夏雨：营商环境怎么样，企业选址也说话 ——解析《2018年上海企业空间流向指数》

近年来，随着经济下行压力增大，不确定性因素增多，“营商环境”成了各地政府的一个“热词”，都在想方设法积极改善所在地的营商环境，也就是企业的发展环境，并且取得了不少实实在在的可喜成果。可以预计，只要坚持不懈地抓下去，各类企业，尤其是民营企业的生存环境会越来越好，区域经济发展会越来越快，经济上行的势头也会越来越明朗。

2016年，上海产业转型发展研究院与大数据企业办办网合作，通过海量的企业选址平台交易信息，5000处采样点，以及约1.3亿平方米各类产业园、楼宇（非生产加工类）载体的数据积累，按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比增减共21个指标，设置合理的权重，计算整理形成了“上海企业空间流向指数”。通过这个指数，可以从总体上了解在上海的企业（非生产加工型），选址偏好流向哪里？喜欢关注哪些区域？不同区域的载体供应量如何？性价比如何？哪里更适合企业发展？等等。通过大数据，也让社会各方面，尤其是各区、镇政府对企业的这种空间流向有一个动态的了解，并从中发现差距和不足，不断提升优化本区域的营商环境。

在已有2016年、2017年指数的基础上，“2018年上海企业空间流向指数”有以下几个特点：

1.市场供给增速略低于企业空间需求增速

去年上半年，企业空间需求增量同比增加16.6%，市场供给增量同比增长16.94%，基本平衡。到全年末，企业空间需求增量同比增长14.19%，而全年市场供给增量同比增长为13.41%，略低于市场需求的增长，表明上海企业发展环境趋好，企业选择需求仍然旺盛，而市场供给的增量增长进入调整期，有些供大于求的区域供给明显放慢。企业空间需求增量同比增长前六名的区为：嘉定、青浦、宝山、松江、杨浦、静安；市场供应增量同比增长前六名的区为：闵行、长宁、徐汇、普陀、黄浦、静安；从结构看，企业空间需求量增长快与市场供给增量增长快的区域之间错位比较明显，仅静安是两个增量同步增长的区。

 2.部分区结构性供需差距明显

从总量上讲，市场供给与企业需求应该大体平衡；但从增量上看，一般而言，企业需求与市场供应的比例以1 ：3左右为宜，这样，既便于市场选择，也保持一定的余量。过小了需大于供，过大了则显供大于需的趋势。目前有两种情况：一是区域企业空间需求远大于市场供给，如杨浦企业需求增量70万平方米，同比增长30.86%，而市场供给增量70.3万平方米，同比增长-20.75%；宝山企业需求增量为37万平方米，同比增长34.62%，而市场供给增量为44.5万平方米，同比增长-13.34%；嘉定企业需求增量为31.8万平方米，同比增长37.61%，而市场供给增量为48万平方米，同比增长-19.04%。二是区域市场供给量远大于企业需求，如青浦企业需求增量为8.8万平方米，市场供给增量为72.7万平方米；奉贤企业需求增量为4.9万平方米，市场供给增量为69.6万平方米；金山企业需求增量为1.7万平方米，市场供给增量为17.5万平方米。

3.空间成本增速明显放缓

总体上全年空间成本的增幅都没有超过5%，增幅位居前六名的为：金山、宝山、虹口、奉贤、青浦和黄浦；浦东、普陀、嘉定、杨浦、静安、闵行为负增长，表明在经济增长趋缓、下行压力加大的背景下，载体空间的成本上升也受到了市场抑制。

4.区域关注度开始分化

所谓区域关注度，是指企业在选址时，通过互联网平台对所感兴趣区域进行搜索、调研、分析和比较等数据的积累，比如，企业在选择时，总归会有一个选择的排序。

从现有的选择习惯看，浦东、黄浦、徐汇、静安、长宁、闵行仍是企业选址时排列在前的区域。但是，由于近年来各区不断优化营商环境以及城市配套的完善，区域关注度也在变化，从同比看，增长前六名的为浦东、闵行、长宁、徐汇、普陀和宝山，尤其是后两个区跻身前六名。

5.区域活跃度普遍提高

 所谓区域活跃度，是指区域内空间载体的拥有者、当地政府、中介服务机构以及选址企业之间的双向、多向互动的频率和数量，通过互联网交易平台沉淀下来的大数据。它从一个侧面反映了区域内政府服务的效率、载体业主招商的主动性、区域中介服务机构的活跃度等。从绝对量看，徐汇、浦东、闵行、长宁、静安、黄浦位居前六名，表明这些区域政府服务体系和市场都比较成熟；从活跃度增幅看，杨浦、宝山、闵行、长宁、静安、奉贤列同比前六位，反映了这些区在招商引资过程中，政府、企业、业主和中介之间的互动日趋频繁；从服务机构数量的增幅看，松江、宝山、金山、杨浦、闵行、长宁列同比前六名，表明这些区域的市场交易量在增加，被中介服务机构看好。

6.三年来指数前十名的排位变动较大

从2016、2017、2018年“上海企业空间流向指数”前十名的排位变动看：浦东、徐汇一直占据前两名，宝山稳守第10名，而第3至第9的变动则比较大。如静安从第3到第4到去年第7；黄浦从第4到第5到去年第6；闵行从第5到连续两年第3；长宁从连续两年第6到去年第4；普陀从连续两年第7到去年第8；杨浦从第8到连续两年第9；虹口则从第9到第8到去年第5。

营商环境是一个综合性的要素集成，既有政府的因素，也有大量客观的因素，比如区位、交通、自然禀赋以及政策；既有当下的努力，也有历史的积累。所以，好的营商环境不可能一蹴而就，需要不断的培育、浇灌和积淀。当然，评判营商环境的好坏也应该有不同的维度和视角，其中，企业空间流向指数似可成为一个客观反映区域营商环境的参考数据。

本文作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

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上海产业转型发展研究院指数研究所关注区域发展和经济转型，与相关大数据企业合作，聚焦城市、经济和产业转型中的社会关注点，进行相关指数的研究、分析、编制和发布，已先后编制发布“上海金融人才分布指数”、“上海互联网人才流动指数”、“上海蓝领人才流动指数”、“上海电子消费品回收利用指数”、“上海企业空间流向指数”等十余个指数，如以“上海企业空间流向指数”为例，可为各级政府、产业园区对区域企业空间流入的情况进行定期分析，形成研究报告，并可根据实际需求，编制形成专题分析报告，为各级政府改善营商环境形成有效供给，平衡供求关系，以及提高区域关注度、知名度和影响力提供大数据分析依据。

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