抢救杭州第一倒挂盘

让很多杭州人望眼欲穿的“第一倒挂盘” 时代滨江·丹枫四季，并没有在5月如期开盘。

按照目前的限价，滨江丹枫四季顶多能拿到4.9万元/平米的预售价，而其800米之外的滨江金茂府，眼下二手房成交均价为7万。每平米价差超过2万元，是社长所知杭州最高的。

这也意味着哪怕买到滨江丹凤枫四季最小的145平方户型，理论的价差也达到了：

300万。

现在六月已经要结束了，丹枫四季的开盘消息还没有传来，流言反倒越来越多，有人信誓旦旦地和社长表示：丹枫四季的楼歪了。

社长赶到丹枫四季的时候，工地十分安静。塔吊上“时代地产”几个大字十分显眼，2018年7月，来自温州的房企时代以34.4亿竞得这宗土地，后来他们力邀戚金兴加入。股权结构为：

时代80%，滨江20%。

一位时代的工程管理人员告诉社长，工程确实有些问题，地基下面的桩少打了。但是可以补，缺多少补多少就好。

一位滨江的管理人员也和社长确认了此事：

目前工程已经由滨江接手，在接手后的排查中，确实发现了少桩的问题。

丹枫四季销售人员的说辞中，精装修、物业都是滨江负责，现在，他们把工程也接过来了。

只有20%股份的滨江，似乎又要来做救世主了。

1

2019年底，融创杭州公司内部召开了一个学习会议，全员学习滨江。前几年，他们也是这样研究和学习绿城的。

一位前滨江员工为新公司做了一个详细的分析资料。资料里有几个数字，惊呆了融创所有人。

滨江2019年在杭州拿的12宗住宅用地，内部测算的平均利润率为5.8%，而如果按照融创的标准算下来，仅为：

1.9%。

平均每一块地，融创都比滨江少赚了4%。

而具体来算的话，这12块地滨江全部可以赚到钱，只不过有4宗的利润低于3%：

但是如果融创来做，有一半是要亏损的。

这巨大的差距，或许解释了很多杭州的开发商过去几年越来越强的一个疑问：

为什么有些地只有滨江能拿，其他人拿就是亏本？

不仅项目利润高，而且在速度方面，滨江也是全面碾压。融创的那份对标报告中就说了：

滨江从拿地到开盘，需要5-7个月；融创为8-12个月；

滨江从拿地到清盘，需要11-12个月，融创为18-20个月。

在此之前，业界公认碧桂园已经把营造速度做到极致，其核心竞争力是“456”模式，资金一年之内可以周转两次：

4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。

滨江的速度，也就比碧桂园稍慢，为“5711”，即最快5个月开盘，股东投入的资金回正时间为惊人的7个月。

但是别忘了， 在营造质量和客户口碑上，滨江占据是属于杭州的第一阵营；但他的人均产出、成本控制和周转速度，却也是行业最好。

换句话说，这个行业里有人以手工定制保时捷为豪，有人建起了五菱宏光的自动化生产线，大家各安天命，但一回头，发现戚金兴在杭州建立了一条保时捷的自动化流水线：

生产比你快、利润比你高、口碑还比你好。

你说气人不气人。

难怪2017年，杨国强会和滨江老板戚金兴说，“我和你比有差距，但离开这里，我到哪里都是第一”。

2

社长算了一下，“房地产第一城”杭州2020年半年内卖了1071亿元的住宅土地，其中滨江就拿了246亿。

总价超过40亿的土地，杭州总共卖了5块，有3块被滨江拿走了。

只要滨江想拿，在杭州土地市场上是没有失算可能的。

每天早上九点，滨江董事长戚金兴会乘坐夫人的车到办公室，每天下午，夫人下班后会到公司接他，俩人一起回家。

这位身价百亿的老板没有应酬，很少有饭局，几十年如一日。他和社长说，自己只有三套房子，钱都在项目上周转。

在滨江的成本体系里，有一个非常显眼的数据，股东投入的计息为：

0.

滨江的成本因此拥有了更多的优势。股东资金不计息，一般是国企才有的优势，这说明两点：

第一，老板有钱；

第二，老板爱公司。

而滨江更厉害的，是管理和销售成本的管控。成本中，营销和管理费的比例是惊人的：

1.5%。

这几乎是同行的三分之一。即便这样，戚金兴还嫌高，他的目标是将营销管理费用降到1%。

其他人根本想不到，每个项目上滨江只用配置5个人：项目总、安装工程师、资料员各一位和两个土建工程师。

集团几乎每个人都身兼数职，后台服务部门也尽可能精简：

滨江员工干两个人的活，拿三个人的钱。

滨江的营销体系，则以4.5万元/平米售价为分割线，分为两个团队，一个卖豪宅，一个卖改善，用的都是多年来积累下来的套路。

滨江的房子不需要绚丽的售楼处和沙盘，示范区总价控制在1200万元以内，他们也不搞噱头，靠产品说话。

换句话说，没有中间商赚差价。

2019年，滨江集团858人的团队做出了1120亿销售额，人均产出1.3亿，是融创的4倍。

滨江和其他公司，似乎不是一个时代的。

大家终于明白了，为什么每到春节，滨江就全员放假，公司发钱出国游；疫情期间，普通员工也能领到2万元的消费券。

3

无论是对员工还是合作方，戚金兴都很厚道。

在房地产行业，有太多供应商被甲方汇票、保理拖死的事情了，然而滨江对合作伙伴的方式就是一条 ，现金结算。

滨江的很多员工，已经跟着戚金兴超过十年，流动性极低，这样一部磨合和运转良好的机器，无缝对接进入了“高周转时代”。

滨江的核心竞争力，其实是工程和财务的“高周转”，这可能出乎很多人的意料。

它的速度，从拿地那一刻就开始了。 

2019年，杭州滨江御虹府开盘，项目测算时利润为3%。但滨江硬是用各种办法，在拿地5个月后就拿到了预售证，项目的整体利润被提升到5%。

拿地后，滨江可以在一个月内就把方案公布出来。和很多人想象的不同，造了不少豪宅的滨江，其实没有太多产品线。

直到现在，它依然在沿用2017年的产品线，一年也只最多有一个项目用来做产品创新。

一旦开工，滨江就会集中一切力量、不惜一切成本，抢首次开盘的预售证。

以一个有10栋20层高的小区为例，滨江要拿到首开的预售证，主体结构需要完成一半，也就是要把其中3-4栋建到10层。

为了节约时间，滨江索性就节省地下工程，地下只挖一层；地上部分，滨江就抢这10层楼的工期，将常规6天一层楼的进度提速一到两天。

开发商都在和混凝土的成型时间赛跑，滨江也不能免俗。

为了弥补混凝土成型时间的不足，滨江会提高混凝土标号，并在常规3套混凝土支撑模板基础上，再加上3套模板。

当然，即便这些措施都用了，质量也还是会打折扣，毕竟时间的价值是不可取代的。

等拿到预售证，滨江就会完全收起小聪明，老老实实盖房子。

建筑工程出身的戚金兴完全明白施工单位的小九九，只要质量和进度达标，不仅能马上拿到工程款，还会有奖励。

抢工期时总包单位多花了30万，戚金兴会给他们50万用作奖励。

戚金兴算过一笔账，一栋房子，多出来的模板、材料和人工成本共需要10万，首开3栋楼总成本就多30万：

但提前一天销售，滨江能省下的利息就有几百万。

这就是眼下的房地产，取法其上，得乎其中，就已经比大多数人都做得好了。

但如果世界一直是这个样子的，总觉得哪里不对劲。

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