物业服务成本越高，价格越低：悖论抑或死结？

文/彦羽

本文已经作者授权发布

伴随着物业管理市场竞争的加剧，物业管理行业正面临着前所未有的挑战。近年来，一个让业内人士迷惑不解的现象日益显现：一方面，物业服务成本（指单位成本，下同）逐年上升；另一方面，物业服务收费价格（指单价，下同）却止步不前，甚至逐年走低。物业服务成本和收入“倒挂”的现象越来越严重，并且有愈演愈烈的趋势，这是悖论还是死结？如何透过这一现象理性分析其背后的实质？本文拟就以上话题展开讨论。

一、物业服务收费价格波动的原因

国内物业管理市场价格的波动，既是市场竞争的结果，也是市场畸形发展的反映，应该引起政策制定者的关注。

物业服务收费价格的波动主要由房地产市场主流开发产品的档次决定。业界普遍感受到的物业服务价格下降，是自2000年以来房地产开发产品“大型化”和“高档化”推高了物业服务收费价格后产生的下降。

物业服务收费价格并非是单向下降的。事实上，物业管理作为一种服务产品，和其它服务产品一样，也是随着消费物价指数（CPI）逐年攀升的。2000年之前，物业服务收费价格虽逐年上升，但上升幅度低于CPI。这主要是因为物业管理市场从早期的奢侈品市场向必需品市场过渡所致；2000年之后的几年间，房地产市场迎来了“大盘时代”，并且豪宅市场也全面启动。

这一时期，是物业管理的全盛时期，楼盘的高档化使物业服务收费价格出现跨越式上升。近年来，物业管理市场，尤其是中高端物业管理市场（包括新建楼宇），物业服务收费出现了大幅下跌，而同期物业服务成本却大幅上升，物业管理市场进入史无前例的困难时期。

那么，近几年，物业服务收费价格缘何逐年走低呢？

1.规模经济

物业管理项目的成本结构中固定成本占较大比重，而且这种固定成本甚至可以近似地看作阶梯函数。因此，这导致两个结果：一方面，从整个物业服务企业看，规模的扩张未必产生规模经济，甚至产生规模不经济的现象（陈蔼贫，2005）；另一方面，单个物业管理项目面积的增加，并不会导致成本的同比例增加，形成规模经济。正是后一种情况，使2000年之后的几年间物业服务收费价格的下降成为可能，并且逐步成为事实。从这个层面看，适度降价本身有一定的合理性。

根据深圳市物业管理协会《物业管理成本调查分析报告》（2006），并结合2005-2007年市场的实际情况，将管理人员每月每平方米的人工成本上升幅度调整为0.05元，设备维护成本每月每平方米上升幅度调整为0.09元，所有在最低工资水平线的员工人工成本每月每平方米上升幅度调整为0.19元，则调整后的情况如下（未区分多层和高层）：3万平方米以下的，物业服务成本为3.63元/月·㎡；3-5万平方米的，物业服务成本为2.91元/月·㎡；5-10万平方米的，物业服务成本为2.84元/月·㎡；10-20万平方米的，物业服务成本为2.47元/月·㎡。（高层成本在此基础上上浮20%，多层成本在此基础上下调35%）可以看出，随着管理面积的提升，单位服务成本显性下降。可以说，这就是目前物业管理市场单位成本的近似值。这里的面积，并非物业管理项目的面积，而是每个客服中心服务的面积。

不同建筑面积住宅物业管理成本（元/月·㎡）

资料来源：深圳市物业管理协会，2006

本表已经调整为2007年预测数

2.竞争性降价

随着物业管理行业的发展，服务总水平近年来有较大的提高，但物业服务企业服务同质化倾向更加明显。这样，物业服务企业间的竞争也就不可避免地将竞争的焦点从服务内容、服务质量方面转向服务价格。在这样的背景下，竞争性降价必然具备惯性。而对于物业管理市场中新的参与者而言，由于找不到新的服务亮点，往往大打“价格牌”，成为市场的破坏者。本来市场中有竞争并没有什么不好，但是，这些打“价格牌”的破坏者仅仅是凭价格获取物业管理项目，一旦接受过低的服务价格，要么“偷工减料”，要么指望站稳脚跟后提高价格，使竞争变得无序。

3.信息不对称

物业管理市场是典型的“信息不对称”市场。一方面，物业服务企业掌握充分的信息，参与价格的谈判；另一方面，业主本已缺乏准确估算物业服务成本和收入的能力，再加上大多数人“搭便车”，不愿付出劳动，使业主相对于物业服务企业而言处于信息弱势。在这样的背景下，业主必然会采取一种保护性措施，即通过业委会逼迫物业服务企业降价，否则就不续约。业委会的这种降价要求并非基于测算，而是基于完成“为业主办实事”的任务。由于对物业管理项目人员不能随意或随时安排到其它项目，这部分成本成为物业服务企业的固定成本，丢失物业管理项目往往比降价更不利。因此，被动接受降价成为必然。然而，这种降价是一把“双刃剑”，必将对物业服务企业的可持续发展能力构成破坏，并最终影响服务品质。

4.变动成本定价

这是目前物业管理市场上最具破坏力的因素。过去，物业服务企业在测算物业管理项目时，不仅要补偿固定成本，还要补偿变动成本，这就是我们常说的“全成本核算”。但是，现在一些物业服务企业的固定成本由于无法转嫁或分摊，在参与市场竞争时，往往只要满足变动成本全部补偿即可，虽然物业管理项目亏损，但对整个企业而言有利，因而接受较低的定价。这种降价会形成强大的传导力，让周边项目跟随降价，使亏损经营从个别现象到普遍存在，严重破坏物业管理市场的竞争秩序。这也使物业管理行业呼唤行业自律和反不正当竞争成为历史的必然。

5.停车场收费的替代作用

2000年以前，一些高档楼盘规划的停车位使用率一直在低位徘徊；自2000年起，国内私人汽车市场蓬勃发展，据深圳物业管理协会的统计数据，小区停车费收入2003－2005年间年均增幅高达18.8％。根据市场资料，总体上，小区停车位在2006年初趋于饱和。结合《物业管理成本调查分析报告》，可以推断出：因停车场收费产生的替代空间达每月每平方米0.45元。同时，物业服务企业开展的多种经营某种程度上客观上也具有这种作用。这也从一个侧面解释了物业服务企业为什么能在价格趋降的市场中得以生存。

6.窗口指导

不论是各级房地产管理部门，还是物业管理协会都在尝试建立物业服务的指导标准，当然也包括价格标准。然而，作为业主而言，往往为了保护自己的利益，把服务的指导价作为最高价，从而推动价格中枢下降。

二、物业服务成本上升原因

1.国内CPI持续攀升

根据美国高盛经济研究的结论，中国在1998－2003年间，经历了“高增长、低通胀”时期。从2003年起，中国CPI从零直升到目前的8.7％左右。目前，金属价格也处于历史高位。物业服务所需的办公用和维修用的耗材价格也显著提高，提高了物业服务成本。

2.最低工资标准的显著提高

物业管理行业是典型的劳动密集型行业，大多数员工的工资标准会受最低工资标准的影响。以深圳为例，最低月工资标准在2004－2007年间，分别从610元调升到690元、810元和850元。依据《物业管理成本调查分析报告》,并作简单推理分析，仅保安、清洁、绿化人员的人工成本（不区分高层、多层，单位：每月每平方米）就从2005年的0.81元上升到2006年的0.95元和2007年的1元。

三、成本上升、价格下降的趋势能延续吗？

答案是否定的，不能！

物业服务企业是不具有成本转嫁的能力的。当物业服务成本上升时，物业服务企业只能被动接受并由自己吸收增量部分。事实上，即使是保本定价法（全部成本）也只能维持原有服务规模；若物业服务不能保本，就必然会影响企业的持续经营能力，服务质量也会因服务资源的缺乏而无法得到保障。

同时，价格继续下降的动因也基本弱化了。物业管理项目的规模已经受制于城市发展规划无法进一步扩大，规模经济很难产生新的降价动力；由于价格已经在较低的水平运行，竞争性降价的动力已经不足了；“菜单式”收费使业主的选择权和知情权都受到了良好的保护，信息不对称的情况将有所缓解；停车场因处于饱和状态，已经无法产生新的价格替代。

但是，变动成本定价法仍会成为一些企业的选择，需要引起注意。

四、相关的政策建议

1.取消物业管理按项目招投标的办法，改为按物业管理区域招投标

按物业管理区域，尤其是按市政道路自然分隔的区域实施招投标，将大大降低物业服务的单位成本，减少不同区域使用通道上的摩擦，在建设和谐社会的今天，让老百姓得到好处，就是执政为民的体现。当然，对于一些有特殊定位的物业管理项目也不排斥在大的物业管理区域内实施差异化的物业服务。

2.大力加强行业自律管理，对于以不正当手段竞争的“害群之马”要坚决清除出局，净化物业管理市场

以变动成本法定价，并参与市场竞争，是以行业破坏者的身份进入市场。若不加以管制，来之不易的市场环境将被破坏殆尽。同时，这种定价方式也更加让业主不信任物业服务企业，“劣币驱逐良币”的现象将成为现实。因此，作为房地产的行政管理部门和行业自律组织——物业管理协会都责无旁贷地需要加入到净化物业管理市场的运动中来。在操作上，对于以显著低于市场价接管物业管理项目的公司，要求其履行举证责任，表明自己接管该项目本身可以实现盈利。

3.政府可以组织物业管理协会或相关研究机构定期发布物业服务的相关成本和价格信息，让业主放心消费

在做法上，可以考虑工程定额站定期发布各种定额的方法，由政府房地产行政管理机关委托物业管理协会或相关研究机构，通过持续的市场调查，得到第一手的资讯，并通过权威的途径发布。这样，业主在行使财产权时也就有了可靠的信息途径，降低了业主与物业服务企业之间的谈判成本。

综上所述，物业服务成本和价格之间出现的只是阶段性的背离，这种背离并非死结，它也提示我们，建立规范的物业管理市场要走的路还很长……

本文不代表平台观点

编辑：赵翌序

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物业保安工作流程图全集

（目录）

1.1中控室监控服务——CCTV监控总蓝图

1.2中控室监控服务——广播系统总蓝图

1.3中控室监控服务——红外线监控总蓝图

1.4中控室监控服务——消防报警系统总蓝图

1.5问询服务——大堂岗位总蓝图

1.6问询服务——小区出入口岗位总蓝图

1.7人员/货物出入管理——内部车辆、外部车辆驶入小区管理总蓝图

1.8人员/货物出入管理——内部车辆、外部车辆驶出小区管理总蓝图

1.9形象岗（写字楼）工作总蓝图

1.10巡视工作——执行巡更系统总蓝图

1.11巡视工作——二次装修管理总蓝图

1.12巡视工作——设备设施的安全管控总蓝图

1.13巡视工作——捡拾物品总蓝图

1.14巡视工作——对可疑人员的盘查总蓝图

1.15处理日常突发事件——抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件总蓝图

1.16爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案

1.17处理日常突发事件——客户挂失财物总蓝图

1.18电梯困人的处理总蓝图

1.19停电事件的处理总蓝图

1.20自然灾害的处理总蓝图

1.21处理日常突发事件——暴力事件总蓝图

1.22处理日常突发事件——突然死亡、重伤事件总蓝图

1.23处理日常突发事件——自杀或企图自杀事件总蓝图

1.24处理日常突发事件——精神病、出丑闹事人员总蓝图

1.25处理日常突发事件——打架斗殴、流氓滋扰总蓝图

1.26处理日常突发事件——突发性水浸和室内水浸总蓝图

1.27处理日常突发事件——发生交通意外事故总蓝图

1.28处理日常突发事件——传染病及疫情总蓝图

1.29处理日常突发事件——醉酒总蓝图

1.30处理日常突发事件——聚众游行、抗议总蓝图

1.31消防工作——日常消防设施维护总蓝图

1.32消防检查工作——日常总蓝图

1.33消防检查工作——季度总蓝图

1.34消防检查工作——年度总蓝图

1.35消防活动——消防宣传总蓝图

1.36消防活动——消防演习总蓝图

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