熱點 | 李嘉誠成為2017年香港地産吸金王，全年套現525億！
在一手新盤大賣帶動下，今年兩大本地發展商分別在套現金額及賣樓數量上稱王。長實(1113)在去年推售荃灣“海之戀”及“愛炫美”、中環“MY CENTRAL”、北角“維港頌”、馬鞍山“星漣海”、元朗“意花園”等新盤，累售約3300夥，套現達525億元，成為2017年的“吸金王”。而新地(016)去年先後推出“彙玺”項目、將軍澳“晉海”、屯門“珀禦”、元朗“Grand YOHO”第二期等約20個新盤，累沽4300夥，成為去年賣樓數量之最。
（鸭脷洲利南道临海住宅地）
“面包貴，面粉更貴”，去年年初及年底分別誕生了兩幅住宅“地王”。于去年2月截標的鴨脷洲利南道臨海住宅地，以約168.6億元批出予麒灣(香港)投資有限公司，即龍光地産(3380)與合景泰富(1813)，每平方呎樓面地價為22,118元，破廿年塵封紀錄，成為當時本港曆來最貴地王。相隔9個月，紀錄由“地王”長沙灣興華街西住宅地以172.88億元刷新，由信置(083)夥拍世茂房地産(813)等共5家發展商聯手投得。
香港樓價今年一直升
對于今年樓市預測，各界都一面倒看好樓價繼續上升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，香港經濟表現良好，失業率處于曆史低位，若美國加息及縮表的速度不變，購買能力仍然充足，樓價全年將升5%至10%，再創有紀錄以來的高位。布估計，全年整體物業注冊量將達8.6萬宗，總值達7,500億元；一手私樓注冊量挑戰2萬宗，注冊金額達2,500億元。
布少明预期，今年将有约26480伙一手新楼供应登场，主要集中在新界区，当中元朗及屯门的7226伙供应冠绝全港，大埔的4190伙则居新界区的次席；九龙区最多供应的是将军澳区及西贡，达到5418伙，深水、长沙湾、大角咀及旺角亦达2711伙；至于港岛区，则以东区的1480伙供应最多。
一手樓均價1274萬
一手新盤主導了去年樓市，根據土地注冊處及美聯物業房地産數據及研究中心資料，去年首11個月，一手私樓注冊宗數占整體住宅物業注冊宗數達29.8%，金額占比更高達44%，同創14年新高。與97年及07年比較，去年全年一手注冊金額達預期的2430億元，較97年的1134億元及07年的1140億元，高出超過一倍；而去年首11個月平均每宗一手的注冊金額達約1274萬元，即每宗的新盤注冊金額已等于97年約2.37宗。
去年樓市除了年初農曆年長假及暑假影響下買賣較淡外，其他月份普遍有不俗表現。在荃灣、啓德及將軍澳等3大區有多個大型新盤相繼推售，帶動一手市場持續向好。其中華懋集團在荃灣西的新盤“全．城”開售時，破紀錄收票約22,500飛，成為一手新例實施後的“票王”，也是本港史上新盤第三大票王；同時該項目全盤953夥于2日內全數出售，曆來最快沽清的西鐵沿線項目。
沒漲夠？明年上半年樓價將升10％
中原地産亞太區主席兼行政總裁黃偉雄展望指，今年春季中原城市指數CCI可升達173點水平。樓價地價屢創新高，黃預計發展商會繼續積極推盤，估計一手私人住宅銷售量進一步升至2萬宗，創14年新高；在新盤帶動下，二手交投將價量齊升，料全年二手私人住宅買賣可達4萬宗，創4年新高。
戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻預期，明年上半年樓價仍有力上升10％，並相信市場上400萬以下的細價樓已近絕迹，而一手樓成交比例將進一步上升。仲量聯行預測較為進取，估計住宅樓價上升約10%，若市場向好，升幅或高達20%，而豪宅走勢將跑贏大市。花旗則較保守，報告指今年樓價上半年升10%，但下半年將下跌，全年溫和上升5%。
住宅樓市去年持續造好，商廈物業市場價格亦不斷創新高。其中不得不提的矚目成交，就是長實(1113)旗下的地標商廈“中環中心”，于去年11月以破紀錄402億元出售75%業權予中港財團合組的中國港澳台僑和平發展亞洲地産，當中中國國儲能源占55%股權，其余則為本地投資者，“中環中心”易手亦成為本港曆來最高單價商廈物業成交。
除了 住宅樓市的“一手主導”，商廈物業也有“中資主導”。除了“中環中心”外，中資一直積極來港購買全幢商廈，會德豐(020)旗下九龍倉(004)去年亦以作價90億元出售觀塘海濱道123號樓花商廈“8 Bay East”出予內房企綠景中國地産(095)，該項目可建總樓面面積約59.62平萬方呎，呎價超過1.5萬元，並將于2019年落成。
領展230億元拆售17商場
在全港各區擁有多個商場的領展(823)，于去年11月以230億元拆售旗下位于非核心地區的17個商場予外資財團，是領展上市以來最大規模的資産出售，成為去年物業市場另一矚目成交。涉及包括“黃大仙現崇山商場”、“慈正商場”、“九龍灣啓業商場”、“屯門H.A.N.D.S”、“青衣長亨商場”等多個民生商場，引起社會回響。
第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示，中資對中環、金鍾及上環等核心商業區甲級寫字樓需求強勁，在中資資金湧入下，香港超越日本東京成為亞洲最活躍房地産投資市場，估計今年甲級寫字樓做價可上升5%至10%，而大額成交將繼續暢旺，成交主要為全幢商廈及商場。
仲量聯行：料來年寫字樓租金平穩
仲量聯行香港商業部主管鮑雅曆(Alex Barnes)指出，中資企業的需求持續，令中環甲級寫字樓空置率低企，他預計今年中環的租金有0%至5％增幅。盡管今年新落成甲級商廈樓面有200萬平方呎，他認為，難以對中環的寫字樓市場帶來明顯的影響，因為中資企業不大熱衷中環以外地區，新供應反而會拉低其他分區的租金，因此大部份分區的租金將保持平穩，九龍東的租金則因空置率較高而下降5%至10％。
利率上升可左右樓價表現，去年美國聯儲局于年底議息會議後，一如市場預期加息4分之1厘，經絡按揭轉介預料美國今年加息3至4次，香港加息亦難以避免，相信最快會于今年上半年調整最優惠利率，結束自06年後12年來未曾加息的局面，每次加息將介乎25至50點子水平。全年香港有可能加息1至2次，經絡估計至今年年尾實際按息將達到2.4至2.65厘的水平，以每100萬元貸款額計算，每加息25點子，每月供款額只增加128元，相信對供樓人士影響不大。
去年銀行之間競爭十分激烈，推出各式各樣的按揭優惠吸客，分別不斷將按息下調至H+1.28%，及增加現金回贈至1.7%，發展商亦積極加入按揭市場，推出不同的高成數按揭計劃，令買家可以更容易上會。經絡預料，今年的低息環境將會告終，銀行或財務公司要在按揭策略上多花心思，推出更多元化按揭計劃及優惠，以爭取按揭市場份額。
轉按個案料減兩成
由于低息環境不再，縱使去年首10個月轉按金額及宗數達1,007.1億元及30486宗，較前一年大升82.6%及53.8%，但大部份于早兩年仍然選用H+1.7%或P-3.1%按揭計劃的業主已于去年辦理轉按，預料去年總轉按金額及宗數可達約1150億元及34500宗水平，比前一年同期升55%及32.6%，但今年的轉按比例料比今年將減少20%。
環球政經格局仍然存在不少不明朗的因素，包括地緣政治風險存有暗湧，美國縮表及稅改的影響亦不容忽視，加上歐美央行縮減貨幣政策等等，香港金融市場亦有可能受以上因素影響波動。經絡指出，現時香港資産價格持續上升，樓價已達到曆史新高水平，樓按市場可謂有危亦有機，建議業主應慎防未來加息、及外來環境帶來的風險，並考慮自身負擔能力，不宜盲目高追入市。