邵里庭：业主与物业管理
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物业管理
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业界理论探索领先者，公忠坚毅，创领未来。
文/邵里庭
北京和谐社区发展中心·业主物业工作室
▲ 邵里庭
（一）关于小区物业管理多元模式浅见
物权法第八81条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理”。
在社会转型背景下，城市小区的治理体系和业主自治能力开始发生了渐进式变革。多样化的物业管理模式如同雨后春笋，润土生发。
作为一个较长时间关注业主、物业工作志愿者，现就“小区物业管理多元模式”课题，按照相关文件区划的分类结合自身的调研、实践，表述一些浅见，供大家分享。
一、几个基本概念
1.业主——房屋所有权人
业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构的权力机构。
2.物业——业主所有权以“物”的形态显示的共有资产
物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。
3.物业管理——物业管理的概念
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
4. 物业管理企业：具有相应资质，按法律程序以合同形式接受业主大会或建设单位委托对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境和相关秩序提供服务管理活动的企业组织。
二、按文件区划分类模式
物权法第八81条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理”。
物业管理方式（模式）示意表
分类 | 模式 | 特点 |
自行管理 | 自治型 | 小区物业业主共同决策、自我管理 |
自管型 | 自建专业队伍、业主自主自管 | |
自营性 | 工商登记法人、自我自主管理 | |
社区自管型 | 针对老旧小区改造政府补贴、业主、居民自我服务管理 | |
委托物业管理 | 包干制委托 | 业主付费、物企包干。自负盈亏 |
酬金制委托 | 物管中业主是决策主体、物企为执行主体，盈亏由业主承担，物企按比例获取酬金 | |
委托专业服务企业管理 | 专项委托管理.准物业管理 | 将小区内专项服务以分项管理、服务外包等方式进行物业管理 |
委托其它管理人员管理 | 聘用专业经理人管理 | 业主共同委托管理专门机构职业经理人管理 |
物业信托管理 | 按信托合同方式实施物业信托管理 |
三、多元模式间执行内容的交叉关系
1.在多元模式中专项外包具有共性特征，从社会分工的细化是生产力发展的必由出发，“外包”有可能成为物业经济的重要选择。
2.多元模式中的物业专项外包揭示：如何选择“外包”，如何签订外包合同、如何实施有效管理，作为小区物业管理的主体应予以注意，认真探索。
3.外包是要支付管理费的，多一层次就意味着多支付一层费用，按大数据分析，目前物业费成本中的管理费已达35%以上。这个管理费重叠支付的问题值得探索。
四、物业管理模式的选择
①随着社会的发展，物业管理的模式已经发生了很大的变化。现有的各种模式的方法、方式、突破了原有的概念框范，互相交叉、置换不断产生新的模式，所以说物业管理不可能、也不应该只局限现有的模式，物业管理模式应该也必须是兼蓄互纳、相补共容、百花齐放、持续多样。
②小区结构的多元性特点决定了小区物业管理模式的模式多样化，小区业主的多元结构同样影响业主对物业管理模式的多样选择。小区的发展，客观上存在着变化不同阶段，业主对物业资产保值增值、服务需求、及物权和管理的认知变化，等等因素就物业管理模式的选择而言，不可能一成不变，只有不断的探索、发现、创新、适宜才是实现小区物业管理可持续性发展的保证。
③“什么样的物业管理模式是最好的”，在无法确认和衡定“好”的标准、“好”的范围、“好”的程度的条件下，只能说“最好”是不存在的。所以在讨论物业管理模式问题时要防止以一种模式来否定另一种模式或者硬性的对物业管理模式进行粗暴划一，下专横的结论。
这好比当我们进鞋店时，样式繁多，目不暇接，然而在选购时的首决标准是“鞋”，是适合我的“脚”。物业管理模式的“鞋”是穿在业主“脚”上的，如何选择合适与否，应该以业主的共识为基础，因为业主是小区物业管理的主体，，业主对小区共有资产享有的是资产所有权、管理决策权、权益分配、处分和使用权。而物业管理模式的选择只是其权益的之一。
④小区的多元性决定物业管理模式的多样化。物业管理目标和内容的共性特点又是管理模式选择的基础。所以在选择、决策物业管理模式时应注意不要一成不变、可以复制，须从自身特点出发，取长补短、贯通借鉴。实践是检验真理的标准，实践是认知完善的过程，建立在业主共识基础上的物业管理模式，选择决策，值得探索。
（待续）
编辑：赵翌序
本文已得到作者授权
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