克而瑞深度答疑923新政：一次性补缴社保不予认可丨CRIC解读

9.23新政出来后，对长沙楼市的作用可谓是真正的立竿见影。近日来，对新政的解读铺天盖地，克而瑞长沙机构研展总监与长沙106.1电台就购房者最为关注的问题进行深度答疑。

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购买新建商品房（含二手），取得不动产权属证书3年后才能再次出售，这个怎么理解？

克而瑞长沙机构研展总监郭舒伟：限售期从“2年”升级为“3年”，根据新政规定以取得不动产权证为时间界限计算，若按普遍情况，目前购买新房后需2年左右时间交房，再需2年时间拿证，再经过3年限售期，从购买到出售总共将需要7年左右时间，这项政策将有效打击炒房投资客，短线炒房客或将退出长沙市场。

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对于长沙本地人来说，限购一套；如果有1套房，同样要取得首套房不动产权证后3年以上才能买第2套房，这是不是也具有同样的意义？

克而瑞长沙机构研展总监郭舒伟：520政策中，长沙本地户藉可以购买两套房，这就使得大量一套房的购房者对于购买第二套房抱有比较高的预期，近几年长沙的房价还是有一定的涨幅，而且近期还有一些媒体把长沙的涨幅列为全球第七。因此，大家购房的积极性特别高，加上近期市场呈供不应求的趋势，导致近期想买一套新房特别不容易。本轮923新政的目的就是保证良好市场环境，坚决杜绝炒房客扰乱市场秩序。

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除了3年，24个月也是一个关键，昨天就有很多听众问到，非长沙市户籍限购1套，要出具24个月以上的个税或社保证明，是一定要连续缴纳吗？对于险种是不是有明确要求要五险一金全部有证明？

克而瑞长沙机构研展总监郭舒伟：24个月是指从2015年9月1日起，连续缴纳满24个月，才有购房资格；一次性缴纳的个人所得税及社保证明，不予认可；但是因为中间出现工作变动导致1-2个月欠缴的，可以补缴。相比520政策，社保缴纳周期拉长了一倍，主要原因是520政策出台之后，社会上出现了一些代补缴社保的机构，使得政策执行效果大打折扣。连续24个月交纳社保，实际上是让那些真正在长沙工作和生活的人，能够买到自己的住房。对于险种，社保中规定的是五险，公积金不在这次的资格审核范围。另外，个人所得税的纳税证明也是一样的，还有银行流水是不可以的。

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新政实施范围的扩大，其中的变化，怎么看？

克而瑞长沙机构研展总监郭舒伟：在上一次的限购区域中，长沙县仅限了星沙和经开区，这一次直接覆盖整个长沙县，923新政中，把限购的区域扩大至长沙县，其实影响的主要是榔梨、干杉和黄兴几个乡镇和街道，这些区域目前是属于临空示范区的范围，所以本次政策范围的扩大，主要的目的应该是防患于未然。

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对长沙而言，“923新政”是继318、520、629、土地新政之后迎来的第五轮调控，在新政发布前，从市场背景和专业数据来看，是不是就初见端倪或者说有所预判了？

克而瑞长沙机构研展总监郭舒伟：近段时间，长沙楼市持续火爆，一房难求成为普遍现象。从推盘情况来看，近5周来长沙项目开盘认筹率均超90%，多个热门项目多次加推仍然开盘售罄。从长沙克而瑞发布的数据来看，商品住宅成交均价自2016年9月起开始出现较快速增长。进入2017年，经过318、520新政后，长沙价格增速开始有效回落，价格保持稳定区间，目前，内五区8月成交普通住宅成交均价为8954元/㎡，但供求比一直持续低落，尽管今年的成交量同比2016年下降了三成，但市场的感觉仍是一房难求，造成价格上涨压力较大，也使得市场的预期进一步追高。

在调控之前，我们的预估是政策会加码，比如刚出台没多久的土地拍卖熔断+摇号、推出大量限价房等措施，对于降低预期还是比较大作用的。但确实也没有估计到本轮调控政策，一是会有这么严厉的措施，二是有八个城市都在同一天推出，说明在房地产的二线省会城市中，普遍存在价格上涨压力，这样的情况下，对国内目前的房地产市场和经济运行是很不利的，所以，也可以解读为对“房住不炒”的房地产发展理念的坚决落实和强硬态度。

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您认为新政针对的调控人群主要是？对于刚需人群现在入手时机如何呢？

克而瑞长沙机构研展总监郭舒伟：923调控的关键已经不是政策本身，而是态度的明确，更多的针对之前房价涨幅比较明显的二线城市，宏观调控，也是楼市长效机制的进一步深化，当然，对于咱们刚需购房者，就是让你买得到房、买得起房、能住好房。本轮数个二线城市集体同时加码调控，再去简单的关注和分析政策细节，只会再入歧途。传统的依赖房价涨跌预期的置业与开发判断，正在面临严肃的考验。同样，乐观的节点已经变得不那么重要，新常态下的发展方向与机会点正确把控，或许才是长久之计。

来源： 长沙克而瑞

审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考！）

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