业主大会、业委会监管难，难在哪，如何解难？

文/ 童超

本文经作者授权发布

从2007年物权法发布后，各省市分别制定了各地区的物业管理办法和一些配套的文件，加以落实物权法，但从物权法、物业管理条例、北京市的物业管理办法，都没有设定出业主委员会的直接的“上级“或俗称的领导，虽然像北京市的219号文件第四条规定：街道办事处和乡镇人民政府对辖区内业主大会、全体业主委员会的成立及活动进行协助,指导和监督，协调处理纠纷。

但经常听到律师讲这种规定从法律上讲没有强制性。业内专业人士经常讲：协助、监督和指导，但不是领导。

这给我们提出一个议题：如何解决业主大会、业委会的监管难问题。2010年北京市<219号>文和<739号>号文发布时提出了业主大会的“五难“，到如今”五难“尚未解决又变成了”六难“了：启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难、监管难。

监管难，难在哪里，如何解难，是摆在政府，业内各方人士面前的难题，这并不是什么疑难杂症，各地政府也可能针对此难题出台了一些地方法规，但谁也不能违背上位法，去冒被行政复议和民事诉讼的被动局面。

海淀区学院路街道办事处，在监管辖区静淑东里小区业主委员会时，经业主举报该业委会主任系造假购房合同，用反复复印方式“偷梁换柱”将自己名字印在购房合同上，变成假业主，还当了主任，在任时贪腐和严重的违法违规。办事处在业主举报核实后作出决定，在该小区贴出取消该委员资格的公告，这名“主任”把基层政府告到海淀法院，办事处败诉，办事处不服又上诉到一中院，又败诉。判决书中判定办事处“已超越了法律、法规，规章赋予其在物业管理范畴内的法定职权”。但也判决该“主任”不是《中华人民共和国物权法》第六章所称业主”。

这个案例说明办事处在监管中是从广大业主利益出发，但越过了它的职权范围，好心站出来监管，但遭遇的是法院的两次败诉。监管难是事实，作为基层政府工作人员面对业主委员会这个新生事物的确需要我们去实践，去探索，去总结，政府把业主大会的协助、监督、指导的工作交到了基层政府，我们就应面对困难去学习去工作，解决业主委员会工作中的实际问题，监管是一种责任和权利的结合，要以服务为出发点去监管，只监管业委会做工作是否符合程序和规定，不要陷到太多的具体事务中，因业主大会是个自治机构，许多问题都需要业主自己去解决，要使业主明白“要依靠政府（政策）不要依赖政府（每件事）”，自己的地盘，自己做主，自己解决。

政府在简政放权，成立业主大会选举业主委员会，就是基层建设的重要组成部分，是基层民主自治的实验，2007年物权法发布后，产生的这一新生事物，如何去培植，去管理，去发展是我们的任务，如何提高公民的意识，使那些素质高，公民意识强，有奉献精神的业主站出来，进入业委会是推进业主大会向前发展的硬条件，怎样监管，要用政策去监管，绝不能理解为“人治”。

北京市乃至全国各地有许多先进的地区和小区的业委会存在，如何宣传政策法规和这些成功的典型也是推进监管的重要手段。

监管的组织落实也是摆在政府面前多年探讨多年未解决的难题，业主大会业主委员会依据的规定，目前制定政策是住建部和各地住建委，而协助、监督、指导的又是办事处和乡镇人民政府，产权是住建委和房管部门管理，可业主大会和业主委员会是由业主也就是人组成的，应该规划到那个部门，北京就有人提出是否划归到社工委统一管理才会更合理呢？也有人提出在基层由大社区领导下的1+3体制是否更细化一些呢，新的事物，新的问题，需要政府有专门机构，专门人员去研究，去解决，政府的专职人员刚有经验就“走马灯”似的轮换能解决好这一新生事物的监管才怪呢？难！能不难吗？

成立业主大会业主委员会协会也是解决监管难的明智选择，把他们组织起来，自己管理自己这是国外和我们改革开放以来已经有的经验可取了。

业主大会业主委员会监管难，目前是难，难在哪里？难在有一帮“不学习、不团结、不争气”的业委会委员制造出了太多的“难”。难的是一些基层政府主管人员不学习，把自己位置没摆正造成的难，难的是一些开发商和物业企业为了集团利益，侵占广大业主利益造成小区不稳定而给基层政府监管难上加难。把管理组织理顺，把制造监管难的问题解决也就不存在监管难了！

本文为作者在

2016全国社区发展学术论坛上的发言

本文不代表平台观点

编辑：赵翌序

他们都在这里发声

--------

点击作者姓名查看往期精彩

↓↓↓↓↓ 点下方“阅读原文”查看资料详情