——访CBRE（世邦魏理仕）日本法人执行董事田口淳一
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房地产市场交易，向来被认为是经济发展的缩影。在东京奥运会期间，日本房地产价格下跌的推测甚嚣尘上，在新冠疫情期间，生活新常态导致日本店铺、办公楼等商业房地产价格下滑的预测也不胫而走。但事实证明，日本房地产坚挺如常，甚至出现了逆势高涨的趋势。日前，日本国土交通省公布2022年地价调查结果显示，全国各类用途的土地都实现了3年以来的再次涨价。有资金流入的地方，就是备受关注的地方、就是有发展潜力的地方。日前，《人民日报海外版》日本月刊携《日本华侨报》前往俯瞰日本皇居的全球最大的商业地产服务和投资公司CBRE（世邦魏理仕）的日本法人，带着大家最为关心的问题，采访了执行董事田口淳一。![]()
《人民日报海外版》日本月刊：长达三年的疫情，对全球经济是一个严峻的考验，也改变了日本社会的方方面面。然而有目共睹的是，日本地价上升，房地产价格高涨，甚至超过了泡沫经济时期，也超出了很多人的预期。毕竟自东京奥运会延期举办以来，就出现了很多“唱衰”的声音。对于这个问题您怎么看？田口淳一：事实上，我从来不认为东京奥运会之后日本房地产价格会下滑。原因之一，是日本经济虽然成长率低，但无论是政治还是市场都非常稳定，这对于投资家来说，就意味着日本是一个有较高预见性的市场。原因之二，是日本的利息偏低而且稳定，就比如办公楼的投资回报率比利息要高出很多。所以综合来看，日本的房地产市场是很有投资吸引力的。在全球老龄化的大背景下，无论是中国、日本还是欧美国家，都倾向于将养老金用于投资运营。这类投资比起期待大幅增值，更看重稳定地赚取现金。从这个意义上，日本的房地产，尤其是东京的房地产既不会大幅上涨，也不会轻易下跌，因此备受海外养老金运营公司的青睐。尤其是在当下，既有俄乌摩擦又有新冠疫情还有美国利率的提升，在股票和债券市场都有波动的情况下，都让投资者更加青睐价格平稳且能保证稳定的租金收入和现金流的日本房地产市场。可以说，越是国际市场波动大的时候，日本房地产的优势就愈发显著。自今年年初以来，我们收到的来自欧洲、美国和亚洲的投资者的咨询数量大幅增加。![]()
《人民日报海外版》日本月刊：根据日本民间智库最近发布的试算结果来看，未来几年全球经济恐怕都难以提振，日本经济也将持续低迷。在如此大背景下，很多人不免心存疑问，日本房地产的坚挺能持续多久？田口淳一：我认为，不必对此担心。日本和西方最大的区别在于，通货膨胀率要低得多。例如中央银行的利率，只有日本和中国没有提高，有效防止了经济过热。最近，在欧洲和美国，“报复性消费”和“重新开放”等关键词被用来提振经济，人们渴望对过去因为疫情而没有实现的旅行体验、购物体验做出一些自我补偿。但在日本，这样的需求并不明显。虽然日本的通胀率在上升，但与欧洲相比依旧处在较低位置。受对欧美进出口和能源价格的影响，日本确实会陷入经济衰退，但由于日本的经济增长速度本就不高，所以下滑幅度也不会太大。我认为，日元贬值将持续一段时间，但接下来入境外国游客的扩大，对日本经济来说是一大利好，所以未来几年的房地产市场将依旧坚挺。![]()
《人民日报海外版》日本月刊：近年来，日本凭借相对公平的市场竞争环境，较高的直接投资收益率，稳定而高效的基础设施，赢得了世界各国投资家和创业者的青睐。根据经济产业省公布的数据，截止到2019年，进驻日本的3287家外资企业中，来自亚洲国家和地区的占比27.4%。CBRE作为全球最大的商业地产服务和投资顾问企业，在日本国内除了房地产租赁和买卖的中介服务，还包括各种地产咨询服务，物业管理，房地产评估等17个服务门类。那么作为一家美资企业，在日本房地产市场有哪些优势？可以为进驻日本的外资企业提供什么样的服务？田口淳一：CBRE虽然是一家美资企业，但是我们非常重视日本市场，从札幌到福冈，在日本全国有10个办事处，400多名从事销售和租赁的经纪人。日本的房地产市场，买家多，卖家少。在当前日元下跌的情况下，来自亚洲各国的投资家们都希望尽快买到心仪的项目。我们的优势，是可以从日本客户那里找到各种潜在的待售房产。而且我们的经纪人都是国际化人才，无论是能力、人数还是销售额，都首屈一指，能够对应不同国家的企业的多样化、个性化需求。目前，我们各个主要部门，都有中文娴熟的员工，以及一套完善的可以随时对应大中华圈企业的流程。在这里，我想介绍一位我们国际化的经纪人代表，大中华圈的市场负责人王钰骢，可以请他根据实际工作经验介绍一下。王钰骢：我们日本的CBRE做过很多中国系企业的案例，涉及的业界和企业规模多种多样，除了写字楼，物流设施，商铺的租赁中介，还有面向企业和投资家的地产投资买卖中介等。最近几年，由于跨境电商和国际贸易的迅猛发展，物流产业一日千里，我们帮助了不少中国物流公司在日本租赁物流及仓储设施。![]()
《人民日报海外版》日本月刊：通过实际提供过的服务，王先生认为中国企业在进驻日本的时候，在商业不动产市场要面临哪些挑战？出现这种困难和挑战的深层原因是什么？王钰骢：挑战主要体现在三方面。其一是日本租赁审查非常严格。虽然有些企业在中国国内非常有名，但由于在日本的公司成立时间短，而且无法提供完整的财务报表，所以在审查和交涉中都会遇到很多的问题和挑战，这时往往需要专业地产咨询公司来帮助他们与业主交涉。其二是中国企业很难与日本业主交涉到有利的的租赁条件。已经在日本租赁写字楼的中国企业，租约到期后希望和业主就接下来的契约更新进行交涉，但是不知道交涉的方法。这就需要由既了解日本地产市场又精通中日企业文化的中国担当来帮助。其三是缺少能够给中国企业定制全方位的、综合性的地产解决方案的咨询公司。比如当一家企业进驻日本时，在应该租赁写字楼还是购买写字楼的问题上因为需要考虑企业的财务状况和事业内容等要素，往往很难做出判断。这时就需要一个能够站在企业全局上做提案的地产咨询公司。从经验分析，出现上述三大挑战的根本原因大致有两个，一是因为好的市场信息很稀缺。对于企业来说，商业地产的信息尤为重要，因为直接关系到可选择的范围。然而，在好的项目信息数量少且一般不公开的背景下，中国的企业要想拿到稀缺的优质项目是非常困难的。二是因为企业缺乏日本商业地产的专业知识。不同的国家和地区都有着独特的房地产商业习惯。如果对日本当地的商业习惯不甚了解，那么对于交涉和签约的推进都是很不利的。尤其是对于规模大、等级高、租金贵的写字楼，这种影响会更大。![]()
《人民日报海外版》日本月刊：好的，非常详尽具体。大家平时对房地产公司应该不陌生，但对于商业地产咨询服务公司接触的就比较少。就请王先生谈谈，您作为中国人，在日本的美资地产咨询公司工作，是怎样一种体验？王钰骢：通过实际工作接触，我认为CBRE人才国际化，交流多样化，员工的专业素养非常高，适合外国员工的发展。我接触的客户包括中国、日本、韩国和欧美的企业，我所在的部门里有根据企业业界分成的各个专业组，如金融、IT、制造业、生命科学等，组员会定期交流信息和经验。中日商务文化之间的差异是引起摩擦的重要原因，尤其是对于即将进驻日本市场的中国企业而言，有精通中日商务文化的中国担当者的对接尤为重要。房地产行业具有很强的地域性，根据国家和地域的不同，商业习惯也有很大差异。在日本国内，对于正在考虑搬迁、开设新的办公地点、亦或是考虑购置或出售商业房地产的客户来说，为了交涉到最优的交易条件，借助熟悉当地商业习惯和市场信息的专家，并通过密切的沟通为他们提供帮助是非常重要的。我们今后将为更多的中华圈企业提供最合适的地产解决方案，助力他们在日本的可持续发展。真诚欢迎大家前来垂询。![]()