叶檀：厦门——没有大城市的命 偏惹上房地产的病

导读：厦门是一个温馨、幸福、适合过日子的小城市。但也有诸多痛点，比如房价飞涨，政府捂地惜售和制造业转型困难。厦门人在讲义气、好勇斗狠的闽南文化中，却发展出了温和的气质。尽管不再是新一线城市，但小资集聚、富豪众多的厦门依旧自豪骄傲。

文/叶檀     ☞财经女侠 | 毒舌善心

本次的城市系列研究，将聚焦那些中产阶级较多，或者中产们最爱前往的城市，除了以往的交通、人口、教育和财富数据，还将尽可能地加入消费、旅游、个性化观察和景点数据，尤其是对当地商业生态和大众生活质量的评测。首先从以下几方面挖掘中国新中产趋势：

一是交通运输、人口流入流出和教育资源分布。

二是财富状况，房屋租金、新房与二手房价格。

三是美女、酒吧、旅游消费和5A级景点。

四是商业生态环境，以及近年当地人对政府的评价。

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厦门

跑步电影喝咖啡，来厦门过小日子。厦门人生活多姿多彩，幸福指数很高，尤其适合吃喝玩儿乐。

根据《厦门市城市总体规划(2010-2020)》草案，其城市性质为我国经济特区，东南沿海重要中心城，港口及风景旅游城市。城市目标是建设两岸交流的窗口城市，闽南地区的中心城市和温馨包容的幸福城市。可惜的是，近期第一财经发布的《2017城市商业魅力排行榜》显示，15个新一线城市中，厦门意外落榜。

作为福建省内唯一名气比省会福州还要大的花园城市，以及全中国两个非省会国家中心城，幸福的厦门人民第一次被抛弃了。

厦门让我印象很深的是，机场的手绘地图，上面画着红红的漫画大虾，以前沿海一带的骑楼，适合谈恋爱的厦门大学。在海边有“吃风景”的餐馆。厦门与上海浦东机场是难得的出入同一道，效率极高的机场。

第一财经新一线研究院数据显示，厦门在生活方式多样性指数、线下购物体验、人均咖啡数量、人均健身门店数量、人均宠物门店数量方面，都排在2016年15和新一线城市中排名第一。不仅是居民，连宠物都更愿意生活在厦门。

厦门是中产阶级的圣地，小资的天堂，是泡在咖啡里的城市。有数据显示，厦门的咖啡馆密度位居全国第一，人均消费名列全国首席。岛内158平方公里的土地上，扎根着2000余家咖啡馆，每平方公里至少有12家咖啡馆。根据美团点评研究院的饮品行业数据报告，截止至2017年4月底，厦门共有2084家咖啡馆，位列全国第5名。从百度地图搜索结果来看，厦门共有咖啡馆2218家，其中，1770家开在岛内，占到总数的79.8%。其中思明区1399家，湖里区371家，而思明区咖啡馆最集中的地段为湖滨北路及周边，包括靠近东渡的西堤咖啡一条街，共有372家咖啡馆。如果按照地图上的距离，大约5.5公里的湖滨北路上聚集了372家咖啡馆，基本等于平均25步就能找到一家。    

在《三言两拍》里，明清时代的人讨生活，从泉州、厦门一带出发南下，东南亚与厦门有天然的亲缘关系。厦门不是闽北的山乡文化，而是一直开放的海洋文化，鼓浪屿观海听涛、体验厦门马拉松、参观欧陆建筑群、明清时期古炮台吸引着一批批游客。客家最封闭的家族式圆形建筑，跟厦门开放的南洋风建筑距离相隔不远，文化千差万别。我们可以想像厦门面对省内一众城市，转身而去不屑比较的傲娇样。 

厦门也有痛点，而且是非——常——痛。

福建居民多在厦门置业，这一点在2016年体现地尤其明显。胡润研究院数据显示，厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度，从趋势来看厦门房价从2015年3月涨幅扩大，截止至2017年第一季度均价已达4万以上，岛内均价堪比深圳。

如此迅速的房价上涨，并非经济推动，而是因为厦门岛的地形，汇聚效应和土地出让因素。

此前已经有业内人士指出，由于岛屿地形，厦门岛不能像成都一样全面摊开，很容易产生土地稀缺的感觉，进而产生“宁要岛内一张床，不要岛外一幢房”的岛内情结，这与上海浦东的发展有些类似。

厦门政府在这种封闭的状态下，无法将房价核心要素往岛外 “引流”，比如高崎国际机场，厦门大学等，使得厦门楼市格局始终围绕岛屿核心发展。过去岛内的主要户型都是接近150平米的大户，目标客户群体为富裕阶层，既推高岛内房价，更加重了本就拥堵的岛内交通。不仅如此，地方政府还对购大房情结推波助澜，2003年4月25日出台思明区、湖里区购房落户政策，要求购买商品住房面积在150平方米以上才允许落户，使得厦门楼市由此掀起了大户型开发热潮，小户型持续处于被挤压状态，岛内房屋总价居高不下。

其次是购买力的聚集效应。厦门购房群体中，泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等周边县市为购房主力，这些县市民营经济很发达，财富如虹吸一样，源源不断地流向厦门。  

厦门供地也不多。根据厦门政府数据，从2011到2015年厦门住宅用地共成交约392万平米，可供上市的住宅销售面积大约为800万平米。从2011年到2015年，厦门住宅成交面积一共约1807万平方米，而由土地出让存货面积仅为800万平米，意味着最近5年厦门住宅用地供应的缺口高达1000万平米。

简单来说就是当地政府刻意压低土地出让面积，捂地惜售。根据厦门市统计公报，2000年到2016年其常住人口共流入180万人，按照户均三人计算相当于增加60万个家庭。与此同时厦门新增住宅面积约为3000万平米，以户均100平米计算，仅可容纳30万个新增家庭。剩余的30万个家庭，可能是推动厦门楼市上涨的最强刚需之一。

从福建广东两省来看，厦门和东莞是全国仅有的2个除北上广深之外近5年平均供销比小于1的城市，供应严重短缺，土地短缺推高当地房价。与邻居深圳相比，厦门经济实力明显不如，急需利用土地财政建设厦门，以实现超常规发展。

但从地理位置看，厦门与台湾还隔着一湾海峡，没有深圳那样环抱香港的天然条件。而且，厦门、泉州、福州等县市是站成一排面向台湾的，不像深圳那样一开始就是带头大哥站在最前面，后面才是东莞、佛山、广州。而且，厦门面对的是台中，而非更发达的台北和高雄。

厦门地域面积小，传统出口加工面临转型，人均GDP省内第一，过着小日子挺滋润。厦门的发展速度在下降，根据国家统计局公布的2016年中国城市GDP100强排名榜，厦门位列全国第52位，在福建省内排名第三。跟泉州这两年的增速差距不是一点点，泉州大概会说，你厦门房价高有什么用，你经济发展底气有我足吗？你民企跟我能比吗？厦门大概会说，滚，如果不是靠着海峡，我早就起来了。问题是，福建重要城市都靠着海峡啊。

再加上，在市场化的过程中，胆子太小了，厦门的形象在日渐模糊。最终，厦门走上了旅游加地产，甚至演变成旅游养老地产一体化的驱动模式。

香港成名于港口、免税和代购，厦门则成名于沙滩、海浪和美景。如果有机会到这样一个小岛上走走看看，住一段时间，那是相当的怡然自得，但创新创业，厦门不算是国内排名前三的城市。不要叫了，我知道有美图、飞鱼这些企业，但是，跟成都、武汉这些地区相比，还要不要加把后劲呢？

厦门的城市性格比较温和，厦门文化本是闽南的一个分支，闽南的文化性格原本非常豪爽，讲义气、好勇斗狠，这与中国南方普遍温厚文弱的气质不符，倒是很像中国北方人。厦门却在闽南文化的深根中意外发展出温和的性格。厦门人民说话声音不大，岛内禁止鸣笛。白天走在鼓浪屿弯弯曲曲的小路上，很安静，晚上灯火通明，唯有优美的钢琴声从英式、法式、西班牙式的小楼中飘出，温馨而浪漫。

现在，鼓浪屿快被外乡人占据，嘈杂造假，什么食品都被贴上标签，曾经的钢琴之岛、梦幻之乡，已不复存在。

任何精致的文化，都建立在经济高位的基础上，否则，房价上去了，总有一天会下来。尽管不再是新一线城市，但厦门依旧自豪骄傲，因为，厦门在省内的小资圣地、富翁高地的地位，暂时不会动摇。

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