初探“三邻桥”：魔都即将诞生首个社区全运动主题园

“三邻桥”的前身为上海葵花保温瓶胆厂，该厂于2006年停产，闲置十年间，这块土地的价值完全被“脏、乱、差”的面貌埋没。如今，在江杨南路上，这片老厂区因“三邻桥”的诞生而彻底脱胎换骨，旧貌换新颜，华丽转身为一个充满创意和活力的运动主题园。

“三邻桥”一期占地面积66亩，建筑面积3万平方米。“三邻桥”这个名字的由来，是因为厂区位于宝山区、虹口区和静安区的三区相邻处，“桥”则意喻园区运营方多年来致力于运营8号桥系列园区的企业文化延续。

下图：“三邻桥”前身，原上海葵花保温瓶胆厂鸟瞰

下图：老厂区因“三邻桥”的诞生而彻底脱胎换骨

不同于大量创意园区以体育设施作为“标准配套”的功能，“三邻桥”在前期定位时，创新地将园区整体设定为上海首个全方位的体育文化产业集聚和消费区，并在接下来的持续产业导入过程中，秉持专业运动带领全民运动的理念，使得体育知识和运动文化真正获得群众普及。

目前已入驻“三邻桥”的主力体育产业商户包括：

一兆韦德上海北区旗舰店，开业一月内就销售会员卡1000多万，室内泳池充分利用老厂房的高空间特点而做成抬高设计。在一兆韦德入驻前，排名全国第一的健身会所金吉鸟也有意入驻园区，运营方经过慎重比选，最终还是决定选择在上海更具口碑的一兆韦德。

下图：利用厂房高空间而抬高设计的成人标准泳池

小小特工——3-12岁青少年运动馆，运营方将相邻两栋厂房中间的户外空间打造成一个半公共庭院，院内保留现状大树，营造出舒适体验感的小环境。馆内包含各类青少年运动项目，如0.8米深、恒温32度的儿童泳池、充分利用厂房高度的极限攀岩、与国际学校联合举办青训的篮球馆等等。小小特工开业不到半年，每天下午4点后和周末人满为患。

下图：原厂区内的大树被保留（左），营造舒适的内庭空间（右）

下图：充分利用厂房高度的极限攀岩壁

下图：青训篮球馆

下图：小小特工的外立面和景观改造

加号搏击，专业自由搏击会所，以体能训练和打比赛为主要内容，老板是一位来自日本的自由搏击冠军。

另有一个10米的深潜水池正在施工中，未来作为上海地区唯一可拿到深潜证的培训点，将成为这一运动爱好者的福音。

除了这些主力体育产业商户外，运营方充分发挥“体育+”的延伸效应，同步布局了多功能秀场大厅（已举办过射箭大赛）、社区免费健身运动设施（如装置艺术的乒乓台），以及导入高端婚礼会馆——花嫁丽舍。可以说，园区的前期定位得到非常强的落地执行，真正构建起一个全方位的体育产业生态圈和消费网。

“三邻桥”将在5月下旬正式开园，接下来还将改造二期36亩地和2万多平方米的老厂房。届时，功能还将更加丰富多彩，成为魔都一个以体育为特色的文创社区。

下图：多功能秀场大厅和户外广场上的艺术乒乓台

笔者认为，“三邻桥”之所以能够在如此短的时间内取得如此多的成绩，主要得益于三个方面：

首先，前期产业定位要“精准”。这个“精准”，是构建在一个系统化的前期调研、提炼和判断的基础之上的，要从自身的优势和不足上去考虑如何扬长避短，筛选风险最小的发展方向。比如，园区与最近的轨道交通站点距离2.5公里，在完全不具备公共交通优势的情况下，意味着导入的商户要么是在整个上海稀缺的“目的性消费”内容，要么是辐射周边社区和白领的日常消费内容；再如，在启动老厂区改造设计之前，运营方已拜访了大众点评4星以上的70多家客户，充分了解这些客户的需求，并思考如何与园区的改造和运营进行匹配，从而获得产业的快速集聚。

其次，空间改造设计要“匹配”。在产业方向明确后，载体空间的改造是“有目的定制”，让空间去匹配商户使用的需求，而不是盲目插层和增加面积。如此，每一个商户的需求得到满足，便构建起一个整体运营商与单个商户的“深度合伙网络”——让商户挣到钱，那么整个项目的运营就成功了。“三邻桥”改造前后的建筑面积基本保持一致，因为体育产业的商户往往需要大空间，园区改造设计全部保留了旧厂房的单层状态，并根据原有柱子划分功能空间，达到“最适合使用”目的。

最后，招商运营要有“定力”。园区招商绝不是简单的“拉到篮里就是菜”，运营商需要对定位好的产业领域圈做持续接触和沟通，了解每一个行业的内容、套路和玩法，从而真正掌握行业上下游的需求。如小小特工的五角场店虽然开业在先，但因场地规模受限，使得很多运动项目无法开展。于是在进入“三邻桥”园区时，就特别强调能够获得充足和多元化的内容空间，以确保自身业务的全面展开和收益。

如今，“三邻桥”因其全新的产业定位理念、高品质的空间改造设计和良好的商户入驻和运营情况，已被列入上海市体育局重点关注项目。可以预见，在不久的未来，“三邻桥”必将成为魔都崭新的专业运动引领全民健身的体育产业网红之地。

本文作者：上海产业转型发展研究院副院长。如需了解更多详情，欢迎留言。

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