物业管理实行酬金制需要破解五大难题

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物业管理实行酬金制需要破解五大难题

文│赵 凯

所谓物业管理酬金制，是指由业主对物业管理的直接成本负责，并按照直接成本的固定比例，向物业管理公司支付一定数额酬金的一种物业管理经济运行模式。这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍采用。现在，它被国家的物业管理法规所确认，无疑标志着我国物业管理行业的巨大发展和进步。

对在物业管理中实行酬金制，绝大多数物业管理公司和业主都表示了积极欢迎的态度。物业管理公司认为,这样自己获得回报名正言顺、旱涝保收，不必再担心赔本赚吆喝了；业主则觉得,这样自己当家作主师出有名、理直气壮，不必再担心花冤枉钱了。但现实远没有人们想象的那样简单和乐观。

酬金制的物业管理经济运行模式固然是一个好模式，但从理论到实践还有很长的路程要走。深圳、北京等地的一些物业管理项目先期实行了酬金制，其实践提示我们必须注意通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾。择其要者，需要破解的主要有五大难题：

第一、物业管理直接成本的确认问题

完全意义上的物业管理酬金制，例行收费的收费标准已经没有什么实质性作用，说到底，它只不过是多退少补的一个预交费用数额和支出预控数额而已。真正关系到业主与物业公司彼此利益的消长的，是最终形成的物业管理直接成本。作为承担全部掏钱买单责任的业主，必然主张自己在物业管理日常成本开支上的控制权力，至少是对成本开支的知情权和其合理性的确认权。倘若我们再沿袭目前这种日常开支完全由物业管理公司掌控，只是在合同期结束前请家审计师事务所做个审计，然后将收支情况粗略通报给业主的做法，已经很难为其所认同和接受。那么随之而来的就是这样一个问题，业主应当在什么时机、以什么方式、按什么程序、依什么标准、到什么程度来进行成本确认？倘若在这个关键性的问题上，不能有一个明确的、清晰的具体的说法，业主与物业管理公司势必将陷入无休无止的争权夺利的纷争之中。

第二、管理成本扩张冲动的抑制问题

物业管理公司虽然被社会赋予某种程度的公益色彩，但毕竟是一个经济组织，它无疑要追求自己经济利益的最大化。在实行酬金制的情况下，其经济回报主要来源于按照直接成本固定比例提取的管理酬金，那么提高回报最简捷、最便当的办法，就是增加成本，提高酬金提取的基数。由于事实上存在水涨船高这样一种机会，可以想象得到，即使那些很规范的物业管理公司也难免脱俗，囿于自身经济利益的考虑，还会恪守锱铢必较、精打细算的勤俭持家精神吗？“仔卖爷田不心疼”，当省不省、能花则花，具有专业、资讯优势的物业管理公司，轻而易举就可以找到合情、合理、合法的增加开支的理由，而相对处于专业、资讯劣势的业主，则很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据。如果不能给物业管理公司注入控制成本的内在驱动力的自我约束力，实行酬金制以后，物业管理成本的不断攀升将很可能悄然而至。

第三、弥补管理运行亏空的分摊问题

物业管理酬金制与承包制的一个重大区别，就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出以后，有了节余全部归业主所有，出现亏空完全由业主弥补,而承包制则是由物业公司盈亏自负。然而，现在我们所能够看到的实行酬金制的一些项目，实际上是两不象：节余了，物业管理公司分文不取；亏空了，物业管理公司如数兜底。这显然有悖于权利与义务对等的原则，对物业管理公司有失公平。据了解，这些享受不公平待遇的物业管理公司并非不知、不想通过业主分摊的方式来弥补亏空，情愿做冤大头，而是实在无能为之。目前，各地的物业管理费收交率普遍不高，事先已经约定的费用尚且无法如数收取，倘若再向业主分摊亏空，简直就是天方夜谭了。扭转酬金制的这种畸变，还物业管理公司以公平，不仅需要解决操作的技术层面问题，更需要解决业主的消费意识、消费观念、消费习惯问题。

第四、物业管理纳税基数的核定问题

在实行酬金制的情况下，物业管理公司的身份、地位、作用与“丫鬟带钥匙”相当类似，所收取的物业管理费属于代收、代管、代付性质。尽管全部费用掌握在自己的手里，但除了按照规定提取的管理酬金外，其余算不上物业管理公司的收入，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任。若硬性要其以物业管理费总额为基数缴纳，势必将税费列入直接成本，最终转嫁到业主头上。而业主聘请专业物业管理公司为自己服务，又类同于“打平伙”似的集体消费，由其承担物业管理的营业税等税费也实在既不合情又不合理。事实上，现在那些单一业主的物业管理项目，业主不经过物业管理公司而直接向有关方面支付能源、分包等费用，也是不附加营业税等税费的；可多个业主的物业管理项目，业主筹资经过物业管理公司支付这些费用，就要承担营业税等税费，显然有点冤枉。物业管理行业和广大业主应当共同呼吁，合理核定物业管理营业税等税费的计算基数，争取得到法规上的支持。

第五、业主欠费产生债权的归属问题

实行酬金制以后，物业管理公司在项目的财务管理上，扮演的是物业管理费收支委托代理人的角色，对所收取和掌管的费用没有所有权和最终支配权。这样特定的角色，使物业管理费的收交率不再与物业管理公司自己的经济收益密切相关，与之关联度更高的则是基于直接成本的管理酬金。即使物业管理费收交率不高，作为账房先生的物业管理公司，也完全可以按照权责发生制的会计核算制度做出漂亮的账目，并首先保证能够揣进自己腰包的管理酬金系数尽入囊中。当然收交率不高，亦会对物业的日常管理带来一些负面影响，但物业管理允许寅吃卯粮，一般程度的欠费尚不能使其资金链断裂，导致正常管理难以为继。而当物业管理公司一旦退出管理时，个别业主累积欠费的处理就成了问题：债权归属物业管理公司，它不属于其收入；债权归属全体业主，业主也难以追讨。比较可行的解决办法，可能还是要在合同中先对物业管理费的收交率和欠费的处理做出明确的事先的约定。

当然除此之外，要保证物业管理酬金制的良性运行，还需要解决其他一些层面的问题。比如物业管理公司的商业信用问题，比如业主和业主委员会的管理能力问题，比如其他行业的协调配合问题，比如政府主管部门的指导监控问题……尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善，并成为物业管理经济运行的主流模式。

编辑：赵翌序

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