济南市物业管理协会会长张平：我所理解的物业管理
物业管理
— Property Management —
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注：济南市物业管理协会会长张平在2013年10月30日与中级人民法院座谈交流会的讲话。本文已经作者授权发布。
尊敬的中院各位领导：
欢迎来到我们房管局，你们百忙之中为了践行党的群众路线教育实践活动要求，为了实现公正、依法为房产管理、物业管理的健康有序发展提供保障，与我们进行交流座谈，加强沟通、增进了解，尽可能在矛盾纠纷调处、裁决上达成共识，这对工作在为民服务最前沿房管人说是极大的鼓舞和帮助，感谢你们！
说到物业，我相信在座的大多数人感同身受差不多，行业实力不强、社会口碑不佳、业主质疑不断、领导满意度不高、从业人员待遇和地位较差，且影响行业发展的社会经济等方面因素众多，一个新兴的、应时代变革与发展要求而生的朝阳行业，虽然在各级政府、各相关部门呵养培育下发展较快，但在现实的国情民情现状下，只能用艰难崛起来形容，物业人身心疲惫、酸甜苦辣感觉日复一日都陪伴我们，形影不离。
物业服务是房屋产权深刻变革的产物，是伴随商业住宅产生的一个服务产品，以一个地区的经济发展和人们收入水平、物价指数、各种材料价格税收等等综合考虑并随之而变动的。以价格来体现价值、实现价值交换的一种商品，它与普通商品和特约服务产品(如家电等和家政服务产品有许多不同，导致了经营中风险多、矛盾纠纷多、冲突不断。
我进入行业时间很短、专业不精、只是皮毛，只谈一下自己的感触和不成熟的认识：
1、物业服务提供的是一个公众服务，还不同于水电气暖专业服务。市政虽是公共服务事业、但一户一表，它的产品可以分割，付费享受服务变成了现实；而物业服务恰恰不能分割，造成了不付出代价，照样能享用服务产品。尽管可能是打了折扣。
2、物业服务的基本原则-质价相符。并按服务的等级（主要是社区的定位和业主的需求）确定产品价格。在这个定位上大都忽略了社区空置率的影响，再加上一些业主的各种缘由为借口，拒交物业费，按合同维持约定的标准困难重重。
3、物业服务是一个受多种因素干扰严重的行业。一是历史遗留问题较多，如水电气暖没有依规定移交给专业经营单位，跑冒滴漏和维修要付出大量资金，加重了物业企业负担；二是开发单位尽不到应有的责任。房屋质量问题、手续不全、擅自改变规划、导致办不了产权证，少建乱建、现状与销售宣传承诺不一致、配套不全等等，都让物业服务企业成了替罪羊，结果只有一个，拒交物业费；三是社区人员众多、业主自身条件不同、对事物的看法各异、要求有差异性、对同一事物评判的尺度和结果不同，可谓众口难调在物业行业更为突出。
4、物业服务与物业管理二个概念混淆。各参与主体定位不准、该干的没人干或干不好，不该干的干了不少、不落好，比比皆是。正是这主次不分、职责不明、成了引发纠纷的根源之一。物业管理是社会管理的基本单位，它的主体是业主自治管理、辅之以物业服务和设施设备维护管理，这才是物业管理的全部，即保证了社区民主和谐、业主高度自治、又有专业服务机构提供专业的服务、生活才变得舒适惬意，一个健康和谐的社区，都有一个共同点，就是业委会发挥作用。正确行使权利、尽到职责、为广大业主和企业搭建起平台，起到了桥梁纽带作用。即代表业主反映对企业的意见建议，引导企业经营行为又为企业着想，做广大业主的工作，达到双赢多赢目的。而现实是服务企业盼着有个主人，有些工作好沟通好达成共识，一旦盼来了主人，由于主人乱作为、私心重，更加剧了与业主的隔阂，原本能维持的正常工作变得更为复杂棘手导致最后的分裂。
5、物业费上调难、收交难、严重制约了行业发展。正是由于物业服务产品公共性不可分割、享有者经济条件生活品质追求差异性对服务等级要求不一，对产品价格接受程度不同，带来了物业费定价和调价困难重重。长期的计划经济对住房的认识，现实的收入条件都是影响价格调整和按时交纳物业费的因素，任何的产品不付钱是拿不到手的，只有物业服务产品不交钱，照样能够享受。十年不调物业费，在一个社区几毛钱一平方米比比皆是，如果是这个价格是合理的，结论只有一个，十年来物业行业是一个暴利的行业。
为什么出现了用人荒，区区不过1500左右/月，这十年来人工费从几百元涨到了近2000元，原材料费用上涨，其他行业收入水平（社会平均水平），CPI上涨了多少？物业人脱下工作服回到家就是业主，也需要吃饭、需要养老育小、需要买房买车，中国梦要惠及包括物业人在内的全国人民。如果这样下去，行业如何的持续发展，行业不保，员工生存成了问题，社会压力增大，最可怕最让我们担心的是，业主谁来服务。增值保值先不说。就连最基本的生活条件和服务保障都落空，受害者还是业主。
对策：
中国强盛、人民幸福、伟大复兴的基础不仅仅是GDP增长，更要社会建设、经济建设、文化建设三位一体、全面发展，要提高全民族综合素质。
1、提高物业行业素质。从业人员道德、专业等素质不断提高，守法经营，契约精神培育，不断发展壮大，履行好应尽的责任，主管部门、协会义不容辞，承担这个责任。
2、各参与主体素质要提高。无论是建设者还是管理者，都要提供合格产品，不推脱责任，敢于担当，可持续发展内涵就是干好自己的本职，别给别人添麻烦，别给后人子孙留下遗留问题。
3、业主要提高素质。要认识物业区域主体地位，要增强参与公共管理能力，提高参与意识，只有履行好一个公民、一个业主的责任和义务前提下，才能维护好自己的权利。要有人人为我、我为人人的道德修养，要有己所不欲勿施于人的做人原则。不交物业费，实质上是侵占了交物业费业主的合法权益，是一个剥削者。这个行为导致了守法业主足额交物业费却得到的是一个打了折扣的产品。正确的教育、引导宣传，弘扬主流价值观，匡扶正义，在当今中国日益变得愈加紧迫和重要。
通过这三年的物业协会工作，我的感受是社会处于在转型期，各类矛盾、纠纷多发，物业行业属重点区，一些社会现象的确引起人们的不满，导致了各种非理性违法违规行为的频频出现，社会问题较多，原因较多。首屈一指的是人们普遍感到社会缺乏公平正义，无论贫穷贵贱，无论集体与个体，在事实面前、在法律面前应平等，这个面前没有强弱只有规则。而现实是权贵之人可以无视践踏法律，平民百姓采用投稿手段又能突破法律，让政府法律一再妥协，应有的理性秩序一旦缺失，维护稳定、建设和谐社会的路会越走越长、越艰难，成本代价会更加重。
济南市物业管理行业协会简介
济南市物业管理行业协会成立于2007年，是中国物业管理协会常务理事单位，现有会员单位292余家，主要包括济南市从事物业管理、房屋维修的单位及有关专业人士。其中，具有一级资质的物业服务企业27家，二级资质的物业服务企业58家。协会秘书处现有人员9人，下设综合事务部、协调联络部、宣传培训部。
2008年，在中国物业管理协会组织的物业管理行业生存状况专项调查活动中，济南物协获得“优秀组织奖”；2011年，济南物协被中国物业管理协会授予“优秀物业管理协会”称号。
2014年第三届中国物业管理行业摄影比赛中，济物协作品“浇花”获得全国一等奖。2015年济南物协被市民政局评为“5A级社会组织”
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编辑：赵翌序
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