“上海企业选址动态指数”显示：今年上半年市场供给增量与企业需求增量齐跌区域关注度活跃度双冷

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反映企业“择巢选址”动态状况的“上海企业选址动态指数”（原为“上海企业空间流向指数”），是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，从2016年起，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，在市场可租赁的近1.6亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累（单位自用不进入市场的除外），按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据合适的权重计算形成，已连续6年发布。它通过市场供应和企业需求的总量及增量、不同区域的社会关注度、活跃度以及载体租金和中介人数的变化等，从企业方“择巢”角度，反映区域对企业的吸引力，以及经济的景气度和营商环境情况。帮助社会各方面、尤其是地方政府和空间载体运营方了解企业（非生产制造类）“择巢”的流向、偏好和选择性怎样、最关注哪些区域、不同区域载体的市场供应增量和企业需求增量是否协调、区域对外招商引资主动性和服务如何等等。这对于各级政府投资促进部门、产业园区、楼宇运营者在实际工作中，除了自身对区域内载体入驻企业注册落地、税收落地的了解外，增加从宏观上分析更多未入驻企业在选址上，是怎样对各区域载体进行选择和偏好的，包括通过比较，了解本区域的优势、劣势和差距。尤其在空间载体总量日益扩容、同质化竞争日益激烈、空置率日益上升以及疫情持续防控的当下，怎样应对经济下行压力增大、中小微企业经营困难以及市场预期不确定等各种挑战，切实优化营商环境，推出有特色的产品、提升专业化招商水平，提高服务企业的能力，形成更加符合不同产业需求和吸引人才的配套功能等方面，都具有较好的参考价值。

2022年上半年上海企业选址动态指数有以下几个特点：

一、市场保有总量缓慢增长

从上半年可供市场的总量增长看：2019年同比增长5.61%，2020年同比增长4.82%，2021年同比增长5.25%，今年上半年为4.86%，略有下降，总体仍呈小幅增长；从总量规模看，位居前6名的为浦东、闵行、徐汇 、静安、黄浦和普陀，占市场现有总量的64.13%；从同比增幅看，前6名的区分别为青浦10.93%、松江10.14%、徐汇8.37%、嘉定7.98%、普陀7.69%和宝山6.17%；如果与2021年下半年作环比，则增幅明显放缓至2.14%，位居前6名的区分别为普陀6.36%、青浦5.02%、松江4.22%、徐汇2.40%、宝山2.36%和闵行2.28%。

市场供给空间总量（平方米）

二、新入市载体的增量大减

可供市场总量中包括已有存量和新的增量。近几年来这块波动较大，从上半年入市的增量看，2018年上半年同比增长13.37%，2019年同比增长4.54%，2020年同比下跌-4.25%，2021年同比又增长24.71%，而今年上半年则呈现断崖式下降，同比下跌-15.99%，跌幅位居前6名的区分别为青浦-27.78%，嘉定-25.54%，崇明-24.26%，奉贤-23.57%，金山-23.48%，黄浦-18.9%。如果从环比看，与2021年下半年相比，下降的幅度更深，为-23.16%。降幅排前6位的区分别为：青浦-33.67%，嘉定-29.82%，黄浦-29.78%，崇明-28.20%，静安-28.13%，虹口-27.62%。从市场供给增量的绝对数看，位居前6名的区分别为浦东、徐汇、闵行、长宁、静安和普陀。总之，无论是同比还是环比，新入市的增量均明显减少。

市场供给空间增量（平方米）

三、企业对空间需求的增量同步萎缩

从2018年第三季度开始，这种需求减弱的势头一直在延续并逐步加剧，尤其疫情之后，如2020年上半年同比下降-8.79%，2021年虽有回升，但仍为-2.95%，其中下降的有14个区，略升的有2个区。今年上半年同比降至-16.36%，16个区全部为下降，降幅前6名的区分别为金山-23.20%，静安-19.82%，崇明-18.68%，普陀-18.07%，黄浦-17.81%，闵行-16.82%；如果从环比看，企业需求增量的萎缩更明显，为-22.25%，降幅前6名的区为：奉贤-32.34%，金山-32.33%，青浦-27.77%，静安-26.41%，崇明-25.55%，宝山-23.13%。从企业需求空间的绝对量而言，浦东仍居首位，其它依次为闵行、徐汇、静安、长宁和普陀。上述情况表明，需求与供给两方面均呈下跌不旺态势。

企业需求空间增量（平方米）

四、企业对区域的关注度普遍减弱

所谓区域关注度，是指企业在“择巢选址”时，对不同区域的选择顺序和偏好程度，也就是这些区域对企业吸引力的大小。由于两年多来疫情反复和经济下行的影响，能维持经营的企业都以“活下去”为生存准则，大多无暇顾及扩大经营和选址之类的事。还有大量中小微企业出现严重生存危机或倒闭歇业，现有空间都出现大量退租、缩租和空置。从区域关注度这几年的数据看，2019年16个区中，有9个同比上升，7个下降；疫情开始的2020年整体下降-5.66%，16个区均呈下降趋势。2021年年上半年为-3.59%，16个区全部负增长；今年上半年情况更为严重，较去年环比下降-5.07%，关注度降幅位居前6位的分别为金山-26.22%、崇明-15.86%、奉贤-10.57%、嘉定-10.06%、松江-9.23%、宝山-7.72%。相比之下，企业对区域仍保持较高关注度的区为：浦东、黄浦、徐汇、静安、长宁和闵行。主要原因还是与上述区域的城市功能，以及各种配套完善与成熟有相当大关系。一个地区要形成持久的企业关注度，需要靠锲而不舍的努力与时间的积淀，那些“表演式”招商推介、以及“应景式”的战略合作只能热闹一时。“春江水暖鸭先知”，企业选址其实也是一种最实在的“用脚投票”。

区域关注度（次）

五、区域主动招商推介的活跃度骤冷

区域活跃度主要反映一个区域的政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求企业的互动及服务情况。该指标2019年同比上升4.02%，16个区均呈现上升态势，2020年上半年这一指标同比下跌至-10.33%，而且16个区全部呈下降态势；2021年上半年，又明显反弹，增长28.63%，16个区全部正增长；今年上半年新一波疫情袭来，全市尤其是区、镇、街道精力全部投入疫情防控。因此，衡量地方政府和空间运营者的活跃度指标自然呈断崖式下跌。今年上半年同比下降-22.47%，下降前6名的区分别为：奉贤-30.35%，青浦-26.73%，嘉定-26.06%，浦东-25.04%，闵行-24.76%，黄浦-24.55%。

区域活跃度

六、载体空间成本基本保持原有水平

这几年租金价格也呈胶着状，2019年同比下降-1.23%，2020年同比下降-1.09%，2021年上半年为-1.26%，今年上半年同比上升1.95%，上升前6名的区为：青浦2.14%，金山2.04%，奉贤2.01%，徐汇1.40%，静安1.19%，崇明1.12%。上升的原因主要是一些新入市载体租金高于存量楼盘而拉高了均价；环比下降-0.04%，位居前6名的区分别为：宝山-1.21%，崇明-1.10%，金山-0.99%，青浦-0.69%，奉贤-0.65%，黄浦-0.60%；表明与去年下半年相比，租金价格仍呈缓慢下跌趋势。

企业空间成本（元/平方米/天）

七、中介服务人员明显减少

除了政府和空间运营方，中介机构在企业选址择巢中也发挥着重要作用。其中，从业人员的数量也是衡量一个区域招商引资活跃度、关注度和落地度的“晴雨表”。由于疫情和市场低迷，今年上半年中介服务人员流失现象比较严重，与去年同期相比，减少-17.64%，减少居前6名的区分别为金山-28.57%、崇明-24%、闵行-21.85%、黄浦-20.98%、静安-19.51%、青浦-18.62%；从中介服务人员绝对数看，前6位的区分别为静安、徐汇、黄浦、闵行、浦东和长宁。

服务人数（人）

以上分析表明，上半年企业“择巢选址”处在一个特殊的“静默期”，随着上半年各种经济指标的公布，存在的问题、困难、差距以及根源等也更加明了。同时，各级政府相继出台了一系列纾困和重振经济的政策举措。因此，下半年如何让企业“选址择巢”能够“低开高走”，看来首先要解决企业的生存问题，唯此，老企业才能考虑发展和扩大规模；新企业才会不断涌现出来。所以，还是要坚持发展是第一要务不动摇，坚持创造有利于企业生存发展的营商环境，坚持统筹经济社会协调发展。这样，就能从根本上解决企业的需求和预期问题，市场也会真正活跃起来。

附：2022年上半年“上海企业空间流向指数”前10名

作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

编辑：詹晓东

审核：夏 雨

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上海产业转型发展研究院指数研究所

提供企业选址动态及流向分析服务

“上海企业选址动态指数”编制发布6年，在对全市非生产型企业“择巢选址”的需求、流向、偏好及趋势分析中，积累了大量数据和经验，并能根据各区、镇和街道的实际，提供以下服务：
1. 预测性。帮助各级政府从市场、企业和趋势的角度，了解全市企业在“择巢选址”中的动态和走向，本区域对企业的吸引力程度，企业对本区域的关注度和评价，本区域在全市企业选址流向中的排名等。用数据说话，提高政府招商引资的预测性，更好地把握载体建设的计划和节奏性；
2. 指导性。如某区有产业载体、办公楼、园区xxxx万平方米，分8大板块，指数可按季度、半年等不同时段，按照21个指标，形成8大板块企业选址动态指数及相关分析报告，帮助区政府动态掌握企业对8大板块的流向、偏好和关注度，以及8大板块载体供应增量与企业需求增量之间的关系、价格走势等等，提高对8大板块企业导入指导协调的科学性；
3. 比较性。可将本区域与其它相邻或相似区域的企业选址动态进行定量比较分析，取长补短、发挥比较优势。也可根据需要，将所辖特定区域与其它对标区域进行比较分析等；
4. 定制性。对镇、街道以及开发区亦可提供上述服务，并可根据个性化需求另行商定。
欢迎合作，具体面洽
联系人：傅老师，电话：[phone]，邮箱：[e-mail]；

胡老师，电话：[phone]，邮箱：[e-mail]

指数研究所部分项目简介

1. 上海企业选址动态指数 
依托办办网平台累计的海量数据，按照供给空间总量、企业需求空间增量、供给空间增量、企业空间成本、区域关注度、活跃度和服务机构数及环比等 21 个指标，形成企业空间流向指标体系，为各区域的招商引资提供企业流向的数据参考。
2. 上海市博物馆社会影响力指数
与上海云邑大数据科技中心合作，以全网大数据搜索为基础，建构了两级指标系统，其中知名度、传播度、参与度、融合度、服务度与转化度为一级指标，二级指标有31个；为本市158家博物馆提高运营管理和服务水平提供了重要的量化依据。
3. 上海市级文创产业园社会影响力指数
与上海云邑大数据科技中心合作，从社会影响力的角度，以客观大数据为基础，选取社会知晓度、品牌传播能力、空间设计体验、入驻企业知名度、综合配套环境、管理服务能力等6个一级指标和25个二级指标，对2019—2020年度137家市级文创园进行了评估。
4. 中国制造业供给指数 
与钢联股份大数据中心合作，依托 11 个大行业海量原材料供应、流通、生产数据沉淀，按照开工率、价格、订单、效益、雇员及环比等 12 个指标以及不同权重，形成系统性指标体系，从供给侧反映制造业运行动态和走势。
5. 上海互联网人才流动指数 
依托猎上网百万级的人才数据库，选取互联网机构数、招聘岗位数、中介服务机构数、人才流动数、实际年报酬及各项环比等 10 个指标，对各指标进行加权，构建形成指数体系，反映上海各区域互联网人才的流动情况。
6. 上海金融人才流动指数
依托猎上网百万级的人才数据库，选取金融机构数、招聘岗位数、中介服务机构数、人才流动数、实际年报酬及各项环比等 10 个指标，对各指标进行加权，构建形成指数体系。
7. 上海电子消费品回收利用指数 
依托国内最大的电子消费品回收利用平台——爱回收的大数据，选取上海各区电子消费品回收个数、回收价值、减少碳排放、再利用价值、回收人数、占常住人口比等 12 项指标，并对各指标进行加权，构建形成指数体系，涵盖低碳环保、经济效益、公众认知三个维度，从而对绿色消费、循环经济进行综合分析。
8. 上海微菜场分布指数 
依托食行生鲜等农产品 O2O 平台用户交易数据与消费数据，选取用户数量、用户下单频次等 14 个指标，构建指标体系，反映上海市民生活的便捷性、消费方式、消费水平的变化。
9. 上海建筑可阅读指数
与上海云邑大数据科技中心合作，构建5个一级指标和建筑年限、建筑级别、修缮情况、主要平台评价数量等38个二级指标，并设定相应权重，对本市二千多处可阅读建筑，从社会和游客角度，运用互联网手段，进行综合评估，形成一批国内外知名的可阅读建筑品牌。
10. 上海潮玩地指数
与上海云邑大数据科技中心合作，运用互联网思维和方式，构建知名度等6个一级指标，搜索热度、用户互动等24项二级指标，对五百多处都市旅游“吃住行、游购娱”集聚地作综合评估，形成体现上海特色的潮玩地品牌，引导和促进消费。

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