些楼盘因为预订者众多而开启摇号程序。
如今，消费者的需求已经从简单居住的功能性需求转向高品质优环境的生活体验，这无疑将推促房地产业向‘高质量’发展，人们买的不仅仅是房子本身，更看重的是与之相匹配的生活品质和生活方式。随着人们在需求上的转变，房地产开发商也将转型发展，积极探索“空间建造”和“生活服务”统一发展的新产销方式。未来的房市，需要不同层次的产品来满足多元化的消费需求。
“房住不炒”供给侧引领房地产业发展
在“房住不炒”的主基调下，土地“两集中”、融资“三道红线”、房贷“五类分档”等政策也相继出台，有助于房地产业的健康发展。
“两集中”的核心是资源配置问题，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。部分房企将转移阵地，将不集中出让土地的三线、四线城市作为投资的补充，引导各线城市房地产均衡发展、地价回归理性。
融资新规针对的是开发商，对房企有息负债规模设置了“三道红线”，并根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档。房贷“五类分档” 是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。这些措施都是在源头上增加供应的同时，控制房价过快上涨。
在稳地价、稳房价、稳预期的基础上，今后将着力解决大城市住房突出问题、规范发展长租房市场，缓解新市民、青年人的住房困难。今年的政府工作报告明确提出，将切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。租赁住房用地供给增加，将倒逼房企从开发延伸到运营。
一系列宏观调控以及今年两会释放的信号，将对未来楼市走向造成什么样的影响？业内人士认为，“房住不炒”是主基调，房地产市场将趋于平稳健康发展，慈溪的房地产市场也将稳步前行，从城镇化的推进、现代化区域中心城市的建设、长三角一体化的战略布局来看，慈溪房地产市场发展有很大空间。
据相关部门统计，截至2019年，我国城镇化率已达到60.6%，过去十年中，中国平均每年有1786.5万人从农村进入到城市。远期来看，城市群和都市圈将成为新一轮发展主体，城市更新、住房租赁，也在“十四五”新时期迎来发展机遇。显而易见，跨省域的城市群、都市圈、城市带的形成与发展将带来居住环境的更新和建设，一些核心区域将有较强的住房需求支撑，市场表现将优于其他区域的发展。地处长三角一体化发展的重要节点城市，对接上海的重要节点城市，也将吸引更多人才进驻，势必会增加住宅市场的需求。