抵押物价值拆分登记的法律风险及规避 | 实务
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无论是金融借贷还是民间借贷，抵押物担保向来是债权人较为青睐的债权保障方式。在主债权金额相同的情况下，抵押人提供担保物的多少是债权人同意发放贷款和发放贷款快慢的重要影响因素。然而，《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。《担保法司法解释》第五十一条更近一步明确“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力”。因此，在实际办理抵押登记时，对于由多个抵押物提供担保的主债权，抵押登记机关往往要求债权人对抵押物价值进行拆分，不允许抵押物进行超额抵押，一个抵押物仅能对主债权中的一部分进行担保，一个他项权利证书记载的债权数额只能是债权本金的一部分。
而实践中，为顺利办理抵押登记，债权人只得根据登记机关要求分割债权进行抵押或出具符合登记机关要求的载明担保债权数额的承诺书等。债权人最后不仅不能如愿以偿的使每个抵押物都发挥足值的、与主债权相当的担保效力，有些抵押物对应的担保债权数额甚至为零。那么抵押物价值拆分登记对抵押权人的优先权实现有何影响？面对抵押登记机关的要求我们应当如何应对？本文以登记债权数额对抵押权人优先受偿范围的影响入手，对以上问题一一探析。
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登记债权数额对抵押权人优先受偿范围的影响
根据《物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。也就是说，抵押权人优先受偿的范围取决于担保财产的范围。我国《担保法》第四十六条对抵押担保财产的范围进行了明确，“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”即在当事人对抵押担保的范围有另行约定的，按当事人的意思表示实现担保物权。然而，根据物权的公示公信原则，抵押合同的成立并不代表抵押权的设立，大部分抵押合同要经过登记才生效，且抵押合同以登记生效的，只有登记在先的债权人优先享有受偿权。因此，抵押权人是否可以优先受偿及优先受偿的范围首先取决于抵押登记机关颁发的《他项权利证书》的记载内容，尤其是登记时间和担保范围。
我国房屋权属证书实行的是全国统一样式，令人遗憾的是，指导抵押登记的建设部第168号令《房屋登记办法》及《房屋权属证书、登记证明填写说明》仅仅将抵押当事人、债务人的姓名或者名称；被担保债权的数额；登记时间三项内容作为房屋登记簿的必填事项。换言之，抵押物担保范围不是《他项权利证书》的法定记载条款，实践中抵押登记部门也只登记担保范围项下的主债权数额。因此，抵押登记记载的内容势必与抵押合同约定的内容有差异。而《担保法司法解释》第六十一条对此现象的规定是：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”此规定直接导致抵押权人的优先权范围的极大争议。有人认为，既然《他项权利证书》上仅对法定担保范围第一项“债权数额”做了登记，表明法律仅认可抵押权人在“债权数额”范围内的优先受偿权；也有人提出，该“债权数额”本身已涵盖了本金相关的利息、违约金等，是担保范围的数字化表示；也有人认为，《他项权利证书》“债权数额”是对被担保的主债权金额的记载，而非对抵押担保范围的记载，抵押物登记记载的内容与抵押合同的约定不存在冲突，不能以《担保法司法解释》第六十一条的规定否定抵押合同中约定抵押担保范围的效力。
笔者认为，一方面，《房屋登记办法》及《房屋权属证书、登记证明填写说明》对房屋登记簿必备事项的规定仅是为了方便抵押登记工作的开展，不足以构成对当事人意思自治的限制，且根据《填写说明》，“《他项权利证书》上的‘债权数额’属于一般抵押权的，表示被担保主债权的数额；属于最高额抵押权的，表示最高债权额”，该数额仅用于标记相应抵押物的抵押价值，记载的是主债权的本金，是不包括约定利息等其他债权的，尤其是在利息、违约金等尚未实际发生，具有公示效力的权利证书无法明确记载时。另一方面，《他项权利证书》上未记载的事项不代表当事人未约定或法律禁止，且担保范围是法律明文规定予以确认的，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，当且仅当当事人另行约定增加或减少，否则任何债权的担保范围应当以法律规定的为最低限度。且与抵押登记相关的规定是下位法，而下位法是在遵循上位法原则的基础上，对上位法做出具体规定的法律，依法是不会也不应当与上位法相冲突的。因此，担保范围尽管未在《他项权利证书》上予以记载，抵押权人仍然可以依《担保法》第四十六条对与主债权相关的利息、违约金等主张优先受偿权的，且实践中绝大多数法院对此是予以认可的（详见义乌市人民法院其他（2015）金义执异字第16号；镇江经济开发区人民法院 其他（2015）镇经民特字第00006号）。
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抵押物价值拆分登记对抵押权人优先权实现的影响
按超额抵押的禁止规定，抵押物评估值是不能高于主债权本金金额的。办理抵押登记时，只要抵押人提供的一个抵押物的评估价值高于主债权本金金额，登记机关就会要求债权人根据各抵押物价值的比例对债权进行相应的分割，以确保单个抵押物在他项权利证书上记载的债权金额之和小于、等于主合同中约定的债权本金金额。而通过以上“登记债权数额对抵押权人优先受偿范围的影响”的分析可知，《他项权利证书》对“债权数额”的记载仅表示抵押物所担保的主债权本金。由于抵押物的价值是在不断变化的，即使所有抵押物最终登记的债权总额等于主债权本金数额，当债权人满足抵押权实现条件时，抵押物都只能在被拆分了的、远远小于原主债权本金的登记数额范围内优先实现债权，即在债权分割抵押的情形下，主债权存在着无法足额优先受偿的风险。
以100万元主债权本金为例，甲乙因评估价值分别为80万元、70万，满足权人抵押率不低于50%的要求，为该笔债权提供抵押物担保。而根据登记机关的要求，甲乙两担保物都是对同一笔100万元的债权提供担保，且两抵押物的评估价值之和大于主债权本金，应当对主债权进行分割抵押。抵押权人最终将甲乙债权金额均登记为50万元。到最终抵押权人要求实现抵押权时，甲抵押物价值升值至120万，乙抵押物的评估价值却跌至20万。尽管甲乙抵押物最后拍卖价值共140万元，但按登记内容显示，甲乙抵押物只是分别担保50万元的债权本金，根据《担保法司法解释》第六十一条条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。故抵押权人只能凭借甲抵押物享有债权本金为50万元的相关债权的优先受偿权，凭借乙抵押物享有债权本金为20万元的相关债权的优先受偿权，即抵押权人对100万元的债权，按上文登记债权数额对抵押权人优先受偿范围的分析，除有特别约定的，抵押权人最终仅能就甲乙抵押物拍卖所得价款中的70万元元及70万元项下的利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用享有优先受偿的权利，对于剩余的30万元债权，由于登记债权数额的限制，抵押人无权向甲抵押物主张优先受偿。
值得一提的是，在抵押物有第二顺位抵押权人时，抵押权人的优先受偿范围会被限缩。以上述甲乙抵押物为例，若其登记价值总和仅为80万，按《担保法》第三十五条的规定，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，抵押人可以就甲乙抵押物剩余价值20万元为另一笔10万元的债权提供担保。即甲乙抵押物对应两个抵押权人，10万元的债权人为第二顺位的债权人。在法院以甲乙抵押物拍卖款分配时，两位债权人均凭借登记顺序享有参与分配权。为保证自己的债权可以尽可能得到最大化清偿，第二顺位抵押权人往往会对第一顺位抵押权人的优先权范围提出异议，认为第一顺位抵押权人仅能就70万元本金优先受偿，利息、违约金只能作为普通债权参与分配。根据司法实践，也有法院倾向于支持第二顺位人的异议，认为债权人与债务人虽对担保范围做了明确约定，但是抵押登记载明的抵押债权金额总和为80万元，而第二顺位抵押权人是正是基于对抵押登记公示债权金额的信赖，方发放贷款，办理了余额抵押登记。因此对第一顺位债权人超过抵押登记债权金额以外的部分，法院不再支持作为优先受偿的范围。（详见上海市第一中级人民法院一审（2012）沪一中民四(商)初字第30号）
由此可知，在抵押物对应多个债权人，有其他权利负担的情况下，出于对物权公示原则的的支持，对善意第三人利益的保护，法院倾向用《担保法司法解释》第六十一条的规定执行仅认定登记数额以平衡各抵押权人的利益，对顺位在先抵押权人的保护仅限于登记的债权本金。反之，若抵押物除本案纠纷外未设定其他权利限制的，且每个抵押物均为全部债权提供担保，未被价值拆分的前提下，法院则遵循当事人的意思自治，债权人的优先受偿范围不受登记的债权金额的限制。
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对登记机关要求抵押物价值拆分登记的应对措施
1、将主债权数额明确约定为主债权全部本金
如上所述，在《抵押合同》中将抵押物担保的主债权金额明确约定为主债权全部本金时，若抵押物上没有其他权利负担，则抵押权人可以《抵押合同》对担保范围及主债权数额的约定为当事人真实意思表示为由，主张在全部债权范围内对抵押物实现优先受偿权。
2、以最高额抵押代替一般抵押
根据《房屋权属证书、登记证明填写说明》，对于最高额抵押，房地产他项权证记载的债权数额为最高额抵押额。条件允许的情况下，建议抵押权人考虑将项目操作过程中的债权本金及相应的利息等包含在该最高抵押额之内予以登记，以规避一般抵押登记对应的“主债权数额”被限缩或特定化为部分的风险，以最大限度的维护债权人的利益。
3、建议双方重新签订补充协议明确该拆分仅作为抵押登记使用
应登记部门拆分要求，建议双方重新签订补充协议，将债权分割的结果以“抵押物价值金额”的形式约定，以尽可能规避各抵押物对应的主债权金额被认定为其部分债权。同时，建议明确约定“各抵押物对应的价值金额仅作为抵押登记使用，双方同意各抵押物仍然共同为全部债权提供担保”。或直接在《抵押合同》中增加或有条款“为办理抵押登记手续，双方如须提供符合抵押登记机关要求的承诺书或签署其提供的格式文件，则双方确认前述承诺书等其他格式文件内容与本合同约定不一致之处，以本合同约定为准”。
4、与登记机关充分沟通，尽量争取有利于债权人的登记备案
并非所有的登记机关都禁止超额抵押，如杭州、南昌、北京部分地区等。债权人在办理抵押登记时，可以此与登记机关进行沟通，指出愿意按其通行做法办理超额抵押登记。同时，向登记机关表明价值拆分登记可能给债权人带来的各种风险，尽量争取按有利于债权人的方式进行登记备案。
5、禁止抵押人对抵押物设定其他权利负担
实践中，抵押人为获得更多流动资金，充分利用抵押物价值，通常会以一个抵押物为多个债权人提供担保。同上文所述，在抵押物有其他顺位抵押权人或权利限制时，法院倾向于保护善意第三人，不利已第一顺位抵押权人债权利益的实现。因此，在债权存续期内，债权人应慎重对待抵押人以抵押物为其他债权人办理第二顺位抵押或设定其他权利负担的行为，条件允许的情况下，建议在抵押合同中将其作为违约条款明确禁止。
6、积极与法院沟通，争取有利于债权人的判决
若债务纠纷通过诉讼方式处理的，债权人应积极搜集有利于债权人的相关案例，学理分析等，主动与法院沟通，指出登记机关强制要求价值拆分登记的现状，探讨《物权法》作为新法与《担保法》的适用效力，表明当事人的真实意思表示，争取获得审理法院或执行法院的认同，以最大限度的获得有利于债权人的判决结果。