“高房价，低收入”的居民，房产税怎么收

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原创 陈稻田 来自FT中文网  

房产税征收范围和力度能否达到理想水平，取决于对征税过程中一些关键细节的解决，本文在一个关键细节上的建议或起到重要启示作用。

眼下，中国房产税的正式实施不再有悬念。不过，未来房产税征收的范围和力度是否能达到理想的水平，却很大程度取决于对征税过程中一些关键细节的解决。因为关键细节不能“打通”而导致整体方案打折迁就，这在历史上发生过。本文针对一个关键细节，尝试解决在居民房产价值很高但是收入不高的情况下，如何有效征收房产税的问题。

假想这么一个情况，有一个三口之家居住在一个特大城市，他们只有一套房产用于自住，目前房产市值1000万，负债为零。假设房产税按照市值征收，税率是1%，居民户需要每年上缴10万元的房产税。

假设家庭年可支配收入是12万元，这样，该居民户几乎是交不起税的，尽管他们身家千万，非常富有。在一些特大城市的原住民中，这种情况可以说是常见。如果要求这户居民每年足额缴纳房产税，他们的生活水平会急剧下降，征税成本将非常高，以至于征税几乎不可行。

这种较为普遍的困难情况可能是房产税难以推行，以至于拖延很久的一个重要原因。面对这种困难，很多的建议则是“开口子”的方法, 对居民户给予高额的免征面积，根据收入水平做出各种税收减免，不一而足。在中国的改革历程中，方案留“口子”的情况很多，以至于很多基本的事情在几十年之后还在不断的改革调整当中。

在房产税的设计当中，我认为这些“开口子”、“搞例外”的思路完全不可取。试想一下，如果对于价值千万的房产都征不到税，房产税的实施还会有多大意义呢？高价值房产征不到税，房产税就可以说是失败的。问题在于，对上述居民户的情况，如何使他们能够缴纳房产税，不显著影响当前生活水平，又能够降低征税成本呢？

本文的建议是，对于应缴房产税占比可支配收入过高的居民，可以把部分税款推迟缴纳，推迟到未来房产过户的时候，由房屋的买方或者继承者来“缴纳”这笔推迟的房产税。下面以上述居民户的例子来说明这个方案。

假设户主夫妻同时死于2050年。从2021年到2050年，每年需要缴纳10万元房产税（假设房价不变，税率不变）。该居民户由于可支配收入不高，每年只能缴纳1万元（当期缴纳房产税最高额可以进行设定，比如不超过可支配收入的10%），每年欠税9万元。在21年到50年的30年中，总共欠税270万元（简化起见，这里不考虑欠税的应计利息）。在2050年房主夫妻去世，假设这个房产将被卖出，因为买家需要支付270万的税款才能完成交易过户，因而买家只愿意出价730万（1000万减去270万，假设2050年该房子的市价仍然是1000万）。在这里至关重要的是，这笔房产税在名义上是买家支付的，而实际上是原房主承担的。这就解决了房产很值钱，但却缺乏现金缴税的问题，我们只需要把税递延一下，换一个人来代为缴纳。如果房产由子女继承，道理是一样的，只有子女缴纳足额房产税之后房产才能够过户到子女名下。如果子女交不起税，政府就可以把房子强制卖掉，1000万房价款扣除270万的税款后其子女可得730万元。

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在操作细节上，税务局每年在计算出拖欠房产税后，和房产产权登记部门打通数据，把欠税的金额记录在该房产名下。买房的人可以查阅到该数据，因而出价的金额会在正常房价后扣除需要代缴的房地产税。

税跟着房子走，而不用跟着人走，这是本方案的核心。税不缴清，则房产无法过户，现有房主死后，房产将没有合法主人。这个约束力极其强大，且易于执行，其带来的第一个巨大优点就是能够大大降低征税成本。我认为房产税的一个很大障碍就是征收成本过高。中国的税大部分都是流转税，很大原因可能就是因为征收成本相对低，最明显的就是工资收入所得税由单位代扣代缴。而本文建议的方法，税款的支付责任转移到未来的房屋产权接手者手里，这将极大降低房产税征税成本。

第二个重要优点是，由于降低了征税成本，因此不用对地产税征收方法进行过多的本地化、特殊化处理，便于中央政府设计更加全国统一的地产税税制。地方政府在招商引资方面，进行了很厉害的减税竞争，正常税收的缺乏也是土地财政兴起的一个重要原因。在房产税的征收上，有可能存在一个低税率的竞争，例如，如果别的省份都是高税率，执行低税率的省份可能会吸引大量的买房者，从而通过卖地获得收入成为增加政府收入更有吸引力的途径。而如果各个省份都试行低税率，那么房产税的推出可能达不到财政转型、社会转型的预期目的。

本文所建议方法的第三个好处是，这种征税方法不会对“低收入房主”的当前生活水平造成太多影响。

这个方案的缺点也很明显，那就是部分税额会拖欠很久才会被征收到。不过，相比于优点，我觉得这个缺点是很小的。由于居民预期寿命是可以算出来的，而房产不能过户的强大约束也保证了房屋的后续主人会缴纳税款，在未来能够确定有现金流入的情况下，即便地方政府短期缺钱，也是可以通过融资安排解决的（比如以上述未来税收作抵押融资）。

收入是增量，财富是存量，而收入流入到手的一刹那就变成了财富存量。只对增量，而不对存量收税，是不够公正的，造成很多扭曲现象（例如一个常见的现象，一个挣工资的普通人缴纳的税可能远远高于一个持有丰富房产的富人）。另外，工资收入的财富增量伴随着现金流入，房产增值带来的财富增量则是没有伴随现金流入的，这也导致政府倾向于对工资收入征税。而我们所有的道德取向，所有的社会进步理念，都是推崇劳动的。房产税的普遍征收将极大改进提升整个经济体系的激励机制，促进社会公平，并为很多的社会制度改革（比如户籍制度、基本公共服务的提供）注入新的持久动力。

对于实施一个全面的、全国统一的房产税，本文在一个关键细节上的思考和建议有可能会起到重要作用，希望是这样。

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