地产战“疫”，物管先行策略会会议纪要 | 克而瑞物管

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地产战“疫”，物管先行 

策略会会议纪要

会议名称：地产战“疫”，物管先行

会议时间：2020年2月5日

会议地点：电话会议

参与人员：易居企业集团CEO丁祖昱、美的置业 CFO 林戈、美的置业证券中心总经理俞炎树、蓝光发展 CFO 欧俊明、蓝光发展董秘罗瑞华、宝龙商业执行董事及行政总裁张云峰、蓝光嘉宝服务联席总裁邹昊、彩生活执行董事及首席执行官黄玮、克而瑞物管板块负责人陈珏、克而瑞证券 、市场投资者等

第一部分 丁祖昱博士对2020地产、物管市场展望

克而瑞证券董浩

各位投资人，大家下午好，我是克而瑞证券分析师董浩，非常感谢在这么特殊的时期，各位嘉宾和各位投资人能够拨冗参加我们克而瑞证券举办的“地产战“疫”，物管先行”电话会议。从农历新年到现在，我们的新冠疫情也是牵动着每一个地产人的心弦，那么这次疫情对于房地产行业的冲击有多大？对于地产公司的销售影响有几何？我们的物管企业将如何应对挑战？今天我们非常荣幸，邀请到易居企业集团CEO丁祖昱博士，美的置业 CFO 林戈林总、证券市场中心总经理俞炎树俞总，还有蓝光发展 CFO 欧俊明欧总、董秘罗瑞华罗总；以及物业公司，包括宝龙商业的执行董事及行政总裁张云峰张总、蓝光嘉宝服务联席总裁邹昊邹总，彩生活 执行董事及首席执行官黄玮黄总，还有我们克而瑞物业负责人陈珏陈总等等，集地产、物管以及行业的重磅嘉宾，给投资人带来非常详尽的解答。 

今天电话会议由我的同事丁希璞主持。我们的会议主要分成三个环节，第一个环节请丁总给大家分享最新的行业的数据解读，以及关于后市的展望；第二和第三环节分别是地产和物业公司分享交流，我以及克而瑞证券固收首席孙杨总、克而瑞证券研究院副院长李蒙总也会给大家带来行业投资策略的汇报。后两个环节结束后，留有10-15分钟的提问环节。下面我们就把宝贵的时间留给丁总。

易居企业集团CEO丁祖昱

目前正好是处于疫情高峰的时候，所以大家都关注到房地产的形势最近几周也是急转直下，我具体从以下几个方面分享以下我的观点：

（1）销售方面。我们看到的1月份发布的销售排行榜，大多数房企在1月份的表现还算可以，当然我们也看到了1月份很多房企销售和去年1月份相比，其实已经回落了，很大程度是受到了1月下旬疫情的影响，但是这还只是开始。关注最近几周的成交数据，可以发现目前的成交数据已经趋向于0。上海最近两周的成交数据，一手房和二手房春节前一周和春节后一周都是0成交，这在历史上也是首次。像上海这样的城市，我想不是个别，0成交可能会在相当长一段时间当中成为一个常态。所以我也在考虑2月份如果疫情得不到缓解的话，我们的2月份的销售排行榜还要不要做，因为这个可能数字也是零成交，或者说可以忽略不计的一个数据。从目前情况来看，如果疫情得不到明显的缓解的话，这样的一种局面可能还会延续下去。当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会相应比较快速的恢复。我们也可以看一下2003年时候的状况，2003年疫情基本上是在5月份得到缓解，5月份当月的数据比之前4月份有了一个非常明显的一个提升，当时5月份的黄金周部分城市表现非常不错。从这次疫情情况来看，我相信一旦缓解之后，也会出现2003年类似的这种状况，就是迅速地恢复到正常的状况。但是最难琢磨的就是什么时候能够缓解？这可能是目前我们大家相对来说比较忧虑的，或者说比较担心的一个方面。我也不是疫情方面的专家，我只能从正常的一种判断来看，我觉得2月份大家还是做好最坏的打算。3月份我个人认为，除湖北之外，大多数地方如果得到强有力的控制的话，疫情缓解的可能性还是相对来说比较大一些，所以3月份或3月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复。另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度我个人认为成交可能会有一个比较明显的恢复。我相信接下去各个省市在疫情得到一定的控制的情况下，要重新回来抓经济，那么抓经济的过程当中，房地产又是重中之重，所以必须也是可以肯定的，各地都会有相应的一些刺激市场的政策可能会出台。 所以相对来讲，我可能会对二季度市场回稳还是表示比较乐观的。对于市场的影响，这次疫情正好和春节的销售淡季重合，我个人认为还是可控的，如果这个疫情是在去年11月份12月份出来的话，对市场影响就特别大了，因为房企基本上都是把货量比较大的销售放在年末，那么年初正好也是一年当中的淡季和春节假期正好重合。从2019年的一二月的情况来看的话，一二月份正好也是2019年整个销售最低的两个月份。3月份市场去年有小阳春，3月份市场迅速回升。那么今年2月份可能特别差，3月份可能也会受到相当程度的影响，但是二季度我相信可能会有回升，这点上我还是表示乐观。对于下半年的走势，我认为反过来可能还是会比原先期望当中可能会更好一些，因为考虑到政策方面的因素，考虑到金融方面的一些支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断可能会略好一点。当然从全年的角度上来讲，今年的总成交比去年低，我觉得这个判断应该是不会发生改变的，那么关键是低多少？从现在的疫情的情况来看，因为你不知道什么时候可以缓解，所以到底低多少现在还很难做一个判断，但是我粗略的一个分析，我觉得也不会低太多，毕竟需求只是延后，不会因这次疫情把这些需求全部消失掉，所以从这个角度上来讲，今年也不会太坏。

（2）房企方面。目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题。由于1月份的销售下降和2月份的销售停滞，可能会影响一部分的现金流，所以在一二月份及一季度还是要做好减少投资的安排。往年一季度和二季度都是拿地的一个高峰，因为一二季度拿的地年底前还可以上市销售，能够当年回款，可能房企现在要重新调整一下投资的策略。当然这都不是坏事，我觉得这些方面的一些调整，会使得房企能够更好地渡过当前的这样的一个难关。另外，正好这段时间房企可以定下心来重新再研究一下客户、需求、市场、投资、产品。原先天天高周转快销售，把大家已经逼疯了，现在反而有一些时间。但这个时间我认为也是有限的一两个月的时间，能够让我们定下心来重新思考一下战略，能够思考一下企业发展方方面面的安排，然后能够重新再对产品这块做一些新的研发，反而可能对接下去的企业发展有利。

（3）房价方面。我个人认为因为现在是零成交，所以看不出房价的涨跌，一旦市场慢慢开始恢复，我觉得房价可能会有一点下降的空间。这是两方面组成的，一方面也是因为大家对整体市场这样的一个判断，由于疫情之后可能还是会有点悲观，本身房价有下行的需求，另外一方面开发企业可能也有快速去化的压力，也会用一些降价促销的方式来进行价格调整，所以我觉得房价可能会略有向下，但是这个幅度也是相对有限。

（4）二手房方面。现在是全面停滞，疫情之后缓解的过程，我认为二手房可能会比一手房要稍微再慢一点，它需要整个二季度来慢慢恢复。所以今年对于二手房市场来讲，我认为影响可能会更大一些。住房租赁市场的影响不是特别大。

（5）非住宅商办方面。我认为今年的影响可能会比住宅市场更大一些。大家也看到了由于办公方面的一些限制，商业方面的更多的是商业零售方面的一些影响，可能今年商业房地产这一块整体压力会非常大，所以未来商业房地产发展的逻辑，我认为也会发生一些改变。

（6）物业方面。我认为这次疫情不会对物业公司产生趋势性的影响，因为该收的物业费还是照收，而从社区来讲物业又处于防疫的第一线，它承载了更多的责任。那么经过相处之后，小区的居民和物业员工之间，我认为感情可能会更加深厚，然后对物业的服务的满意度也会进一步的提升，物业费的缴交率说不定还会更高，所以倒过来我觉得对物业这块可能还是相对的利好。当然其中好的物业公司和一般的物业公司也会形成非常明显的区别。这也有利于一些优质的物业公司能够在这新一轮的发展过程当中能够继续领先。从物业角度上来讲，这倒不是一个坏事。

（7）房地产行业方面。我觉得这次的疫情有可能是新一轮发展的开始，总是需要一次否极泰来。我觉得中国房地产从2018年的下半年开始调整之后，去年虽然三四月份经历了小阳春，但是整个大调整的趋势没有发生改变，一直是处于调整期的。  房地产行业需要一次比较大的下行，我想这一次的疫情可能会完成最后一跌。之后在市场、政策、金融等各方面的配合下，中国房地产应该进入到新的一轮的发展的过程当中。当然新一轮发展周期不等于过去的那种2009年的暴涨等，这种情况我觉得不会发生，但是它可以改变一个大的调整的趋势，进入到新的一轮新的发展周期。所以我倒是觉得，从这个角度上来讲，也是新发展的一个较大的机会。

（8）投资方面。从投资的角度上来说，我觉得今年的土地市场全年都是机会，土地价格也会因此有所下调。

（9）当然讲这么多最核心的一条，我觉得目前要保护好自己，保护好我们每个企业每个员工，才有后续发展的空间和更多的机会。一二季度不可否认，我认为会有一部分的企业，因为现金流问题可能出现一些资金上的比较大的压力，也会像去年下半年一样，有部分企业出现一些破产清算的情况，我觉得今年上半年也会陆陆续续出现。对于大型房企、规模房企来讲，也是收购兼并的非常好的机会。

总的来讲，今年房地产市场虽然开局压力很大，但是对于规模房企，对于优质房企来讲，我觉得今年的机会还是非常多，我先讲这些，后面大家如果有问题的话再问。

第二部分 地产策略分享

克而瑞证券孙杨

感谢丁总的精彩演讲，各位嘉宾、参会的投资者大家好，我是克而瑞证券的孙杨，刚才丁总介绍了对行业未来发展趋势的判断，二季度回暖，目前对市场影响可控，我们对行业的发展依旧依然充满信心。接下来首先我们有请融资成本低，拥有集团有力资源背书的美的置业证券中心总经理俞总，来聊一聊这次疫情会对公司未来的发展造成什么影响，或者说对美的置业的弯道超车带来什么新的增长点。

美的置业俞总

我非常认同丁总观点，从整个房地产行业来说，确实可能是一轮新的周期的开始。从我们内部的想法来判断，周期应该是从2019年就已经开始，可能当时大家包袱比较重，不太能接受。这次疫情让大家都静下心来，真正能够接受了，确实可能是一个新的开始。

从我们美的置业的角度来讲，其实从去年开始就用老集团制造业的方式做房企，认为地产就是一个制造业。从疫情角度来讲，对公司影响还是较大的。

从销售情况来讲，刚才丁总也提到的零成交，当然零成交我们没有出现，但是断崖式的数据还是比较明显。我们也判断可能二月份因为疫情已经没有太大可能，如果疫情能够控制的好，湖北以外的省份能够早点恢复，就能够更加主动一些；如果疫情继续恶化的话，可能不仅是二月份，三月份都会更加被动一些。

我们今年开年公司内部开了会作部署，跟1月份部署差不多，还是顺着去年的思路，有一些小调整的地方：

（1）一是线上的销售，我们会推的更快一些，去年已经做了一些基础工作，今年正好借着这个时期快速推动起来，所以我们线上的推动会比较快。春节假期已经上线，个别区域做的比较好。线下售楼部零成交时，线上还有成交，这是一个不同点。

（2）另一个我们做比较多的是数字化，我们美的置业与美的集团的协同比较多。所以数字化在产品比较多，这几年在内部管理上也做了数字化，内部管理的数字化也逐渐显现成效，所以接下来几个月，我们还可以再做更多的事。特别是当下，大家不能见面的时候，必须靠网上进行办公，数字化就很考验每个企业的IT系统。

现在开工不好判断，包括现在售楼部都不好判断，影响很大，只能以前做一些准备，到时候看国家的安排，看恢复之后能否立刻推起来。这段时间也可以好好静下来梳理内部管理，这对我们来说比较有用，因为这几年我们跑的也比较快。管理方面有一个美的集团作为参照，所以参照调整起来也比较快，都知道怎么做会比较好，所以如果稍微业务上的事情没有那么繁杂，调的事情也就会比较好一些。

资金问题还好，资金上不会有那么大的压力，这几天做了预案，最坏情况都还好。去年开始做的还会，不管是内部管控还是投资上的调整，都会按之前的加快，下决心继续往前推。核心词就是制造业思维做房地产，花钱的话要像制造业那样，对成本进行细抠，要把钱花在刀刃上，每一分钱都得要花在对的地方，或者对客户体验有帮助的地方，而不是之前那种大手大脚的花钱方式，投拓主要还是按照之前的思路，主要还是城市布局的调整，地块有没有客户，其他也没有特别的，我的分享就这些。

克而瑞证券孙杨

从A股的投资角度来看，如果目前的状态延续到二季度，依然销售达不到一个非常好的情况下，公司如何去应对？公司有没有更多的计划从境外或者从其他一些途径去筹措资金？公司在未来有没有借助这次机会，去弯道超车或提升规模的一些想法？接下来有请蓝光发展的罗总发言，谢谢。

蓝光发展罗总

好，下面由我来讲一下。首先我简单说一下这次疫情对整个行业总体的一个看法，我也说个结论性意见，我自己的一个感受，我觉得受这疫情本身影响，地产行业可能第一季度的数据同比下行是在所难免的。所以就像丁总刚刚说的，可能2、3月份排名都不好弄。但是我也觉得零成交、没有成交量，这也反映可能在线下，线上确实有一些区域也有零星的成交，比如我们有个区域，在春节期间有个11套的成交，大概收进来6000多万的金额。

所以我想可能这种一季度的数据同比下行是在所难免的，关键要看。当然我不是这种悲观的想法，我觉得如果一季度能控制住的话，关键要看二季度能否有序的恢复。当然中间可能还要开个两会，因为中间有3月份的两会，对政策面是否有些变化，是否边际上会放松。因为这次从政策面来说，刚刚丁总也谈到了，打破了之前的一个地产和经济的弱平衡，可能会触发逆周期调控弹性的加大，这是一个结论，我就不展开了，因为是整个地产行业的一个总体的判断，是我们的理解。 

第一，从个体，蓝光发展上市公司而言，我想从几个方面来说。

（1）确实正如丁总所说，一二季度公司现金流情况，包括债务偿付情况是非常重要的一点，所以我第一个方面，关于蓝光发展的现金流情况以及债务偿付情况做个说明。应该说，首先从支出来说，就工程和买地这一块，这1月份我们主要的新增：像常州35亩，咸阳59亩，烟台41亩，总共土地款8个亿左右，也不是很多。

（2）在债务偿付方面，2020年整体从资金的还贷比例的安排来看，上半年的债务的偿付压力不是很大，一季度是57个亿，二季度是59个亿，上半年总共是116亿。从一季度来看，1月份已经还了13个亿，2月份是20个亿，3月份是24个亿，加起来是刚刚我说的57个亿。1月末我们的现金余额是220亿，其中约100多亿都是可以用于统筹的。即便出现了最极端的情况，就是完全没有销售现金流进来的话，公司的资金也能保障还贷的支付和基本运营的支付。当然从2020年全年来看，目前公司在手的债券批文，包括美元债的4.5亿美元债、美金美元债在内的总共是合计168亿人民币，这部分债券的批文能够覆盖目前公司的存续债券的总量。

（3）关于融资应对这块，某种意义上讲，其实我们公司2月1号就开始上班了，实际本周一也就2月3号开始，金融公司开市以后，很多金融机构也陆续上班。我们相关的财务资金人员在家或者在工作群里面或者网上办公，通过电话方式已经与诸多的金融机构进行沟通，也加速各个融资方面的落地，要在确保现金流安全情况下，为公司的未来投资，或者说化危为机、弯道超车做一些资金上的准备。1月份已经过去了，本身我们1月份的目标融资是35亿，实际我们1月份在春节前期我们已经融到了68.8亿，增长了197%，这也为我们一季度融资打了提前量的准备。这可以看出我们在第1个问题，现金流的情况和债务偿付情况，我就说明到这里。

第二，我想说明一下，就关于疫情目前对销售的影响，以及对一季度的销售目标的影响。目前政府要求各个城市，我们有32个城市已经全面关闭了售楼处，线下售楼处都关闭了，这也是响应政府号召和疫情防护的要求。蓝光在26号已经开通了线上销售，包括蓝光在线，蓝朋友（帮助蓝光老业主在线的看房的平台）等等，从线下的销售转向了线上的销售，应该说还是要坚持做好线上的宣传。不打价格战，某种意义上讲，这个时间点打价格战已经没有太多意义，无非是做一些线上的优惠活动。我们1月份实际销售额在54亿左右，19年的一季度销售是188亿，今年本来我们是考虑略有10%增长，大概200亿出头，但现在看下来，一季度的目标可能要做一些修正，我们的力争是想还是要能够达到去年水平，难度是可想而知的，这是关于销售这一块的影响。

第三个方面，就关于对于疫情对于新开工的影响以及一季度货值的影响。总的行业来说，一季度新开工和销售，历史来看，全年占比是比较小的。从整个行业来说，15年到19年，平均的占比应该是占了全年的15%~16%左右。本来也预计全年可能新开工会略有增长，同比可能增长4.6%左右。对于我们来说，一季度来说，我们原计划需要新增货值150亿到160亿左右，我们也做了个折扣，我们估计就新增100亿的供货。当然受到农民工返程和运行的影响，可能复工会往后延，估计也会在2月底陆陆续续会复工。供货可能会影响一些，我们新增货值100亿，再加上我们1月末的存货资源有400亿，加总预计的可售资源可能在500亿，基本也能够覆盖我们2020年的一季度的销售目标。但是总而言之，现在从线下走向线上，确实对销售压力的难度是非常大的，供货这一块我觉得影响还好。 

第四个方面，就是对一个疫情对于竣工的影响和业绩的结转。总的来说一季度竣工再往年份来说本身就比较少，第2个往往都会在之前做一些提前量，所以对于一季度的就2020年的一季报的业绩，应该刚开始没有太多的问题的。大概是这几个方面。

总之，我想这次疫情我们要有一个总的基调，就是公司的经营要更加的稳健，现金流要更安全，一季度要做好应对疫情的准备，对整个行业的影响是不可避免的。我们力争要达成去年一季度同期销售目标，关键要看二季度能否较好的恢复。 

这里我也认同之前美的置业俞总他说的关于按照制造业这样控成本。因为房地产经历过好多年的发展，特别是高峰的发展，前十年十几年的发展，确实对成本控制这一块，慢慢的现在应该是到了应成本控制，内部管理方面可能要做好几个方面的工作。

（1）也不要过度悲观，对这个行业本身还是要沉住气要有信心，我觉得行业还是有它的韧性的。相信疫情是暂时的，企业过了两个季度之后，可能未来会缓解一些，当然也有好的方面就是政策的边界会有所改善。

（2）我觉得还是对于房企来说，还是要利用最近一些国家出台的支持政策，包括金融政策，研究好政策快速反应。

（3）其实我刚才也提到了，边缘的平衡，要找到一些包括在战略、商业模式，包括营销渠道上面，在危机上有所变化，抓住危机中一些机会，寻找一些、处理好一些无序和时间，包括节奏上的平衡。 

（4）就是现金为王，现金流是最重要，也是为未来拿地投资做一些准备的，最终如果危机产生之后，危机之后就是机会，机会在于我们手上要有钱，所以现金流回款，包括融资性现金流等等，都需要为未来手上有钱以后才能买到更便宜的地，公司才能有更大的发展。

克而瑞证券董浩

我们跟丁总的观点基本一致，主要分享以下几个方面：

（1）行业基本面。地产销售在2020年Q1、Q2短期转冷是一个大概率的事件，但是我们展望全年甚至到2021年，我们核心的一个观点认为没有必要过度悲观。因为购房的需求短期虽然被延迟，但是从长远的角度来看的话，需求并没有消失，只不过可能疫情客观上造成了我们整体的市场需求被动后移。我们复盘了2003年SARS疫情整个演变的过程，预计等到气温逐渐回升，进入到Q2Q3季度之后，特别是下半年疫情已经得到有效控制之后，销售将呈现一个大概率回暖的态势。对于整个房地产行业，可能大家觉得对于地产销售以及一些核心的指标，比如新开工、房地产投资、竣工等可能都会遭到不同程度的一个拖累，我们认为短期来讲疫情影响可能会大过于2003年的SARS。

（2）宏观经济面。目前整体来看，大家之所以心里面比较忐忑，很大的一个原因就是目前我们整个宏观经济面的压力还是非常大的。但是2003年的时候，尽管有非典疫情的冲击，但是全年GDP增速还是达到两位数的增长。而且在2000年到2005年，连续5年，我们国家经济的复合增幅都是超过了10%。但是我们可以看到2018年以来，我国经济下行压力还是非常大的，还在一个触底的阶段。

（3）房地产政策层面。具体到政策层面，刚刚罗总也非常精彩的分享了，其实我们还是想等一等，等到我们的两会过后。目前政策已经处在一个高位改善的阶段，其实现在核心的思想还是要稳字当先，但随着我们因城施策逐渐在深化，可能等到两会过后，受疫情影响比较严重的一些地区的房产调控政策，或许会有一定的改善或者放松，包括放松购房者的购房资格等。 

（4）房地产公司层面。我们在最近的报告里面有一个比较全面的统计，我们梳理了主流房企在武汉土储的占比，数据显示武汉土储占比均值大概在4%~5%左右，对于规模较大的房企来说，武汉或者是湖北局部区域受影响，可能对于全局来说影响并不是特别大。我们强调（包括丁总、于总、罗总刚刚也提到了）看好土地市场的投资机会，因为这个疫情也是危机中蕴藏的机会，可能某种意义上来说，给中小规模的房产企业带来了更多的弯道超车的机会。

（5）股票市场方面。我们觉得当前的股票市场的价格波动已经体现了市场情绪。我们看到有明显的杀跌，更多的是一个恐慌性的下跌；也有市场的反弹，是估值修复的过程。目前来讲，股市大概率会像2013年SARS的曲线一样，可能会经历一个先抑后扬的过程。具体的投资标的，我们非常看好美的置业、蓝光发展这样优质的二线白马，其他推荐标的可以参照我们最近推出的研究报告。我先汇报这些，谢谢。

克而瑞证券孙杨

接下来由我分享一下对固定收益方面的研究，主要从三个方面，第一点是从一级市场，第二点是从我们监测的170家上市公司的发债利率和集中度情况。第三点是从二级市场重点债券的变化。

（1）我们监测了1月份彭博口径的中资房企美元债，发行了167.52亿美金，同比增长56%，环比增长305%，1月份的下半个月，从15号到月底占比56%。也就是说美元债1月份上下半个月对比之后，疫情对1月份几乎可以说没有任何影响，2月份预计将开始初步显现。而人民币债，1月份发行635.9亿元，同比-47%，环比-5%，下半个月发行占比46%，从上下半月来看，基本分布比较正常，也没有受疫情的影响。但是从同比来看，人民币确下降比较大，近50%，国内的融资政策仍处于收紧的状态。1月份整个债券市场受疫情影响还是比较小的，预计在2月份、3月份影响比较大。从美元债来看，本身一季度的一个小阳春预计会往后延，可能会延迟到二季度的4月份到5月份左右。我们认为国内的融资收紧依然是一个比较明显的趋势，接下来疫情过后，从2月份、3月份之后相对来说比之前原有的预期会有所提升，同时政府也大概率会给企业更多的流动性和销售支持，大概率会有一些政策边际放松。美元债对房企的重要度和在市场的热度也是不言而喻的。同时我们会后可以就具体的投资标的，包括一些重点的美元债，向大家提供详细分析。 

（2）我们监测的根据克而瑞权益销售排序的170家上市房企，2020年1月份监测房企发债，美元占2019年全年21%，人民币占6%。前30家房企美元债集中度约74%，集中度进一步提升，但依旧可以看到30家以后的房企依然有一定的市场空间可以去掘金。房企虽然出现短期销售回款紧张，但是多数优质的房企，不会出现资金链断裂或一些更严重的问题。1月份美元债的加权票息前十是9.98%，11~30名是7.69%，31~50名是6.60%，50名以后是8.54%，整体的加权利率是8.84%。而除了前10名、由于恒大拉高了整体的票息，高于2019年水平，其他的区间的加权票息都比2019年的水平低，也就是说从境外来讲，1月份本身资金比较宽松。另外大家还是认为地产在当前仍是一个比较优质保险的资产。而同时我们看一下人民币债，11~30名和50名以后的加权票息都是低于2019年的加权平均票息，有所分化，后续会做跟踪监测，再跟大家去分享。

（3）接下来讲一下我们监测的二级市场变化，自1月29日开市起，克而瑞证券重点监测的十家房企、到期时间在1-2年的10只美元债券收益率上升幅度整体不大，价格基本上都在96元以上，多数价格仍超100。我们认为，从目前来看，境外市场对国内的疫情给地产基本面造成影响的判断相对还是比较公正，没有像股市刚开盘时出现的太大的恐慌。主要分享几个数据，第一【龙头分化收窄】恒大升9BP，碧桂园升2BP，万科跌1BP，大家对万科的一个认可度相对会更高一些。第二【中部企业多数涨幅收窄】旭辉升14BP，龙光升6BP，融信升3BP，第三【三十名外房企分化加剧】正荣升20BP，宝龙升6BP，当代置业升45BP，佳源前期上升较多，本次影响较少，升10BP。

2020年希望地产企业积极应对这次危机，将危机变机遇，为稳定经济发展贡献自己的一份力量。

地产策略Q&A

Q1 ：丁总好，您刚才也提到了，二季度可能会回稳，包括后期生产政策上可能会有一些放松。您认为这次如果疫情一季度还会再延续的话，会不会对政策出现一些比较大的一个变动，造成超预期的概率大不大？ 

A1（易居企业集团丁总）：我是这样想，我们首先也不要把所有的希望全部寄托在政策上面，我觉得这本身是不科学的，但是政策的适度放松，从目前情况来看是大概率事件，但是想着政策爆发，我觉得没有完全没有必要。那么第2个就是市场本身也有一个恢复，也会恢复。是因为我前面已经讲过了，这个需求不会结束，只是会延后。那么一季度所积攒下来的需求，在二季度如果疫情缓解之后，自然也会能够释放出来，我觉得本身就有这样一个释放的过程。  至于政策本身，我觉得是几个方面，一个在金融政策方面能够适度的放点水，那么让开发企业日子稍微好过一点，因为毕竟一季度的销售回款压力还是非常大的。

第二个方面，在促进交易方面，我相信政策方面也会有一些出台的政策，比如说限购方面，然后税费方面会采取一些其他方式。比如说像深圳一样调整一下普通住房的标准等等类似这方面的一些政策。然后还会对消费者购房者这块，特别是首套的购房者按揭、首付、利率，我相信都会有一些政策出台，但是不要去想这些政策会是那种超预期的一种政策，我觉得只要有一些政策对于这个市场能够起到一定的推动作用，能够让整体的房企包括相关的上下游的企业，能够日子稍微好过一点，能够对于恢复交易、恢复销售有一定帮助，我觉得就够了。  整体市场也有一个恢复的机制的，我就说这些。

Q2：两个问题想问一下丁总，第一个是关于开工这一块，开工这块有两个小的细项的问题，就假设3月份湖北以外的地方疫情相对来说得到了一定控制，或者说是没有那么严重了，我想问一下工地，包括人员在工地上施工，就从政府的角度和我们从企业角度来说，这个是不是安全的？因为它也是相当于开放的，然后也不是特别密集。 

第二个关于开工的小问题就是说开通这种原材料供应通道，现在怎么看？然后政府在二月份的供地情况，现在有没有一些比较新的这种跟踪的一个数据，可以跟我们分享一下？ 

A2（易居企业集团丁总）：我先回答一下第二个问题，就是关于供地这块，我们看到的，原先的供地在一月份划了不少地，然后二月份陆陆续续都要供的。但是从目前情况来看都有适当的延后，特别是在当地复工这个时间点之前的那些土地都都有延后。我觉得接下去可能会有更多的土地，从二月份延后到三月份去推出或去拍卖，这方面是基本上已成定局，而且从目前情况来看，你现在去推土地流拍的可能性其实也是非常大。所以我觉得二月份的很多的地可能会延延后到三月份去推。 

那么关于开工的问题，我个人认为可能开发企业比我可能要了解，我个人认为不是大问题，只要符合整体复工的这样的一个要求的话，建筑工地应该是可以开工的，没有什么太大的影响，只是大家会根据自己自身的企业的自己的状况，把握好开工的这样一个节奏。这点我觉得是可能还是根据每家企业自身的情况来安排，不会因为疫情来影响正常的建筑的施工。 

Q2：好，谢谢丁总，然后两位上市公司领导对这个问题有什么看法？

A2（蓝光发展罗总）：我是蓝光发展的罗瑞华，我想就关于开工这一块，其实我跟丁总想法是一样的，就算晚开工一些，根据疫情的实际情况来，哪怕在三月初开工，我之前说是二月底，晚个10天，后面赶工也是能赶上的。我觉得开工，你看像我们的医院建设，这几天就能建好，我觉得不是问题，关键是要看后面的销售市场需求是不是及时的恢复过来，这是很关键的。 

Q3：感谢会议主持方与各位上市公司的领导。我有两个问题想请问美的置业的俞总。俞总您好，疫情爆发以来，房企面临施工与销售进度两方面减缓的双重夹击。美的置业之前已筹备四个装配式建筑基地，请问目前投入使用的有哪几个？是否可以在本次疫情过后加速公司的建筑施工？美的置业的拿地力度一直较强，请问疫情是否会对美的拿地产生影响？谢谢俞总。 

A3（美的置业俞总）：装配式建筑对大气治理和环保有帮助；但是对于施工的周期，装配式建筑的推动作用有待讨论。从公司这几年的尝试来看，在装配式建筑没有形成完整的产业供应链的情况下，其实对短期内对施工进度的加快起不到特别大的作用。我们初步判断到装配式建筑对施工周期没有多大的改观作用，施工周期应该同常规周期差不多。

投资做的好不好，可能还是要看公司的现金流储备充不充足。这点我也认同，丁总最开始分享的结论，就是今年全年土地投资都会有机会。这个时候更要耐得住性子，等到机会好的时候再下手。在这一点上我们会有一点领先的优势，会稍微从容一点。我们今年土地投拓团队的目标，也是争取拿到在这种低点环境下买入，类似股票长期投资者的思维。

另外我想就疫情对开工的影响问题再做补充。如果没法确保工地上工人的防疫安全的话，可能还真的不如不开工，这点我也认同之前几位的观点。作为企业，不仅对在工地上工作的员工，也同样对办公室的，特别是售楼部的员工，疫情反应的责任非常之重，因此开工一定要慎重，重要的是员工都要平安。

Q4：想咨询一下这次疫情中，因为会影响到商业地产中的像基金这一块，包括业务的影响会比较多，那么可能会产生一些免租行动等等，一些优惠政策，这些可能是不是会对我们整个的商业地产造成一些影响？ 

A4（易居企业集团丁总）：这个问题我前面已经讲到了，我觉得今年一季度对商业地产的影响是特别大的。那么一方面你是必须要免租，因为现在有很多的商业都被暂停开业了，那么那些商家不能开业，自然也付不了租金。另外一方面也是受到疫情本身的影响，或者说这些企业本身压力也很大，也在呼吁商业地产公司，公司能够进一步的免租，所以我觉得今年一季度可能会对商业房地产的企业的压力可能会更大一些。 

当然免租也不能单纯全让开发商来承担，我今天也写了一个建议，希望政府和企业共同来承担这些租金方面的一些损失，否则的话开发企业也承受不住，全要开发企业来，背负这样的一个责任也背不住。但是总的来讲，今年可能对商业房地产企业来讲，还继续还是压力巨大的一点。当然从另外一个角度上来讲，也是需要商业房地产企业重新再来思考未来商业房地产运营这个模式向什么方向转变的问题。在八九年前，由于电商的冲击，整个中国商业房地产企业面临了一次洗牌，也有一次涅槃重生。 

所以最近十年我们也看到每家 shopping mall里面整个的商家，整个的运营方式，都和之前十年前发生了非常大的变化。那么这一次受到疫情的影响，我们也是突如其来，这一下子又把去年以来挺好的这样的一个模式又打乱了、打破了。比如说今天的培训机构，未来培训机构线上化肯定是一个未来的这样一种趋势，那么包括餐饮等等，那么怎么来面对这些方面会发生的一些变化，我相信也是接下去商业房地产企业要去思考的。  所以现在商业房地产企业面临的不仅仅是一个资金问题，更重要的我认为是对未来商业模式的这样的一个思考。然后接下去的整个的商业运营当中要予以相应的这些调整，要有这样的相应的这些变化，来适应未来的这些新的改变。我就说这些方面。

另外再补充一点，对于办公我更是担心一些，更忧虑一点。由于这一次大家都看到了，很多企业不仅仅是房企了，各种各样的企业都提出了居家办公的模式，然后政府也在倡导居家办公的模式。如果居家办公未来成为一种常态的话，那么对于办公楼的需求也会大幅度的削减。那么在这种情况下面，这两年又是写字楼供应的高峰，所以对于写字楼我觉得可能影响压力也是非常巨大的。所以无论是办公楼还是商业，我想这一轮的疫情可能对这两个行业房地产这两个细分领域，这个冲击都是会非常大

第三部分 物管策略分享

克而瑞物管板块负责人陈总

第一部分，物业公司的防疫措施介绍。1月20日疫情爆发初期，整个物管行业就已经有所行动，包括中物协也出台了防疫指南。物业公司采取的措施有：

第一，   成立疫情防控指挥部，调配物资。

第二，   物业从业人员疫情培训。防控设施的配置。消毒力度很大。

第三，   严格管理社区人员进出。

第四，   线上线下进行各方面宣传。

第五，   电梯放置纸巾或牙签或在按键上贴上保鲜膜，做好密闭空间的防护工作。

第六，   高科技辅助。无人机巡查，智能监控摄像机。

第二部分，业主对物业防疫工作满意度的调研问卷结果分享。数据截至昨天晚上，有效调查问卷接近5000份。

1）在物业重要性方面：80%业主觉得物业公司非常重要，10%认为比较重要。98%业主认为物业公司是最贴心的保障。

2）在认可度方面有所转变：此次疫情中，业主对物业公司的认可度有所提高。38.34%业主认为，这次疫情过程中物业服务有很大提升。有8成业主认为物业公司的服务有提升。在业主对物业公司认可度的提升方面，品牌物业公司的认可度更高，品牌物业公司服务的业主中，85%表示满意。

3）25%业主反馈，他们的小区没有物业。希望有物业服务。

4）业主认为物业做的不足之处：对于废弃口罩的处理，密闭空间的消毒等方面需要提高。

蓝光嘉宝服务邹总

第一部分，疫情对蓝光嘉宝的影响：

第一， 资源采购和人员加班费用成本的增加，占比极小。

第二， 加深了业主对物业公司的信任。后续业主更愿意缴纳物业费，回款会有提升。

第三， 增值服务这块也有增进作用，蓝光嘉宝后续会有一个深耕。

第二部分，蓝光嘉宝所采取的防疫工作：

第一，迅速对疫情做出反应，1月21日，成立业主群，提醒业主保持警惕。

第二，成立疫情防疫领导小组和执行小组。

第三，成立疫情防疫体系。包括：1）管理社区出入口，人员管制。2）车辆集中管制，消毒。3）入户掌握小区的情况，针对居家隔离的业主情况进行统计。4）在社区公共区域粘贴海报，更新疫情信息。5）每日多次对业主出现的高频场所进行消毒。设置了医用口罩的回收口。6）确诊案例的社区，每日与政府部门进行汇报。7）对武汉的区域，进行援助，专项保障武汉区域。8）对员工关怀。9）其中采取防疫设备，保障口罩，消毒液等物资的充分备货。10）业主的生活物资，通过蓝光嘉宝的线上app进行提供。跟京东等平台合作，给业主提供专属管家的跑腿服务。11）重点项目实地考察等等。

宝龙商业张总

第一部分，疫情对地产的影响。

对地产而言，疫情只是短期影响，交易量下滑是一种时间上的差异，后期是可以补回来的。黑天鹅事件对激进型企业的影响大，对于平时   作风稳健，现金储备良好的公司，影响不大。疫情事情的交易量减少后期可以补回来，如果应对准备工作做充分后期甚至有更好的机会。

第二部分，疫情对商业的影响。

新冠对商业的影响比较大。对地产、商业、物业行业三个中，商业受到影响最大。商业物业中，物业持有者和商户和商业公司是合伙人关系，都是服务消费者的。受到疫情影响，消费者因为宅家里、变少变没了，三者都有影响，其中商家影响最大。但是商业地产商和商户是合伙人关系，商户受损，商业地产商必然也会受到影响。现在全国80多家商业地产都提出了租金减免政策。宝龙作为全国性的商业地产商是提出比较早的，而且对有些轻资产项目，宝龙商业作为运营商也跟物业持有方进行了沟通，获得了一致的商户减免政策；大家在这点上很团结。总体来说，这次疫情对商业行业是个危机，但也是有“危”有“机”。

“危”主要体现在，短期来说：商家面临很大生存压力，也影响了他们对后期的信心，有些弱小的零售商可能会出现倒闭，这对商业运营商而言，会阶段性影响到出租率和收缴率。针对这一情况，宝龙会和商家一起面对，帮助其共度难关、维护其信心；加上现在各地政府也陆续有扶持政策出现，相信这些困难是短期性的。

“机”主要是从中长期来看：1)商管行业并购方面，因为中小商管受疫情影响，生存压力更大，中小商管公司更加愿意跟有并购战略的龙头商业公司接洽。而宝龙商业一方面自身的规模优势，另一方19年底成功分拆上市，并顺利募集发行资金，资金充裕，接下来在并购这方面将更有利于推进。2)对购物中心数字化建设，是一个机会。商业运营商推进的信息化平台，很多场景需要商家共同加入，以前去找商家圈店，总会出现部分商家不太愿意配合的现象。现在因为这个疫情出现，商家更愿意了，疫情使得商家的思维在变。对比2003 年 SARS 爆发，引起网络购物兴起。这次， 新冠疫情也势必给购物中心会产生新的（线上）的东西。宝龙商业从18年底和腾讯启动合作的“纽扣”计划，就是要通过科技赋能，融合线上线下，打造“新商业”，相信这次疫情会有助于加快这部分的推进。 

第三部分，疫情对住宅物业的影响。

对住宅物业来说，弊最小，利最大。以前业主对物业永远在提要求，总有部分业主对物业管理天然不满意。经过这次疫情，一方面物业成了社区和居民之间的桥梁，另一方面增进了业主与物业人员之间的感情。原先满意度相对较差的项目，也因为这次在面对疫情及时采取积极应对，通过一系列的管控措施，让业主切切实实的感受到安全感，这次也得到了很大的转变。预计整个行业物管费的收缴在今年都会有较大提高。

彩生活黄总

第一，我认为此次疫情是对物管行业的第二次价值发现，是业主对物管行业的价值发现。第一次价值发现是彩生活的上市。这次疫情爆发，物业公司也感受到了业主对物业的需要，相信物业费的收缴和涨价在之后都会是新的机遇。

第二，彩生活基层团队有担当。1月22日，集团放假。1月23日，全集团动员。所有物业员工又在一线岗位上了，没有退缩。武汉这个区域，1月26日凌晨封城。1月25日，彩生活员工自觉去项目上，保障社区。火神山，彩生活的武汉市的员工主动请战去参与。

第三，彩生活公司层面指挥有序。不仅有指挥部，每天开会汇总数据，还专门成立了两个小组。第一，物资采购小组。负责口罩、护目镜、防护服等全国各个点采购，保障全国。目前储备了至少半个月的物资，保证一线员工安全工作。目前所有一线员工没有感染。第二，宣传小组。安抚业主情绪，不要过激，不要过于焦虑。

第四，分享一个数据。彩生活在武汉管理了77个项目，其中业主中的确诊病人数量是19个，发病率是万分之0.9。武汉市的发病率是万分之8.3。彩生活管理小区的发病率是武汉市的1/10。这说明彩生活整体防控措施做得很好。彩生活集团这次是调了1000万用于防疫工作（到目前花了600万左右），这个在公司成本中占比很小，大概0.2%~0.3%。所以到目前为止，付出的代价并不大，但是收获的物业和业主的这种关系对公司未来的发展有很大积极作用。下一步要面对春节结束以后的人群回流，彩生活集团也已经做好了充分准备。

克而瑞证券李蒙

这两天港股、A股都陆续开盘了。大多数物管公司在港股，我们就以港股为例。从春节到昨天收盘恒生指数下跌了4.4%，克而瑞内房股领先指数下跌了6.5%, 香港上市的物管股整体平均下跌了3%。说明物管公司表现优于大盘，也优于地产股。这反映了物管公司抗跌的基本面。疫情对物管行业的影响是有限的。

首先，物管公司的收入主要来源是物管费，一般这个费用是预缴的。这样就保证了物管公司的收入稳定和可持续性的。

另外今天的沟通，也证实了物业管理是民生的入口和平台。特别是在目前疫情爆发的时候，居民生活对物管服务的依赖性很大，物管服务价值凸显。在这种情况下，我们认为物管公司丢单的情况也很小。从基本面的角度看，2020年物管公司的总收入大概率不会出现基于2019年的下滑。在我们近期出版的2020年物管年度策略报告中，我们测算物管上市公司2019年的总体在管面积合计26.1亿平方米，总收入为523亿。这构成了2020年物管行业基本面的底部。

如果有影响，可能会对在管面积的新增这一块产生一定的影响。当然这主要决定于未来疫情的演变。

我们预计2020年上市物管公司的总在管面积达到31.4亿平方米，同比增长20%；总收入为730亿元，同比增长39%，我们预测模型是比较保守的，因为只考虑了自然增长的部分。其实目前物管行业处于高速整合的状态，例如2019年物管上市公司发生并购总金额约80亿元，同比增长460%，对于2020年来讲这个趋势还会继续，疫情只有可能延缓这个趋势发生的时间，但是不大可能扭转这个趋势。因此我们对整个板块态度还是积极，也还维持我们对板块2020年的各种预测。

物管部分Q&A

Q1：研究报告中曾提到物管公司的股票表现和母公司的规模呈正相关，请问目前物管行业平均依赖于母公司开拓业务的程度如何，以及未来的趋势判断是怎样的？

A1（克而瑞证券李蒙）：关联占比各不相同。比较高的比如碧桂园服务，物管收入中80%以上来自关联地产公司碧桂园；比较低的比如彩生活则1%都不到。趋势我认为是越来越多的物管公司都往独立方向发展，第三方占比会提升。

Q2：非地产系的新玩家是否有切入物管行业的机会？比如互联网公司，长租公寓的公司等。

A2（彩生活黄总）：内地物管这块早期是有外资，但水土不服，陆续退出了。在基础物业管理这块，互联网企业想做会比较困难。彩生活目前和京东、360都有合作，属于各取所需。互联网企业需要流量，物业公司提供入口。两者结合，优势互补会比较好。彩生活已经在尝试，最近会有产品落地。

（宝龙商业张总）：物管行业的主流还是依托母公司开发的地产形成规模后再去外拓。跳出这个体系的，其他的玩家很少。从物管公司的收入来看，第一，案场收入，跟母公司相关度高。第二，基础物业管理服务。在过去几年，物业行业在这块做得比较吃力，因为物业费是政府指导定价。此次疫情在这块有利好。第三，增值服务。各个物业公司各显神通。但是基础物业管理服务还是主要收入来源。其他行业杀进来的，在这块的阻力太大了。

（蓝光嘉宝服务邹总）：在基础物业服务这块，品牌物业是有一定行业壁垒的。互联网公司的打法，是靠资本撬动带来流量再去赚钱。物业管理是需要人员每天去为业主提供服务的，物业的品牌还是有壁垒的。我们和商汤也有合作，跟互联网公司也有合作。我认为互联网行业和物管公司合作是未来更大的趋势，而不是互联网公司切入到行业去做物管服务。

Q3：之前智慧物业已经有一些落地，在本次防疫过程中，智慧科技起到了什么样的作用？长期来看，各位领导如何看待智慧物业？

A3（蓝光嘉宝服务邹总）：智慧物业这块，我们已经在项目上进行了硬件设备的搭建，包括软件系统的上线。疫情期间，智慧物业也提供了很大的帮助。比如人脸识别进出的人是否是业主，能够对外来人员进行识别。还有在车牌尾号识别上也有落地，可以提升管理效率，降低人员配置。长远来看，智慧物业是很重要的一块。5G+AI+大数据，能够构建大数据体系发掘数据的价值，帮助公司降本增效，创造新的增长点。我们招股书上也披露了，IPO募集资金的10%也会投入到科技方面。我们的战略目标是提升物管品质，降低人员配置，提升小区管理人员素质，最终增加客户的满意度。

（彩生活黄总）：目前已经落地的有两个应用。第一是社区大门入口。彩生活管理的有些小区比较老，之前都没有人脸识别设备。现在的目标是全国的项目都装上人脸识别机器，今年要全部装完。这一块是和360合作。这个相比靠保安去识别有很大的提升。

第二是在停车场上的应用。比如智慧识别系统，可以识别住户的车和临时停放的车辆。在系统上，我们进行了调整。非住户的车不让停，这保证了小区封闭式的管理。下一步，我们和京东和360会有更多的合作，把我们现有的产品和他们的进行结合，提高整体管理效率。

Q4：请教蓝光嘉宝的邹总，疫情在公司的社区增值方面有什么影响？公司在这块是否已有发展方向？蓝光嘉宝的一手楼盘占比较高，疫情导致地产开发停滞是否对交房有影响？

A4（蓝光嘉宝服务邹总）：增值服务这块，有很多分类业务。我们有自己的生活家app。疫情爆发后，业主都进行了隔离，也减少了人员出入，所以蓝光嘉宝在线上提供了很多服务，包括生活物资采购，入门消毒杀菌等服务。这对增值服务有提振作用。但因为目前时间还比较短，数据我们也还没统计上来，所以还没有数据，但是从长期来看，增值服务这块是有提振作用的。

合约面积向在管面积的转化这块，我们和蓝光发展是有战略合作，他们的楼盘是会交给我们来管。那在地产开发停滞对交房的影响上，客观上短期有影响。中长期来看，疫情得到控制后影响不大。这种转化只是延后，截至2020年底，这种转化我们判断是没有太大负面影响