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丑陋的物业企业资质

2016-09-30 徐鸿涛 物业管理



丑陋的物业企业资质

写在《广东省资信管理办法》出台之际

文/ 徐鸿涛

本文经作者授权发布


蝜蝂者,善负小虫也。行遇物,辄持取,卬其首负之。背益重,虽困剧不止也。其背甚涩,物积因不散,卒踬仆不起。人或怜之,为去其负。苟能行,又持取如故。其又好上高,极其力不已。终坠地而死——柳宗元《柳河东集》。

 

《物业管理企业资质管理办法》颁布迄今近17年,每每听闻物业公司只收费不服务、乱收费、停水停电侵犯业主权益等新闻报道,总在思考行业或政府是如何监管违规行为,物业企业资质是个什么性质的东西,是个服务质量还是企业规模等级证明?取得资质后物业企业受到了什么约束,比如什么情况下应该降级或撤销资质等级?万一物业公司因为资质撤销或降级后实际管理面积超出了资质对应的范围,物业公司是否应终止物业服务合同,但如果业主不同意该怎么办?


于是带着问题试图先了解清楚物业企业资质出台的背景和意义,但查阅大量资料都是知其然而不知其所以然。不过最近偶然从些资料①发现了官方对于资质管理的目的有三点:行业准入、清出及提高服务管理能力,总结起来资质管理的理由如下:


1、行业发展迅速,当前市场存在不同程度混乱,通过准入有助于扶持一批机制新、规模大、成本低、质量高、实力强、信誉好的品牌企业,通过资质动态管理,可以及时清理整顿水平低、经营不规范、社会形象差的企业;物业管理具有公共产品的性质,如果主管部门对物业服务缺乏有效的监管,则可能到导致业主的权益和社会公共利益受损,引发社会不安;随着经济发展和科技进步,不断涌现新技术、新产品,物业的智能化程度越来越高,相应对物业管理专业人员及制度提出更高要求;


2、物业服务是一种以较小资本管理庞大资产的企业,其管理水平低下可能导致业主资产受到较大损害,且以后中国物业管理朝资产管理方向发展,资质管理有利于提高服务水平、防范经营风险和发挥社会效益。


能否能实现资质管理目的我们通过对办法自身进行简短论证即可发现上述理由苍白无力、难以成立。


首先看准入的条件。申办物业管理资质有四个条件:注册资金(2015年已取消)、专业人员(中级职称及持证上岗物业管理人员)、管理面积及管理制度。以三级资质为例,2015年以前注册资金是个硬指标,管理面积不作要求,管理制度由于弹性大难以统一标准,何况从网络随意获取可忽略,剩下的就是专业人员数量问题,而新成立的物业公司不可能好高骛远、花费高成本浪费高技术职称人才,这也违反市场规律,扭曲的制度下必然造就了行业专业技术人才明码标价挂靠黑市,只要花些钱可以说三级资质是很轻松申请的,算不了什么门槛。申办一级、二级资质就相对困难些,注册资金与面积是硬指标,只要这两项满足了其他三项都不难,但难就难在不一定能通过授级,尤其是一级,并不是申请的资料不够完美,下文将另说。由此可见,实施物业管理行业准入的意义也就落空了。


其次再看资质的清出管理制度。物业企业资质办法通篇全文只有第十一条规定“物业服务企业申请核定资质等级,在申请之日前一年内有下列行为(列举十三项)之一的,资质审批部门不予批准”,其他条文无外乎都是讲申办程序、证书管理、行政审批违规责任,关于物业服务平常诚信经营、遵章守法、服务质量、专业能力如何与资质实现动态管理并没有提及,靠资质管理来实现对物业服务的监督、规范及提高服务质量,其实是高大上的口号并没有有效贯彻落实,最有力的“清出”措施只是空谈罢了,哪怕是历经2007年、2015年两次修改。从某种程度上说反而还不如1996年深圳市颁布的物业资质管理办法更有实用价值,因为后者真正地将服务等级、管理手段与准入挂钩、服务质量与资质清出实现了动态管理。


换个角度我们从物业管理社会化结果来看,也发现实施资质管理的理由牵强附会。首先中国物业管理协会的2015年总结报告认为,“……客观上行业总体还处于低水平运行状态。物业服务企业盈利空间相对狭窄,服务内容和质量与广大业主的需求相比还存在一定差距……”从行业最初发展就实行准入清出这么强有力的资质管理制度,经历了17年后其效果也似乎差强人意;再者实施监管政府的手段有多样化,并非只有唯一的资质准入这种懒政管理方式;当业主自管或业主委托其他管理人管理小区的时候,并不受到物业资质的约束,是否一定会发生业主权益受损及社会不稳定的现象?如果业主能管好自己的小区,是否表明业主自管更比物业公司管理更合适?行业主管部门先入为主的思维定式存在较大漏洞。


随行业分工越来越细、合作越来越多,各项专项服务外包已经非常普遍,部分公司甚至除客服外其他工种全部外包,已经从“专业型”企业走向了“管理型”的转变,小区建设科技含量程度越来越高,并非就意味着物业公司一定配置相应专业的技术人员。


物业管理的未来出路是跟着市场走,是否跟着西方某些国家一样做资产运营,不是教科书一厢情愿,对物业公司来讲资产运营其实跨度很大,无异进入一个行业,2005年起政府与行业一直提倡走资产运营的道路,十多年过去了如今做成了几个项目?


因此,物业管理行业实行资质管理,其理由缺乏说服力。


物业服务资质管理是沿用计划经济的管理思路,其初衷在于在于加强行业的行政管理与发牌数量②的控制,其制度本身受制于时代经济、社会发展就没有市场秩序与行业长远发展监管的设计(即使后来有过局部修订增加了资质核定条件),多年以来实践证明,物业企业资质管理没有任何潜力也并没有发挥积极作用,远落后于行业发展甚至已阻碍了行业发展,物业管理行业竞争已经非常激烈,通过市场竞争完全可以实现优胜劣汰、自我发展,而现在行业还在靠政府部门这种直接准入清出落伍的行政手段,已经违背了党中央关于简政放权的行政改革思路及大力推进大众创业万众创新的政策。实行物业管理资质市场准入制,它还额外地催生了三个市场:物业管理上岗证培训市场、职称挂靠市场及权利寻租市场,本文主要探讨物业管理上岗证培训市场那些弱肉强食抢地盘的事。


讨论物业管理岗位上岗证,不得不提建人[1996]478号文、建教培(1996)41号文两份文件,这两份文件结合当时国内建设行业实际情况(建设职工队伍急剧发展,农村剩余劳动力大量向建设系统转移,企业职工素质下降,建设劳动力市场组织与管理还不够完善)为物业管理行业人才培养起到了方向指引和规范的重要作用,自此物业职业技能岗位培训与鉴定工作、持证上岗制度始得以建立。但随着时代变迁和实践检验,过多过滥的资格认证弊端已逐步显现。比如,不必要的资格认证降低了人们的创业热情;人为抬高的从业门槛将创业者挡在门外,抑制了市场发展;由此衍生的“考证”经济,既滋生利益追逐的腐败链条,也无端增加了人们的创业成本。靠行政审批的劳动监管,远不及由市场优胜劣汰而促成的行业竞争更具发展活力③。政府及行业协会组织的培训本以公益为目的,职业培训原是促进行业发展的最重要手段,一旦某些影响着行业发展的部门机构把上岗证变成敛财工具,并且还披着法律的外衣,那么就等于把物业管理从业者推向了万丈深渊。


我国物业企业资质以立法形式确定了行业准入制度,而行业准入又牢牢掌控着上岗证的证书发证与培训市场,规章法规成了挟资质以令上岗证的帮凶,物业管理从业者就这样被赶进入了一个野蛮的时代,在物业管理上岗证垄断与恶意竞争的逐利制度利齿下,物业管理从业者为了生存、为了避免被淘汰出局如羚羊般拼命奔跑、重复花钱考证,从此物业管理从业者像仓鼠进入了滚轮,悲哀地面临着企业(岗位)准入要求——考证——证书作废——企业(岗位)准入要求——……没有终点的循环


以下是广东省物业管理行业的上岗持证证书及制度。



物业管理上岗证书之乱,乱出了新水平达到了前所未有的新高度,不仅花样百出而且层次多样化。


一、中央部委(建设部、人事部与劳动保障部)之间缺乏协调、各自为政,纷纷制定不同上岗证制度并强制推行,不惜动用资质准入、行政处罚等行政手段来胁迫物业管理从业人员;


二、政府部门上下级之间没有法制观念,下级部门无法无天、占地为王,故意不执行上位法暗度陈仓颁布地方行业准入制度,甚至用行政权力、企业信用评价等手段傍上资质准入来威逼物业企业推行另起炉灶的上岗证制度,如北京市、天津市在物业管理师制度有效期间纷纷制定地方制度,公然挑衅上级部门规章、扰乱市场秩序;


三、行业协会乘浑水摸鱼,不待您方唱罢便登场,试图从乱哄哄的物业培训市场中分一杯羹。在物业管理师制度各有效期间,行业协会不甘寂寞也跳将出来,发布了自己的持证上岗制度。如中物协及广东省物业管理行业协会;


四、国外如英国皇家特许屋宇经理学会、国际注册资产管理师、美国认证协会等真假洋鬼子纷纷漂洋过海来到这个是非之地大肆兜售证书;


五、国内物业管理上岗证教材无外乎物业管理理论基础、实务与法规(注册物业管理师增加了资产运营课程),内容变化、相差不大,但证书之间各自独立、相互不认可(广东物协认可中物协除外),即使同一部门机构前后时间颁发的证书也缺乏衔接,对以往的培训、从业者经验等也不予认可,须全科重考。


一时间物业管理发证与培训市场热闹非凡,八路神仙各显神通,有权的耍权、没权的拉虎皮张大旗摇旗呐喊,直闹腾得物业管理从业人员晕头转向,只得将微薄的工资换来一张张不被淘汰出局的地方粮票。


随国家政府转变职能行政改革不断深入之际,住建部及人社部颁布的物业管理师资格许可均已被取消,物业管理从业者有人惋惜,刚刚交完钱培训拿到证就这么没了;有人拍手欢呼叫好从此不再为考证冤枉买单;也有人充满期待幻想取消的证书是否在行业里得到新生;也有人惴惴不安,多年的经验与教训表明下一场的上岗证不知何时以什么方式会突然出现在面前。职业准入资格虽已取消,然而闹剧远未结束。


2012年10月31日国务院(国函[2012]177号文)同意广东省停止实施的行政审批项目66项目录中,其中就有物业服务企业二级及以下资质核准以后将交由行业协会实施自律管理,计划交接工作2013年上半年基本完成,结果超期两年直到2015年6月1日广东省住建厅才以粤建许函[2015]1094号文通知暂停受理二、三级物业企业资质核准。一年后2016年5月13日广东省住房和城乡建设厅发布了《关于做好暂时停止实施部分企业资质行政许可后续监管工作的通知》粤建办〔2016〕102号文(该文于2016-05-16 18:32在省厅官网公布),文件郑重申明暂时停止实施物业企业资质行政许可,“是贯彻落实省政府深化行政审批制度改革先行先试决策部署的具体举措。在先行先试、我厅暂时停止上述企业资质行政许可期间,我省任何单位和个人不得再以上述企业资质作为市场准入的必要条件,限制企业的从业行为……”。计划7个月的工期住建厅居然用了两年半的时间,其办事效率不可谓不低;更令人惊奇的是102号文比《广东省物业服务企业资信管理暂行办法》颁布仅提前1周(还包括1个周末),也就是说仅此一周的时间“任何单位和个人不得再以上述企业资质作为市场准入的必要条件”,在省住建厅暂停受理二、三级资质的一年里,广大物业企业承受着无法新申办、升级及续期资质带来的巨大困扰甚至经济损失,而省住建厅不仅毫无歉意而且冠冕堂皇地公布一周免准入期,这是对广大物业企业的莫大嘲讽与愚弄!


上一回合各机构部门在培训发证混战中,物业行业协会因为势力单薄被边缘化证书发放量有限。随广东省物业企业资质交由行业自律管理,广东物业协会终于迎来了转机。


2016年5月24日广东省物业管理行业协会审议通过的《广东省物业服务企业资信管理暂行办法》(下简称资信办法),相比建设部的资质办法总体来讲变化不大,主要有三点:


一是突出了行业协会的小农思想意识,申请二级资质必须先有行业协会评审通过的优秀示范项目;


二是以血统论扶嫡立储、以行业自律的形式恢复了上岗证准入资格,每个项目负责人必须持行业协会颁发的项目经理证上岗;


三是强调了“皇帝新衣”的真实性,把以往持中级职称的员工三个月社保证明增加到六个月。


广东省资信办法一出台,业内企业骂声一片纷纷叫苦。首先,行业评优原本建立在城市管理的面子工程上已经历30年有余,其建设工程整改费用来源不明、标准要求弹性大缺乏可执行性、标准结构设计过时等原因,造成行业评优已日渐式微,资信等级与评优的拉郎配只会适得其反。再者想想自己看看身边的物业公司,哪个三级、二级资质企业聘用了5个、10个中级职称人员?同样作为行业协会会员的物业企业是在用脚投票吗?当虚伪不仅仅是一种性格,而且影响一个行业的时候,我们为物业管理行业的前途与未来感到担忧。其次,资信等级不承认不接受无论是专业性还是权威性更强的物业管理师证而只承认项目经理证,实在是司马昭之心路人皆知,当广大从业者还未从物业管理师、注册物业管理师证作废的郁闷中缓过神来,“项目经理”证又在拦关设卡,行业从业人员、企业的愤怒当然无法自制!


《2015中国物业服务百强企业研究报告》统计全国百强企业平均项目建筑面积18.6万平方米,《2015全国物业管理行业发展报告》统计广东省在管面积16亿平方米,初步计算广东省计约有8602个项目,另加企业负责人、职能部门负责人及其他管理员工,至少10000个“项目经理证”考证需求量,以东莞物业行业协会网站公布的培训费用2900元/人计算,广东省仅项目经理上岗证市场就达2900万元!如此巨大利益面前无怪乎各式花样资格证书层出不穷难以斩草除根。


“随着职业资格种类越来越繁多,交叉重复的现象较为严重,一些职业资格’含金量’较低,参加培训和鉴定的人员支付费用取得证书却没有实际效用,导致人才负担严重④”,“有的部门、地方和机构随意设置职业资格,名目繁多、重复交叉;有些机构和个人以职业资格为名随意举办考试、培训、认证活动,乱收费、滥发证”,简直就是物业管理行业的真实写照!早在2007年国务院针对上述考试乱证书滥之乱象,专门发文全面清理规范各类职业资格证书。


中物协发布的《2015全国物业管理行业发展报告》显示截止2014年底,广东省有接近12000家物业管理企业,广东省物业管理行业协会截止2015年底有会员单位407家,以占物业行业总量3.4%比例(按全票通过)的会员来表决《广东省物业服务企业资信管理暂行办法》,并以此来决定12000家企业的将来发展,广大物业企业的权益能得到保障吗?


国务院(国函[2012]177号文)对广东省的行政审批改革充满殷切期望,并称赞在全国具有重要示范意义,而实际上地方政府部门却阳奉阴违不尽职责办事拖拉、面对社会虚情假意地玩起了无条件准入的把戏,执行起来只改头换面、换汤不换药,把政府公章换成行业协会章、把“资质”改成了“资信”并变本加厉增加准入难度,曾经的改革前沿阵地,如今自我封闭、作茧自缚,穿新鞋走旧路,让整个物业行业深深蒙羞。


2013年3月14日十二届人大批准的《国务院机构改革和职能转变方案》明确规定,“按规定需要对企业事业单位和个人进行水平评价的,国务院部门依法制定职业标准或评价规范,由有关行业协会、学会具体认定。除法律、行政法规或国务院有明确规定的外,其他达标、评比、评估和相关检查活动一律予以取消”,2015年《住房城乡建设部办公厅关于落实国务院取消相关职业资格决定的通知》明确规定,“职业资格的设置和管理要严格执行《国务院办公厅关于清理规范各类职业资格相关活动的通知》(国办发〔2007〕73号)、《人力资源社会保障部关于减少职业资格许可和认定有关问题的通知》(人社部发〔2014〕53号)等有关规定,我部直属单位、部管社团均不得自行设置职业资格。确有必要设置的,应在充分研究论证的基础上,由我部提出设置意见,经人力资源社会保障部批准后纳入国家职业资格统一规划和管理”,面对圣神庄严的国家法律法规,任何一个对行业发展有责任的物业管理从业人员、企业都在质疑,“项目经理”证是否得到了国家人社部确认、行业评比是否获得国务院批准?一个藐视法律法规、公然顶风作案的行业规范是如何获得通过的?这样的行业规范能带领12000家企业向前发展?


2015年9月25日起海南省已停止物业服务企业二级、三级、暂定级资质审批工作,物业服务企业取得营业执照后,按相关规定便可从事物业服务经营活动,从此任何单位和个人不得以物业服务企业资质作为从事物业服务经营活动的必要条件,限制物业服务企业的从业行为。


海南省作为全国首个地方放开物业管理市场,企业资质不再是进入市场的唯一凭证,再也没人强迫我们去考那些各式上岗证。随着业主自治能力的提高,相信越来越多的业主开始将会尝试小区自管。广东省与海南省的两种模式,接下来将会有更多的省份加入他们各自的阵营,没有资质和上岗证的准入门槛物业管理市场将会迎来一场大灾难?我想不会的,不信我们拭目以待。


计划经济年代的物业资质准入制度,您为行业发展带来了什么?如果没有利益之争持证上岗还那么重要吗?行业资质管理制度与持证上岗证制度何尝不是现代版的蝜蝂呢?

 

二零一六年七月廿九日


注:

① 国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司合编,《物业管理条例释义(最新修订版)》,知识产权出版社,2008年3月第1版,第72——74页。

② 物业企业资质管理办法沿用了《房地产开发企业资质管理规定》的管理模式。1990年至1991年国务院曾以国办发[1990]41号文、建设部以建房[1991]491号文多次发文通知,提出清理整顿房地产开发公司数量过多、过滥和名不符实要求,达到开发公司的数量与房地产开发的实际需要相适应,具体强调1991年原则上不批准成立新的房地产开发公司,并且以后一段时间内将以资质证书作为营业执照的前置条件,来控制开发公司的增加。

1991年至2001年间广东省建委分别以粤建房字[1999]年127号、粤建房字[2001]56号文发文,提出为避免失控和出现恶性竞争,各市要清理数量过多的物业公司,确保与当地物业管理市场的需求相适应,不能突破省规定的控制指标。《物业管理企业资质管理试行办法》是以《广东省建设委员会关于加强住宅小区物业管理的若干规定》为蓝本完善而来,而《广东省建设委员会关于加强住宅小区物业管理的若干规定》又是以《深圳市物业管理资质证书管理规定》为基础制定,因而认为历史房地产开发公司与物业管理资质总量控制的管理思想对建设部资质管理产生了深远影响。

③ 新华网网评:减少职业资格认证 为“双创”松绑   2015年10月12日 张玉胜

④《中国组织人事报》第663期(总第2293期)2015年07月31日,国务院取消62项职业资格许可和认定事项——向科学的职业资格体系再迈新步,高阳


原载于《住宅与房地产》

2016年第9期(略有修改)

本文不代表平台观点

编辑:赵翌序

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何志恒范国振徐凤岭黄传炜

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凌德庆伍荣璋陈黑咀李东&黄志丰

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张丽曼王宏勇彭知军路军港

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