姜姜：任志强关于物业管理存在的10大问题，我有不同看法或补充
任志强关于“物业管理存在的10大问题”
我有不同看法或补充
文/姜姜
本文已经作者授权发表
前言：9月26日，本平台刊登了任志强《物业管理存在10大问题》一文，在业界引起强烈反响。虽是旧文，却观点独到。今日文章是对前者的论证和补充。以下是正文：
拜读了任志强先生关于《物业管理存在10大问题》，有些观点颇有深度，个别观点本人有不同看法或想给予补充，以期探讨。
1业主大会成立问题
任何一个新建建筑物，经过预售许可且完成产权分割2户（含）以上的，都必须当然成立业主大会，刻制业主大会印章。建筑物所有关于物业管理的事宜如招聘前期物业等等，均应在街道和社区的监督下，纳入全体业主共同决定的程序，经业主大会表决通过后加盖业主大会印章方为有效。
业主大会印章可委托社区代管。
业主大会的召集人已经各级法规规定，业主为当然召集人。在无业主召集时，社区可代为组织召开业主大会。
建设单位组织召开业主大会，本身就是伪命题。建设单位如果是业主，则有权以业主名义组织；建设单位如果已将全部房屋出售，业主大会与建设单位还有何关系呢？
2业主大会的职责与权力问题
业主大会是建筑物的最高权力机构，业主大会决议无违反现行法规或被业主申请法院撤销前，对全体业主具有约束力。
业主委员会的成员不应硬性规定有最低的劳务津贴，否则个别规模很小的建筑物，全部业主支付的物业费怕是连业委会成员都养活不起。
3业主大会的特殊权力问题
建筑物的物业管理，是业主大会与物业企业通过物业服务合同进行规范的，因此，合同双方应为业主大会和物业企业。
建议允许业主大会设立帐户，赋予法人证书和组织机构代码。
全体业主按期缴纳物业费至业主大会帐户，未按时缴费的行为是对其他业主权益的侵害，业主大会有权依法起诉欠费业主。
业主大会可以按照合同约定，向物业企业支付管理费用和酬金。物业企业有权起诉业主大会未按时支付费用的违约行为。
4业主大会基金的设立问题
业主大会基金包括管理费（含一定比例的公共维修资金）等维持建筑物正常运转的全部费用，特别建议公共维修资金从政府的监管中剥离出来，存放在业主大会帐户，交由业主大会监管。
管理费、公共维修资金等属房屋产权客体，在房屋进行交易时，该房屋的权利、义务同步转让。
地方政府可对住宅、商业、公寓、办公的管理费相关系数予以规定。
5基金的缴纳和管理问题
管理费（含公共维修资金）的缴纳是业主应尽的法定义务，建议政府对相关费用出台按月份承担的硬性规定。
基金的支出，建议政府提供示范性合同文本，部分人员费用、办公经费、电梯维保、设施设备维护等保证建筑物日常运转的费用，可通过包干制方式，由业主大会依照合同约定按期支付，此方式可提高物业企业工作效率，促使物业企业提升管理水平扩大利润；物业企业酬金，可结合业主对物业企业服务的评价，通过服务合同约定；其它临时性支出，由业主大会表决通过后或一并授权物业企业执行。
6业主公约问题
政府应对业主公约拟定示范文本，第一业主必须全部采用该文本，不得删减。如有增加，不得出现侵害业主权益之规定，且须经政府批准后方可执行。
公约中无须区别公共部位的权益归属，所有公共部位的权益依法当然归属业主大会。
当业主大会自治无效使建筑物失去控制或管理而处于危险状态时，政府可根据一定比例的业主申请行使特殊权力，政府行使特殊权力的结果由全体业主承担。业主可通过行政复议或法律诉讼，撤销政府的不当特殊权力。
7物业管理企业的服务问题
现行的物业服务合同，对物业企业的管理权并未明确，仅以笼统的语句予以约定，比如共用设施、设备的维护，公共部位的保洁，公共区域的秩序维护等。
很多物业企业以自身无强制权为由，对个别业主私自占用公共部位、破坏共有设施的行为，不予管理甚至放任发生。
其实，物业企业提供的服务具有半公共性质，应该既包括对业主共有的物的管理，也应包括对公共区域公平秩序的维护。
建议在服务合同中明确物业企业维护公平秩序的强制性权限，对于业主私装地锁、楼道堆物堆料、私搭乱建等占用公共部位的行为，物业企业有权恢复原状。
8物业管理企业的招投标问题
如前文所述，产权分割2户（含）以上的，物业管理相关事项必须纳入业主大会共同决定的程序，接受基层政府和社区的监督，因此前期物业招标应成为强制性条件。此举可加强市场竞争，减少建设单位选聘自己关联物业公司的可能。
任志强先生所提的第一业主选聘不好的物业企业，会影响其销售工作，在现行的物业企业评价制度不完善，和建筑物销售属于卖方市场的前提下，业主对于建筑物的关注远高于物业管理。而且开发企业绝大部分的保修责任在5年以内，很容易被与其关联的物业企业化解于无形，5年之内建设单位是否已经换了马甲谁也无法预测，但其所遗留的矛盾会无情的留给下任物业，20多年的物业管理事实已经非常明确的证明了这点。
任先生文中，指出保修的责任大部分为施工企业的责任，是对社会公众做出的错误性引导。正像个人买手机一样，屏幕出了问题，难道让机主去找屏幕的生产厂家要求维修吗？建筑物的质量问题，理所当然的面对开发企业，至于开发企业与施工单位如何约定，那是他们两个之间的事情，与业主无关。
物业企业资质等级，对物业管理并未起到任何积极的作用，反倒是养活了一批培训机构、证书挂靠人员，甚至增加了部分公职人员的灰色收入。任先生提出实行技术管理等级，应该为一种进步，但如何评定，由谁评定、评定的公信力不知任先生是否有更好的想法。
个人觉的物业服务实行资信等级更为合适，资是对电工、消防中控、电梯维修等涉及安全的特殊工种的人员准入和技术等级要求，信是指全体业主对物业企业的客观评价结果，二者结合构成该企业的资信。
9物业管理服务收费问题
建筑物设立业主大会专用帐户，所有关于物业管理的费用必须纳入该帐户管理。帐户单独设立公共维修资金科目，每年提取一定比例的物业费纳入该科目，提取比例和是否使用由业主大会决定。公共维修资金向全体业主公开，购买二手房的业主可以了解该建筑物公维资金提取的比例和余额，为其是否决定购买该房屋提供参考。
物业企业帐户与业主大会帐户无关，不可重叠。
业主大会向物业企业支付相关费用，所支付费用建议不缴纳税费。
物业企业不对收取物业费负责。业主大会委托物业企业收取的，可给予适当比例的佣金。
是否采用包干制或酬金制，由业主大会与物业企业自行协商，政府不宜做强制性规定。建议采用日常管理事务包干、物业利润酬金相结合的方式。
建筑物出现的管理责任，应根据谁决策、谁承担的原则确定。所有通过合同授权物业企业承担的事项，均应由物业企业承担法律责任。全体业主共同决定的事项，由业主大会承担。
物业企业向业主大会申请消除安全隐患，但业主大会未通过的，由全体业主承担该安全隐患结果，个体业主无须对此负法律责任。物业企业未向业主大会申请的，由物业企业承担相应法律责任。
行政应减少对小区物业管理事项的行政处罚。可以授权政府根据受隐患影响的一定比例的相关利害业主的申请，采取紧急措施消除隐患的硬性规定，所需费用由业主大会承担，避免不相关业主对其他业主权益的漠视。
物业服务合同属双方的民事行为，双方均有解约的权利，违约责任由合同约定。
因物业企业提供的半公共性质的服务，可能涉及群体利益，应规定物业企业主动解约的限制性条件，并规定执行该条件的相应利益。业主大会主动解约的，物业企业应根据业主大会的要求按期撤离，相关费用结算至约定撤离日期，逾期未撤离的不享有任何权益，且应按原合同约定给予相应赔偿。
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编辑：赵翌序
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