“内外有别”的帝都楼市：和珅、纪晓岚为什么不能做邻居？| 檀财史
财经历史，明心见性。在财经的历史与现实之间，有许多似曾相识的故事，也有许多穿越时空的细节，把这些旧闻与新闻揉成一道小点心，不只求趣味，亦求回味，是为檀财史。—— 四海夕阳
文|四海夕阳
各位看官，认识和珅、纪晓岚这二位吧，可是您知道他们家住哪儿吗？
到过北京的游客，多半去过和珅的宅子，也就是著名的旅游景点恭王府，它位于北京什刹海的西南角，东依前海，背靠后海，从乾隆四十一年（1776年），和珅开始在这里修建他的宅第，时称“和第“，几经扩充，最终包括住宅和花园，有1000多间房子，占地是6万多平米，豪华程度堪比皇宫 。
(恭王府的嘉乐堂，被认为是当年和珅府邸的原物)
纪晓岚故居位于虎坊桥（珠市口西大街241号），两进四合院格局，占地500多平米，原先是雍正时的兵部尚书、陕甘总督岳钟琪的房子。纪晓岚从11岁住到39岁，再从48岁到82岁去世，前后在这里住了60多年。
（纪晓岚故居门前的紫藤，相传为纪晓岚亲手种植）
问题来了，既然和珅、纪晓岚同为朝廷大员，两人关系还这么“好”，为什么两家隔的这么远呢？
和府在什刹海，纪家在虎坊桥，百度地图上的步行距离是6.2公里，——这个距离放在现在的北京，不算什么，但在明清时期基本上就是穿城而过了，老纪要是上和珅家吃饭，坐轿子来回得两三个小时。为啥纪晓岚就没动过心思买个房子靠近和珅家，顺便监督和大人？你觉得是纪晓岚是不愿沾染“和第”的铜臭，或是买不起那片高档小区的房子？NO，不管老纪有没有钱或是想不想买，他都没法去跟和珅当邻居，因为根据大清朝帝都房市的规矩，老纪住不进和珅的小区，和珅也不能住到老纪的小区，这叫内外有别，您是不是觉得新鲜，且听我慢慢道来：
一、“满汉分城”的居住格局。
话说从明代营造北京城开始，北京就有皇城、内城和外城之分，其中内城在北边，包含皇城，一共有九座城门，外城在南边，有七座城门，俗称里七外九，富贵豪门多数住在内城，清军入关后，八旗兵丁四处圈地占房，首先看重的就是内城的豪宅。
顺治五年（1647年），摄政王多尔衮下令“除八旗投充汉人不令迁移外，凡汉官及商民人等，尽徙南城居住”（《清世祖实录》），也就是说，内城除了宫观庙宇之外，只准旗人（包括满人和加入八旗的蒙古、汉军）居住，民人（除旗人之外的居民，主要是汉人）都必须搬到南边的外城居住，内城的原住户每间房给四两银子的拆迁安置费。非经特许，民人不准在内城过夜，旗人也不准在外城居住。
康熙时期年更进一步强调，官员无故在城外过夜，误了上朝的要革职，确系扫墓、看病等事情耽误进城的，扣一个月工资（罚俸一月）。乾隆皇帝也强调，”八旗满洲官员，向来止许居住内城”，至于南边的外城，“并非满洲官员应居之地”，发现违规居住的，一律迁回内城。比如和珅是满人（旗人），他的宅子就应当在内城，而纪晓岚是汉人（民人），他们家就只能在外城，两人就根本住不到一块去，这就是清代前期北京“满汉分城”的居住格局。
(清代北京城，上面（北）是内城，下面（南）是外城，中心是皇城)
二、 “内外有别”的产权制度。
和珅与纪晓岚的房子不仅区位不一样，产权性质也不一样。
老纪的外城住宅是普通商品房，可以自由买卖、出租、抵押，比如乾隆三十二年的时候，纪晓岚从老家回京，因为虎坊桥旧宅抵押未赎回，就先住在朋友的空房子里，后来赎回了才搬入旧宅。纪晓岚去世后，子孙又另觅住处，把旧宅变卖。而旗人在内城的房子产权性质属于国有房，主要靠皇上赏赐和公家分配，严禁私下买卖、租赁、抵押，到了乾隆时期，略有放开，内城房子可以在旗人之间相互租售，但是不得卖给民人（汉人），类似于今天的农村宅基地和农民住房，只能在村民之间交易，不能上市交易。违者重罚，据记载乾隆五十年，有个内务府员外郎老格私自将房子卖给民人，结果房屋和房款全部没收充公，卖主老格打五十大板，扣一年工资，担保人、房屋中介各打四十大板（见《京华古迹寻踪》）。这就是“内外有别”的住房产权制度。
三、保障旗人的居住权，这不是经济问题而是政治问题。
“满汉分城”的居住格局和“内外有别”的产权制度，不只是经济问题，其根本在于为军民合一的八旗体制服务。
根据清初规定，凡属八旗子弟，都可以在帝都分房。顺治五年，规定按照级别的分房标准，“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品、七品官给房四间，八品官给房三间，领催、护军、披甲（普通士兵）给房二间。按照顺治年间八旗“定甲八万”，每人 至少分2 间计，所需内城房屋至少16 万间。后来实物公房不够分了，开始货币化安置，按照从头等房到六等房，每间房120两到20两的标准发放安家费，后来安置费也不够用，就给政策，要盖房子的旗人，“查给本旗空地，准令自造”。
到了康熙时期，大力加强经济适用房建设，动用国库，于八旗教场，盖设房屋，分给“无屋穷兵”居住。到了雍正时期，又把“打老虎”和解决保障房相结合，雍正皇帝亲自批示：抄家罚没的八旗官房都是“身犯重罪、贪婪人员入官之物”，要分给“军前效力之人” （见《清世宗实录》）。
到了乾隆时期，还推出了定向销售的解困房，朝廷对于无人租住的公房，按等次进行公示， “许旗人认买”。买房的前提必须是无房户（官员现有住房少于三十间、普通旗人少于十间的视为无房户），并由各旗官员把关，如果出现冒充无房户买房，连同主管官员一起治罪。同时还推出了类似于公积金贷款的分期买房制度，可以只付一部分首付，其余房款分若干年在工资里扣除。
四、“围城”敌不过市场，双轨制终究维持不下去。
应该说大清朝的房市双轨制有其合理性，历代皇帝为了维护这个制度，更是煞费苦心。但到了清朝中后期，这个制度终究维持不下去了。一方面是内城的穷人分不到房或住不下，要搬到外城和郊区住。内城的面积毕竟有限，而八旗人口越来越多。同时更有若干多吃多占的大户。康熙皇帝曾经总结说“京师内城之地，大臣、庶官、富家，每造房屋，辄兼数十贫人之产”。
然而皇上说归说，对自己的心腹有多少房产却并不在乎。比如康熙奶妈的儿子李煦（曹寅的大舅子），常年在江南做官，在北京内城却有200多间房，和珅不仅自己住着上千间的豪宅，还有1000多间房用于出租，他们按级别分的房子当然没有这么多，主要还是皇帝赏赐以及收买他人的房产。甚至有些跟皇帝关系好的汉人（不含汉军旗人）官僚，也可以分到内城房产，比如康熙时候的汉人大臣高士奇、李光地，雍正时的张廷玉，乾隆时的于敏中等人，包括刘罗锅的爸爸刘统勋也分了内城房子。虽然从雍正开始，通过“打老虎”没收了一批房子，但这些房子更多是在“新老虎”和“旧老虎”之间分配，而不是给无房户。
比如和珅的旧宅，就分给了嘉庆皇帝的兄弟永璘，后来归了道光皇帝的儿子奕。另一方面，外城有钱的民人想到内城买房。于是很多没有生计来源的旗人把房子卖给民人或私下抵押。据军机处奏折记载，嘉庆年间，内城居住的各省民人，较之旗人已经有“十分之二三”，而从嘉庆道光年间的房契数量看，旗人与民人之间的房产交易更接近总量的半数，到了咸丰二年（1852年），朝廷不得不放开禁令，允许旗人和民人之间相互买卖房产（旗民交产），帝都实行了200年之久的住房双轨制宣告结束。
——近日，记者在帝都采访了尔康同学
记者：“请问您幸福吗?”
尔康: “我姓福。”
记者： “满足吗?”
尔康： “嗯,满族。”
记者：“您对帝都的房价怎么看？”
尔康：“我们家房子都是分的，没买过。”
记者：。。。。。。。
（本文参考邓亦兵《清代前期北京房产市场研究》、刘小萌《清代北京旗人社会》等著作）
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